Земли промышленности в населенном пункте

Содержание:

Земли промышленности и иного специального назначения

Любая земля, земельный участок имеет свою собственную категорию. Если на участках земли расположены заводы, фабрики, ж/д и автодороги, нефтепроводы и линии электропередач, они отнесены законом к особой категории: земли промышленности и иного спецназначения.

Правовое регулирование и статус земель промышленности

Такие земли преимущественно расположены за пределами населенного пункта. Для размещения производств выбираются участки, кадастровая оценка сельхозпригодности которых является минимальной. Это скудные в аграрном значении земли. Они не пригодны для выращивания культурных видов растений, зерновых. Имеют каменистую или заболоченную почву.

Задачей использования такого земельного участка служит функционирование индустриального объекта – фабрики, завода, размещение производства, технологические операции, переработка.

Все правила эксплуатации, права пользователя в отношении земельного участка, его обязанности по сохранению целостности, бережному отношению к основному природному ресурсу закреплены в основных законодательных актах:

  • Земельный Кодекс Российской Федерации;
  • ФЗ -7 «Об охране окружающей среды» от 10 января 2002 г.;
  • ФЗ-172 « О переводе земель из одной категории в другую» от 21.12.2004 г.

Группы земель промышленного и иного спецназначения

Земли промышленности — площади, на которых:

  • возведены на их поверхности здания и сооружения индустриального комплекса, конструкции административного и технологического предназначения;
  • предприятия нефтедобывающей, горной промышленности производят разработки месторождений энергозначимых полезных ископаемых, возводят комплексы добычи.

Земли энергетики переданы в пользование энергоснабжающим монополиям. На таких землях размещены мощные энергетические комплексы:

  • электрических станций;
  • передачи электроэнергии.

Земли транспорта являются базисом для размещения всей наземной инфраструктуры, обеспечивающей перемещение в пространстве:

  • железнодорожного (жд полотно, станции, депо);
  • автомобильного( дороги, придорожный сервис);
  • морского( морские порты, вокзалы);
  • трубопроводного( размещение транспортирующей трубы).

На землях связи и информационного теле,радиовещения расположены :

  • конструкции, обеспечивающие техническое поддержание линий связи;
  • комплексы наземной поддержки спутниковых систем.

Земли космической деятельности непосредственно используются для размещения наземных аэрокосмических объектов, к которым относятся:

  • космодромы и полигоны;
  • стратегические стартовые площадки спутников и космических шаттлов;
  • государственные центры управления полетами и подготовительные учебные центры космонавтов.

На землях обороны размещаются объекты, значимые для безопасности границ государства, обороноспособности. На них размещены стратегические военные установки, воинские части, испытательные полигоны, секретные пункты вооруженных сил.

Земли иного спецназначения — это территории, не включенные в иные категории земель. Они территориально обособлены от поселений в черте населенного пункта. Отдельной категории для таких земель закон не предусматривает. На таких участках располагаются больницы , санатории, монастыри, зверохозяйства, кладбища. Все размещаемые объекты носят бытовое, оздоровительное или культурно-традиционное назначение.

Структура земель промышленности и спецназначения в России:

Правовые режимы земель промышленности и спецназначения в России

Рассмотрим правовой режим каждого из видов земель специального назначения и промышленности.

Особенности земель промышленности

  • неблаготворное вредное техногенное влияние обязует лиц, эксплуатирующих участок, исполнять рекультивационные и охранные мероприятия;
  • при эксплуатации промобъектов устраиваются санитарные и защитные зоны. В пределах границ этих зон недопустимо возведение жилья, обустройство садов и дач, размещение оздоровительных центров, профилактических учреждений. Допустимо только строительство индустриальных объектов. Величина зоны определяется уровнем экологической опасности производства, его вредоносностью и составляет от 50 метров до 1000 метров.

Режим пользования землями транспорта

Земли ж/д транспорта включают:

  • территории, где расположены необходимые конструкции для функционирования жд транспорта. К ним относятся ж/д станции, вокзалы, ремонтные депо железнодорожного подвижного состава;
  • участки с возведенными насыпями для непосредственной укладки полотна дороги;
  • охранные зоны вдоль рельсового полотна , участки для обустройства складов, хранения, заправки, размещения помещений для оказания пассажирских услуг .

Участки земельной поверхности в границах полосах отвода допускается отчуждать в долгосрочную аренду субъектам предпринимательской деятельности для осуществления операций, не оказывающих негативного влияния на безопасность ж/д транспорта (для агрохозяйственной деятельности, оказания услуг пассажирам, складирования).

В границах полосах отвода земель автотранспорта дозволяется строить объекты автосервиса, автозаправочные комплексы, пункты питания. Одновременно не допускается:

  • установка не имеющих отношения к безопасности движения указателей информационного характера;
  • строительство сооружений и конструкций, не имеющих целью сопровождение дорожных нужд.

Для эффективного функционирования плавательных средств морского и водного транспорта выделяются земельные участки:

  • размещения важных для целей эксплуатации водного транспорта стратегических узлов — причалов, портов, станций;
  • предназначающиеся для обустройства береговой охранной полосы;
  • в целях создания искусственных водоемов.

Передача в частную собственность ( приватизация)площадей береговой полосы недопустима. Непосредственная ширина такой полосы составляет от 5 м до 20 м. Ее размер зависит от протяженности русла реки, водоема.

Из-за повышенной взрывоопасности транспортируемых видов топлива, на площадях земель трубопроводов выделяются охранные зоны безопасной эксплуатации:

  • 50 м по обе стороны оси трубы – для нефтепроводов;
  • от 100 м – для бензопроводов;
  • от 125 м – для газопроводов.

Управление землями промышленности

Земли, предназначенные для индустриальных, транспортных задач передаются предприятиям, предпринимателям на праве бессрочного пользования. Непосредственными обладателями права собственности участков выступают физические и юридические лица, федеральное правительство, региональные фонды и ведомства, муниципалитеты.

Для размещения военных объектов в целях безопасности государства, участки не изымаются у лиц, которым они принадлежат. В случае объявления военного положения они переходят в порядке реквизиции по мотивам поддержания обороноспособности государства.

Контроль за верным использованием земель, соответствующим назначению участка, осуществляют органы кадастра. Один раз в течение пятилетнего срока обязательна кадастровая оценка стоимости.

Поскольку функционирование промышленных объектов, энергетических объектов, транспорта, космической сферы всегда сопряжено с нанесением урона природным ресурсам, загрязнением почвы, за состоянием земель ведется и экологический контроль. Пользователь такого участка обязуется проводить его рекультивацию (восстановление). За загрязнение земель, использование по непредусмотренному их статусом назначению установлена ответственность.

Спецификой данного вида является законодательное установление, санитарных полос, охранной зоны, полосы отвода.

Смена категории земель

Перевод свободных участков земель под обустройство промышленных объектов как правило происходит из земель сельхозназначения. Сложность такого перевода состоит в обязанности собственника доказать невозможность использования участка для сельхознужд, его истощение, непригодность для выращивания растений.

Используемые для промышленности и прочей техногенной деятельности человека участки не являются особо ценными в аграрном плане. Их перевод в иные категории законодателем не затруднен.

При переводе земель промышленности в иную категорию:

  • перевод возможен после подготовки, согласования и утверждения проекта рекультивации, восстановления загрязненных техногенной деятельностью земель;
  • после проведения работ по рекультивации, заключения экологической экспертизы о восстановлении свойств земли или при наличии ходатайств органов власти, муниципалитетов о публичной значимости такого перевода, смена категории утверждается.

Порядок перевода:

  • Заинтересованное лицо ходатайствует перед органами, в чьем ведении находится участок (федеральные, муниципалитеты) о переводе в иную категорию. В ходатайстве указывается кадастровый номер, принадлежность участка.
  • К ходатайству заявитель прилагает документы о праве на участок, кадастровый паспорт, выписку из ЕГРИП, ЕГРЮЛ, заключение экологической экспертизы, согласие собственника на перевод земли.

Уполномоченный орган выносит по результатам рассмотрения акт о переводе (об отказе в переводе). Когда участок с новой категорией будет поставлен на кадастровый учет, то это будет являться моментом перевода.

В современных условиях, когда техногенная деятельность человека наносит глобальный урон экологии земель, государство, его правовые нормы значительно ужесточают санитарный, экологический контроль за эксплуатацией земель. К пользователям участков применяются жесткие санкции с обязательствами по восстановлению, рекультивации загрязненных земель.

О переводе земель подробнее

На видео ниже рассматривается порядок перевода земель населенных пунктов в другие категории.

ЗЕМЕЛЬНЫЙ КОДЕКС — Глава 15. ЗЕМЛИ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ

Статья 83. Понятие земель населенных пунктов и понятие границ населенных пунктов
1. Землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов.2. Границы городских, сельских населенных пунктов отделяют земли населенных пунктов от земель иных категорий. Границы городских, сельских населенных пунктов не могут пересекать границы муниципальных образований или выходить за их границы, а также пересекать границы земельных участков, предоставленных гражданам или юридическим лицам.

Статья 84. Порядок установления или изменения границ населенных пунктов
1. Установлением или изменением границ населенных пунктов является:
1) утверждение или изменение генерального плана городского округа, поселения, отображающего границы населенных пунктов, расположенных в границах соответствующего муниципального образования;
2) утверждение или изменение схемы территориального планирования муниципального района, отображающей границы сельских населенных пунктов, расположенных за пределами границ поселений (на межселенных территориях).2. Утверждение изменения границ городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга осуществляется по решению Совета Федерации Федерального Собрания Российской Федерации.3. Включение земельных участков в границы населенных пунктов не влечет за собой прекращение прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков.

Статья 85. Состав земель населенных пунктов и зонирование территорий
1. В состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам:
1) жилым;
2) общественно-деловым;
3) производственным;
4) инженерных и транспортных инфраструктур;
5) рекреационным;
6) сельскохозяйственного использования;
7) специального назначения;
8) военных объектов;
9) иным территориальным зонам.2. Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений.3. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.4. Земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если:виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования;их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.В случаях, если использование не соответствующих градостроительному регламенту земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия , в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких объектов.Реконструкция и расширение существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами.5. Земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения. Жилые зоны могут предназначаться для индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой застройки, среднеэтажной смешанной жилой застройки и многоэтажной жилой застройки, а также иных видов застройки согласно градостроительным регламентам.6. Земельные участки в составе общественно-деловых зон предназначены для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального назначения и иными предназначенными для общественного использования объектами согласно градостроительным регламентам.7. Земельные участки в составе производственных зон предназначены для застройки промышленными, коммунально-складскими, иными предназначенными для этих целей производственными объектами согласно градостроительным регламентам.8. Земельные участки в составе зон инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для застройки объектами железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, инженерной инфраструктуры, а также объектами иного назначения согласно градостроительным регламентам.9. Земельные участки в составе рекреационных зон, в том числе земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, используются для отдыха граждан и туризма.10. В пределах границ населенных пунктов могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение.Земельные участки, включенные в состав зон особо охраняемых территорий, используются в соответствии с требованиями, установленными статьями 94 — 100 настоящего Кодекса.Земельные участки, на которых находятся объекты, не являющиеся памятниками истории и культуры, но расположенные в границах зон охраны памятников истории и культуры, используются в соответствии с градостроительными регламентами, установленными с учетом требований охраны памятников истории и культуры.11. Земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах — земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, строениями, сооружениями сельскохозяйственного назначения, — используются в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами населенных пунктов и правилами землепользования и застройки.12. Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

Статья 86. Пригородные зоны
1. В состав пригородных зон могут включаться земли, находящиеся за границами населенных пунктов, составляющие с городом единую социальную, природную и хозяйственную территорию и не входящие в состав земель иных поселений.2. В пригородных зонах выделяются территории сельскохозяйственного производства, зоны отдыха населения, резервные земли для развития города.3. Границы и правовой режим пригородных зон, за исключением пригородных зон городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, утверждаются и изменяются законами субъектов Российской Федерации.4. Границы и правовой режим пригородных зон городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга утверждаются и изменяются федеральными законами.5. В составе пригородных зон могут выделяться зеленые зоны, которые выполняют санитарные, санитарно-гигиенические и рекреационные функции и в границах которых запрещается хозяйственная и иная деятельность, оказывающая негативное воздействие на окружающую среду.Допускается использование земельных участков из состава земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, на которых расположены зеленые зоны, в целях строительства, реконструкции и эксплуатации линий электропередачи, линий связи, дорог, трубопроводов и других линейных объектов, а также по решению Правительства Российской Федерации в целях строительства, реконструкции и эксплуатации аэродромов.6. Перевод земель лесного фонда, на которых расположены лесопарки, в земли иных категорий запрещается.

30.06.2015надежда
можно ли сейчас не делать границы участка

Категории земель и виды разрешенного использования

Что такое категория земель (целевое назначение)

Разделение земель на категории является следствием зонирования территорий и определения государственной стратегии. Например, к землям сельскохозяйственного назначения относятся территории с плодородной почвой, земли лесного фонда должны быть покрыты лесной растительностью, а особо охраняемые природные территории должны представлять большую ценность для науки и сохранения оптимальных свойств экологической среды.

В соответствии с нормами Земельного Кодекса, принадлежность земли к категории — это правовой режим её использования. Отсюда можно сделать вывод, что категория земель — это законодательно закрепленное описание стандартных свойств. Обратите внимание, что категория земель и целевое назначение — это равнозначные понятия, вы можете использовать как первое, так второе.

Земельный Кодекс РФ определяет 7 категорий земель:

  1. Населенных пунктов (поселений);
  2. сельскохозяйственного назначения (с/х);
  3. специального назначения (например, земли, занятые под промышленные и энергетические объекты, под коммуникации, объекты обеспечения безопасности страны и т.п.);
  4. особо охраняемых природных территорий (ООПТ);
  5. лесного фонда;
  6. водного фонда;
  7. государственного запаса.

Последняя категория выделена не столько по принципу использования, сколько недоиспользования. В большой стране всегда будут земли, не востребованные в системе народного хозяйства — это земельный резерв страны. Наибольший оборот земель характерен для категорий сельскохозяйственного назначения и поселений. Кроме того, появилась возможность перехода в собственность земель лесного фонда, но граждане не спешат ей пользоваться.

Что такое вид разрешенного использования земель (ВРИ)

Понятие разрешенного использования земельного участка носит уточняющий характер в рамках целевого назначения. Введение этого понятия является следствием более детального зонирования территории в масштабах субъекта федерации, региона или иного территориального деления. Однако, земельный участок, находящийся в собственности фермера, в рамках одного и того же целевого назначения может иметь иное разрешенное использование.

Кроме того, существует деление разрешённого вида использования на следующие типы:

  1. основные;
  2. условно разрешённые;
  3. вспомогательные.

Условно разрешенный вид использования земельного участка

Условно разрешенный вид использования земельного участка выполняет функцию дополнения в рамках категории и разрешенного использования. Такое дополнении возникает когда нет возможности составить классификатор на все случаи жизни.

Для того, чтобы установить дополнительную норму, необходимо пройти специальную процедуру согласований и публичных слушаний в Комиссии по землепользованию и застройки. Такое расширение ВРИ возможно только в случае, если оно предусмотрено местными градостроительными нормами.

Вспомогательные виды разрешенного использования

Вспомогательные виды разрешенного использования уточняют действия, производимые в рамках других типов использования. Уточняющий характер может заключаться, например, в размещении каких-нибудь мелких объектов — гаражей, трансформаторной будки, забора и т.п. Таким образом, потенциальному застройщику необходимо вписаться в целевое назначение и основной вид разрешенного использования своей территории.

Другие типы разрешенного использования можно изменить в официальном диалоге потенциального и состоявшегося владельца участка с органами государственной или муниципальной власти.

Земельный участок в СНТ будет иметь следующие характеристики:

  • Категория (целевое назначение) — земли сельскохозяйственного назначения;
  • Вид разрешенного использование — для ведения садоводства и огородничества;

А теперь рассмотрим каждую категорию и входящие в неё виды разрешенного использования подробнее.

1. Земли населенных пунктов

Это категория земли, отведенная специально для компактного проживания людей и размещения объектов инфраструктуры. Земли поселений имеют чёткую границу, отделяющую их от земель других категорий.

В рамках категории земель населенных пунктов выделяют следующие виды разрешенного использования:

  1. Размещение объектов многоэтажной жилой застройки. Объекты могут располагаться хаотично, образуя улицы, или территориальными блоками, образуя микрорайоны;
  2. Земли, отведенные под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС, ИЖД);
  3. Рекреационные зоны. Могут располагаться как внутри самого поселения, так и в пригородной полосе. В соответствии со ст. 98 ЗК РФ к землям рекреационного назначения относятся земли, предназначенные и используемые для организации отдыха, туризма, физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности граждан. П. 2 ст. 98 ЗК РФ устанавливает состав земель рекреационного назначения в которые входят земельные участки, на которых находятся дома отдыха, пансионаты, кемпинги, объекты физической культуры и спорта, туристические базы, стационарные и палаточные туристско-оздоровительные лагеря, детские туристические станции, туристские парки, учебно-туристические тропы, трассы, детские и спортивные лагеря, другие аналогичные объекты. П. 5 ст. 98 ЗК РФ запрещается деятельность, не соответствующая целевому назначению такого ЗУ. Земли рекреации предназначены для оздоровительных функций как граждан так и сохранения природных свойств, строить на них можно, но только то, что указано в ст. 98 ЗК РФ. Кроме того, ст.ст. 285 — 286 ГК РФ предусмотрена ответственность за ненадлежащее использование земельного участка. В том случае, если использование участка осуществляется с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством, в частности если участок используется не в соответствии с его целевым назначением, данный земельный участок может быть изъят у собственника;
  4. Участки, застроенные промышленными объектами, административными зданиями, сооружениями коммунального хозяйства, продовольственного и не продовольственного снабжения и т.п;
  5. Земли, отводимые под транспортные узлы — вокзалы, аэропорты, речные и морские вокзалы и т.п;
  6. Расположение объектов электроснабжения;
  7. Земли, входящие в состав населенного пункта, но занятые водоемами;
  8. Участки, отведенные для размещения дорог, каналов, причалов, трубопроводов, воздушных, наземных и подземных объектов связи и т.п;
  9. Особо охраняемые природные территории в черте населенного пункта. Обычно к ним относят: парки, памятники природы, заказники, объекты, имеющие особую культурную и историческую ценность, ботанические и зоологические сады, музеи под открытым небом и т.п;
  10. Земля, предназначенная для сельскохозяйственного использования. Несмотря на созвучность с названием одной из категорий, эти земли все равно находятся в рамках целевого назначения земель поселений. К ним относят личные подсобные хозяйства (ЛПХ);
  11. Все остальные земли, которые могут быть представлены пространством улиц, площадей, участками резерва, особыми объектами, находящимися вне оборота, полосами отчуждений, охранными зонами и т.п;
  12. Зоны резерва развития поселения.

Не стоит путать разрешенное использование с формой собственности земли. На землях поселений могут размещаться объекты, находящиеся в федеральной, частной собственности, в собственности муниципалитета, субъекта федерации. Кроме того, не стоит путать размещение отдельных строений с населенными пунктами. Например, дом лесника, пасека, производственные и жилые помещения на горнодобывающих предприятиях, не могут быть частью населенного пункта до тех пор, пока земля под ними не поменяет свою категорию.

2. Земли сельхозназначения

Сельское хозяйство является базой существования любого общества и государства. Все это заставило законодателей выделить земли, пригодные к сельскохозяйственному использованию, в отдельную категорию.

В категорию земли сельскохозяйственного назначения входят земельные участки, расположенные вне поселений, хозяйственная функция которых состоит в том, чтобы производить сельскохозяйственную продукцию. Однако, подобно категории населенных пунктов, сельскохозяйственные земли включают в себя целый ряд земель, имеющих своё разрешенное использование.

В пределах земель сельскохозяйственного назначения могут быть следующие виды разрешенного использования:

  • Участки, занятые дорогами вместе с полосами отчуждения;
  • земли, занятые лесной растительностью (лесополосы, выполняющие функцию защиты полей, лесные участки иного предназначения);
  • участки, занятые под хозяйственные строения;
  • пашни;
  • сенокосы;
  • пастбища;
  • сады;
  • залежные земли.

Залежь может носить характер специального использования, например, с целью повышения плодородия почвы, а может быть вынужденной, когда владелец или пользователь по каким-то причинам прекращает обработку земли в соответствии с её разрешенным использованием. Обычно под залежью понимается последний случай. Преднамеренный перевод земель в залежь обычно производится при потере хозяйственной и экологической ценности участков в связи с природной и техногенной катастрофами, длительным загрязнением, эрозией почвы.

Подкатегории земель сельхозназначения

Как следует из названия, на этих землях должны проводиться сельскохозяйственные работы, а сами с/х земли должны находиться за пределами поселений. Категориальное деление земель определяет цель и содержание использования. Для сельхоз земель законодатель выделяет две подкатегории:

  1. сельскохозяйственные;
  2. и несельскохозяйственные угодья.

Несмотря на кажущееся противопоставление, оба вида угодий подчинены одной цели — обеспечению условий для ведения сельскохозяйственного производства.

Сельскохозяйственные угодья

К ним относят земельные участки, используемые только для целей земледелия или животноводства. В свою очередь, сельскохозяйственные угодья делятся на пашни, сенокосы, пастбища, залежи (временно не обрабатываемые земли), участки с многолетними древесными насаждениями. Причем такое деление не произвольное, все виды сельхозугодий имеют специальный правовой статус, который не может быть изменен в произвольном порядке.

Особый статус имеют участки, подвергшиеся мелиорации. Это связано с тем, что для того, чтобы они приобрели необходимые ресурсные свойства, проводились затратные мероприятия по осушению, обводнения, восстановлению плодородия почвы, минимизации эрозии. Часто такие земли нуждаются в обеспечивающих бесперебойную мелиорацию работах.

Несельскохозяйственные угодья

Несельскохозяйственные угодья заняты различными сооружениями вспомогательного характера. К ним могут относиться: дороги, коммуникации, защитные лесополосы, водоёмы, строения, обеспечивающие сельскохозяйственное производство.

Этот несельскохозяйственный статус находится под действием градостроительного регламента, в то время как на сельскохозяйственные угодья его нормативы не распространяются.

Отличия первого от второго

Следует отметить разницу между землями сельскохозяйственного назначения и участками земель селитебных территорий, на которых разрешено ведение сельского хозяйства. В первом случае земли являются категорией и имеют целевое назначение, во втором — находятся в черте населенного пункта и имеют специфическое разрешенное использование.

Сельскохозяйственные угодья неоднородны и имеют свои подразделения по принципу кадастровой стоимости:

  • Угодья с низким и средним уровнем стоимости. К ним обычно относятся земли длительных залежей, участки, обладающие низким плодородием, подвергшиеся эрозии, загрязнению и т.п;
  • Угодья с кадастровой стоимостью значительно выше (50% и более), чем в среднем по данной территориальной единице;
  • Угодья, обладающие особой ценностью. Их кадастровая стоимость намного превышает средние величины. Обычно к ним относятся пашни, давно вовлеченные в сельскохозяйственный оборот и обладающие высоким плодородием.

3. Земли лесного и водного фонда

Категория земель лесного и водного фондов предполагает их хозяйственное использование, но только в рамках разрешенного вида деятельности:

  • На землях лесного фонда ведется лесное хозяйство, которое чаще всего заключается в лесоустроительном зонировании. По его результатам все земли этой категории делятся на участки, где ведутся рубки и на участки, где лес восстанавливается;
  • Земли водного фонда — это территории с водными объектами, водоохранные зоны естественных водоёмов, зоны водозаборов и иных водохозяйственных сооружений.

4. Земли запаса и ООПТ

Эти две категории земель изъяты из оборота. Земли особо охраняемых природных территорий являются, как правило, государственной собственностью, хотя закон допускает нахождение этих участков в частной собственности. Просто в России еще не было подобных прецедентов.

Земли, признанные особо ценными для общества, переводятся из одной категории в другую, изымаются из оборота и хозяйственного использования. Их обратный перевод в другую категорию законом не предусмотрен. Земли запаса нельзя использовать в хозяйственных целях, но можно перевести в иную категорию и с определенным разрешенным использованием.

Глава 15 Земельного кодекса РФ: комментарии к статьям 83 — 86

Глава 15. Земли населенных пунктов

(в ред. Федерального закона от 18.12.2006 N 232-фз)
(см. Текст в предыдущей редакции)

Примечание:
Об особенностях перевода земель населенных пунктов или земельных участков в составе таких земель в другую категорию, а также перевода земель или земельных участков в составе таких земель из других категорий в земли населенных пунктов см. Федеральный закон от 21.12.2004 N 172-фз.

Статья 83. Понятие земель населенных пунктов и понятие границ населенных пунктов

(в ред. Федерального закона от 18.12.2006 N 232-фз)
(см. Текст в предыдущей редакции)

1. Землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов.
2. Границы городских, сельских населенных пунктов отделяют земли населенных пунктов от земель иных категорий. Границы городских, сельских населенных пунктов не могут пересекать границы муниципальных образований или выходить за их границы, а также пересекать границы земельных участков, предоставленных гражданам или юридическим лицам.

Статья 84. Порядок установления или изменения границ населенных пунктов

(в ред. Федерального закона от 18.12.2006 N 232-фз)
(см. Текст в предыдущей редакции)

1. Установлением или изменением границ населенных пунктов является:
1) утверждение или изменение генерального плана городского округа, поселения, отображающего границы населенных пунктов, расположенных в границах соответствующего муниципального образования;
2) утверждение или изменение схемы территориального планирования муниципального района, отображающей границы сельских населенных пунктов, расположенных за пределами границ поселений (на межселенных территориях).
2. Утверждение изменения границ городов федерального значения москвы, санкт-петербурга, севастополя осуществляется по решению совета федерации федерального собрания российской федерации.
(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-фз)
(см. Текст в предыдущей редакции)
3. Включение земельных участков в границы населенных пунктов не влечет за собой прекращение прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков.

Статья 85. Состав земель населенных пунктов и зонирование территорий

(в ред. Федерального закона от 18.12.2006 N 232-фз)
(см. Текст в предыдущей редакции)

1. В состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам:
(в ред. Федерального закона от 18.12.2006 N 232-фз)
(см. Текст в предыдущей редакции)
1) жилым;
2) общественно-деловым;
3) производственным;
4) инженерных и транспортных инфраструктур;
5) рекреационным;
6) сельскохозяйственного использования;
7) специального назначения;
8) военных объектов;
9) иным территориальным зонам.
2. Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.
Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).
Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, сооружений.
(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-фз)
(см. Текст в предыдущей редакции)
3. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.
Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.
4. Земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если:
Виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования;
Их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.
Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.
В случаях, если использование не соответствующих градостроительному регламенту земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких объектов.
(в ред. Федерального закона от 29.12.2004 N 191-фз)
(см. Текст в предыдущей редакции)
Реконструкция существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами.
(в ред. Федерального закона от 18.07.2011 N 215-фз)
(см. Текст в предыдущей редакции)
5. Земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения. Жилые зоны могут предназначаться для индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой застройки, среднеэтажной смешанной жилой застройки и многоэтажной жилой застройки, а также иных видов застройки согласно градостроительным регламентам.
6. Земельные участки в составе общественно-деловых зон предназначены для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального назначения и иными предназначенными для общественного использования объектами согласно градостроительным регламентам.
7. Земельные участки в составе производственных зон предназначены для застройки промышленными, коммунально-складскими, иными предназначенными для этих целей производственными объектами согласно градостроительным регламентам.
8. Земельные участки в составе зон инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для застройки объектами железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, инженерной инфраструктуры, а также объектами иного назначения согласно градостроительным регламентам.
9. Земельные участки в составе рекреационных зон, в том числе земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, используются для отдыха граждан и туризма.
10. В пределах границ населенных пунктов могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение.
(в ред. Федерального закона от 18.12.2006 N 232-фз)
(см. Текст в предыдущей редакции)
Земельные участки, включенные в состав зон особо охраняемых территорий, используются в соответствии с требованиями, установленными статьями 94 — 100 настоящего кодекса.
Земельные участки, на которых находятся объекты, не являющиеся памятниками истории и культуры, но расположенные в границах зон охраны памятников истории и культуры, используются в соответствии с градостроительными регламентами, установленными с учетом требований охраны памятников истории и культуры.
11. Земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах — земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, сооружениями сельскохозяйственного назначения, — используются в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами населенных пунктов и правилами землепользования и застройки.
(в ред. Федеральных законов от 18.12.2006 N 232-фз, от 23.06.2014 N 171-фз)
(см. Текст в предыдущей редакции)
12. Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.
(в ред. Федерального закона от 03.06.2006 N 73-фз)
(см. Текст в предыдущей редакции)

Статья 86. Утратила силу с 1 марта 2015 года. — федеральный закон от 23.06.2014 N 171-фз.
(см. Текст в предыдущей редакции)

Комментарии и примеры

Комментарий к статье 83 ЗК РФ:

1. До 1 января 2007 г. в комментируемой статье землями поселений признавались земли, используемые или предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель других категорий. В целях устранения противоречий между нормами ФЗ о местном самоуправлении, которыми были определены подходы к формированию территорий муниципальных образований, в том числе были четко установлены критерии установления территорий поселений и территорий населенных пунктов, и ЗК в последний были включены изменения. Категория земель поселений поменяла свое название на «земли населенных пунктов».

Территория поселений в соответствии с указанным Законом шире территории населенного пункта. В состав поселений могут входить несколько населенных пунктов. Согласно ст. 11 названного Закона территорию поселения составляют исторически сложившиеся земли населенных пунктов, прилегающие к ним земли общего пользования, территории традиционного природопользования населения соответствующего поселения, рекреационные земли, земли для развития поселения. Соответственно, в состав территории поселения входят земли независимо от форм собственности и целевого назначения. Территория населенного пункта должна полностью входить в состав территории поселения.

Земли населенных пунктов являются пространственным базисом размещения промышленных объектов, жилых и нежилых строений, сооружений, культурно-бытовых и иных объектов. Правовой режим земель населенных пунктов устанавливается различными нормативными актами как федерального уровня, (главное место среди них занимают ЗК и ГрК), так и уровня субъекта РФ.

2. Земли городских, сельских населенных пунктов характеризуются таким признаком, как наличие внешней границы, которая отделяет земли населенных пунктов от земель иных категорий. В п. 2 комментируемой статьи определено правовое значение границ населенного пункта. Нахождение земель в пределах границ населенных пунктов распространяет на них правовой режим земель населенных пунктов и исключает их отнесение к иным категориям. Как было указано при рассмотрении одного из дел, значение факта установления границы населенных пунктов (ранее — черты поселений) заключается в том, что результатом установления границ является определение сферы применения правового режима земель населенных пунктов на всю территорию, которая находится внутри границ (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 25.12.2007 N Ф08-8332/07).

Перевод земель населенных пунктов в земли иных категорий и земель иных категорий в земли населенных пунктов независимо от их форм собственности осуществляется путем установления или изменения границ населенных пунктов. Установление или изменение границ населенных пунктов регулируется ЗК и законодательством о градостроительной деятельности.

Комментарий к статье 84 ЗК РФ:

1. Основными документами территориального планирования, из которых можно получить информацию о границах городских и сельских поселений, межселенных территорий и состава их земель являются генеральные планы поселений и схемы территориального планирования муниципальных районов. Поэтому в соответствии с п. 1 комментируемой статьи установление и изменение границ населенных пунктов связано с утверждением или изменением этих документов территориального планирования.

До утверждения генеральных планов городских округов, генеральных планов поселений, схем территориального планирования муниципальных районов, но не позднее 1 января 2010 г. включение земельных участков в границы населенных пунктов или исключение земельных участков из границ населенных пунктов осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов РФ в порядке, установленном ФЗ от 29.12.2004 N 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» (СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. I). Ст. 17), кроме случаев включения земельных участков в границы городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга или исключения из их границ.

Согласно указанному Закону для решения вопроса о включении земельного участка в границы населенного пункта либо об исключении земельного участка из его границ требуется проведение публичных слушаний по этому вопросу, кроме как в случаях включения земельного участка в границы населенного пункта в целях жилищного строительства, в том числе комплексного освоения земельных участков в целях жилищного строительства, или рекреационного использования. Также внесение в генеральный план поселения или городского округа изменений, предусматривающих изменение границ населенных пунктов в целях жилищного строительства или определения зон рекреационного назначения, осуществляется без проведения публичных слушаний (п. 18 ст. 24 ГрК). Извещение о проведении публичных слушаний направляется правообладателям земельных участков, включаемых в границу населенного пункта либо исключаемых из границы населенного пункта, и правообладателям земельных участков, имеющих общую границу с указанными земельными участками (включаемыми и исключаемыми), а также собственникам объектов недвижимого имущества, расположенных на указанных земельных участках.

2. В п. 2 комментируемой статьи закреплен особый порядок утверждения изменения границ городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга.

3. Пункт 3 комментируемой статьи содержит юридическую гарантию сохранения ранее возникшего права в отношении земельного участка и является логичным продолжением положений ст. ст. 44 — 47 ЗК. При применении данной нормы следует учитывать тот факт, что включение земельных участков в границы населенных пунктов влечет за собой изменение категории земель (исключение составляют случаи, когда земельный участок ранее входил в состав иного населенного пункта), что неизбежно отражается на правовом режиме данных земельных участков.

Комментарий к статье 85 ЗК РФ:

1. Планировка, застройка и использование земельных ресурсов населенных пунктов осуществляется с учетом вида территориальных зон, на которые делятся земли населенных пунктов. Территориальные зоны определяются при зонировании территорий муниципальных образований в правилах землепользования и застройки (Ст. 1 ГрК РФ). Отнесение земельного участка к той или иной территориальной зоне определяет особенности его правового режима.

При зонировании земель населенных пунктов могут выделяться различные территориальные зоны, разрешенное использование которых определяется в соответствии с положениями п. п. 5 — 11 комментируемой статьи, ст. 35 ГрК РФ. С учетом функциональных зон и особенностей использования земельных участков и объектов капитального строительства на территории муниципальных образований органы местного самоуправления могут устанавливать виды территориальных зон, прямо не поименованных в ЗК и ГрК.

Для каждой территориальной зоны устанавливается градостроительный регламент — это виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства. В пределах одной территориальной зоны для всех земельных участков устанавливается единый градостроительный регламент. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков на другой осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Градостроительные регламенты не устанавливаются для земель лесного фонда, земель, покрытых поверхностными водами, земель запаса, земель особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов), сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, земельных участков, расположенных в границах особых экономических зон (п. 6 ст. 36 ГрК РФ).

Кроме этого, в ГрК указано, что действие градостроительного регламента не распространяется на земельные участки:

  • в границах территорий памятников и ансамблей, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, а также в границах территорий памятников или ансамблей, которые являются вновь выявленными объектами культурного наследия и решения о режиме содержания, параметрах реставрации, консервации, воссоздания, ремонта и приспособления которых принимаются в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об охране объектов культурного наследия;
  • в границах территорий общего пользования;
  • занятые линейными объектами;
  • предоставленные для добычи полезных ископаемых.

Использование земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными органами исполнительной власти субъектов РФ или уполномоченными органами местного самоуправления в соответствии с федеральными законами. Использование земельных участков в границах особых экономических зон определяется органами управления особыми экономическими зонами.

Границы территориальных зон устанавливаются по красным линиям (см. о них п. 5 комментария к данной статье), естественным границам природных объектов, границам населенных пунктов в пределах муниципальных образований, линиям магистралей, улиц, проездов, разделяющим транспортные потоки противоположных направлений, иным границам. В соответствии с п. 2 комментируемой статьи границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.

2. Пунктом 3 комментируемой статьи закреплена обязанность для всех лиц, использующих земельные участки, исполнять градостроительные регламенты. Такая обязанность отсутствует только у собственников, землевладельцев, землепользователей, арендаторов земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются.

В силу положений комментируемой статьи предоставление земельных участков органами государственной власти, органами местного самоуправления должно производиться с учетом допускаемых градостроительным регламентом видов разрешенного использования. В случае противоречия между запрашиваемым заявителем видом разрешенного использования земельного участка и допускаемыми градостроительным регламентом видами использования земельных участков данной территориальной зоны в предоставлении земельного участка должно быть отказано, даже если в отношении заявителя было принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта.

При выборе собственниками, землепользователями, землевладельцами, арендаторами вида разрешенного использования земельного участка следует учесть, что согласно ст. 37 ГрК РФ разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: основные виды разрешенного использования; условно разрешенные виды использования; вспомогательные виды, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования. В то же время использование земельных участков всеми правообладателями должно производиться в соответствии с целевым назначением, разрешенным использованием земельных участков, отраженным в решении о предоставлении земельного участка, в правоустанавливающих документах (ст. ст. 40, 42 ЗК). Поэтому в любом случае изменение вида использования земельного участка в рамках закрепленных в градостроительном регламенте основных и вспомогательных видов разрешенного использования требует принятия соответствующего решения компетентного органа государственной власти или органа местного самоуправления, которое необходимо для внесения изменений в кадастровую и иную документацию.

Вопрос о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования подлежит обсуждению на публичных слушаниях. Решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения принимает глава местной администрации на основании рекомендаций комиссии по землепользованию и застройке, подготовленных с учетом результатов публичных слушаний.

Физическое или юридическое лицо вправе оспорить в суде решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства либо об отказе в предоставлении такого разрешения.

3. В п. 4 комментируемой статьи названы случаи, когда земельные участки и расположенные на них объекты недвижимости признаются не соответствующими градостроительному регламенту. Такое несоответствие не влечет прекращение прав на земельные участки и расположенные на них объекты недвижимости или иные негативные последствия. Единственное исключение сделано для случаев, если использование таких объектов опасно для жизни и здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (памятников истории и культуры). Предполагается принятие федерального закона, устанавливающего порядок наложения запрета на использование таких объектов. До принятия специального законодательства установление запрета на использование земельных участков не допускается.

Хотя использование не соответствующих градостроительному регламенту земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости сроками не ограничивается, реконструкция указанных объектов может осуществляться только путем приведения их в соответствие с градостроительным регламентом или путем уменьшения их несоответствия предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции. Изменение видов разрешенного использования указанных земельных участков и объектов капитального строительства может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленными градостроительным регламентом (п. 9 ст. 36 ГрК).

Согласно ст. 40 ГрК РФ правообладатели тех земельных участков, размеры которых меньше установленных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков либо конфигурация, инженерно-геологические или иные характеристики которых неблагоприятны для застройки, вправе обратиться за разрешениями на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства. Такое отклонение разрешается главой местной администрации для отдельного земельного участка при соблюдении требований технических регламентов. Вопрос о предоставлении разрешения на отклонение подлежит обсуждению на публичных слушаниях.

Физическое или юридическое лицо вправе оспорить в судебном порядке решение о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства или об отказе в предоставлении такого разрешения.

4. Комментируемая статья в общем виде определяет, для каких целей возможно использование земельных участков, отнесенных к различным территориальным зонам. Нормы данной статьи во многом дублируются положениями ГрК. В то же время ст. 35 ГрК более подробно раскрывает состав территориальных зон.

В жилых зонах помимо указанных в п. 5 комментируемой статьи объектов допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, объектов дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, гаражей, объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду. В состав жилых зон могут включаться также территории, предназначенные для ведения садоводства и дачного хозяйства.

В состав общественно-деловых зон могут включаться: зоны делового, общественного и коммерческого назначения; зоны размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения; зоны обслуживания объектов, необходимых для осуществления производственной и предпринимательской деятельности; общественно-деловые зоны иных видов.

Общественно-деловые зоны предназначены для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, социального и коммунально-бытового назначения, предпринимательской деятельности, объектов среднего профессионального и высшего профессионального образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, объектов делового, финансового назначения, иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан. В перечень объектов капитального строительства, разрешенных для размещения в общественно-деловых зонах, могут включаться жилые дома, гостиницы, подземные или многоэтажные гаражи.

В состав производственных зон, зон инженерной и транспортной инфраструктур могут включаться: коммунальные зоны — зоны размещения коммунальных и складских объектов, объектов жилищно-коммунального хозяйства, объектов транспорта, объектов оптовой торговли; производственные зоны — зоны размещения производственных объектов с различными нормативами воздействия на окружающую среду; иные виды производственной, инженерной и транспортной инфраструктур.

Производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для размещения промышленных, коммунальных и складских объектов, объектов инженерной и транспортной инфраструктур, в том числе сооружений и коммуникаций железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи. Для защиты жилых, общественно-деловых и рекреационных зон, а также зон с ограниченным использованием территории вокруг производственных зон в случае необходимости устанавливаются санитарно-защитные зоны.

Перечисленные объекты являются достаточно вредными для людей, поэтому при их размещении на территории населенных пунктов обеспечивается соблюдение необходимых расстояний от таких объектов до территорий жилых, общественно-деловых и рекреационных зон и других требований, предусмотренных градостроительными нормативами и правилами застройки. Если эксплуатация данных объектов оказывает прямое вредное воздействие на безопасность населения, то они размещаются за пределами городских и сельских поселений. В этих зонах не допускается размещение жилых домов, дошкольных образовательных и общеобразовательных учреждений, учреждений здравоохранения и отдыха, физкультурно-оздоровительных и спортивных сооружений, садоводческих, дачных и огородных производственных кооперативов, а также производство сельскохозяйственной продукции.

В состав зон сельскохозяйственного использования могут включаться: зоны сельскохозяйственных угодий — пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и др.); зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, личного подсобного хозяйства, развития объектов сельскохозяйственного назначения. Зоны сельскохозяйственного использования являются своего рода резервными территориями для дальнейшей застройки городских и сельских населенных пунктов.

С учетом того что в состав жилых зон включены зоны застройки индивидуальными жилыми домами, зоны застройки малоэтажными жилыми домами, а также зоны жилой застройки иных видов, КС РФ сделал вывод о том, что возникают практически идентичные правовые режимы земельных участков, предоставляемых для ведения садоводства и для ведения дачного хозяйства, на которых фактически возведены индивидуальные жилые дома. В результате чего КС РФ признал не соответствующим Конституции абз. 2 ст. 1 ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» в той части, в какой им ограничивается право граждан на регистрацию по месту жительства в пригодном для постоянного проживания жилом строении, расположенном на садовом земельном участке, который относится к землям населенных пунктов (Постановление КС РФ от 14.04.2008 N 7-П «По делу о проверке конституционности абзаца второго статьи 1 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» в связи с жалобами ряда граждан» // СЗ РФ. 2008. N 18. Ст. 2089).

В состав зон рекреационного назначения могут включаться зоны в границах территорий, занятых городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, пляжами, а также в границах иных территорий, используемых и предназначенных для отдыха, туризма, занятий физической культурой и спортом.

В рекреационных зонах не допускаются строительство и расширение действующих промышленных, коммунальных и складских объектов, непосредственно не связанных с эксплуатацией объектов оздоровительного и рекреационного назначения.

В состав зон специального назначения могут включаться зоны, занятые кладбищами, крематориями, скотомогильниками, объектами размещения отходов потребления и иными объектами, размещение которых может быть обеспечено только путем выделения указанных зон и недопустимо в других территориальных зонах. В соответствии со ст. 51 ФЗ «Об охране окружающей среды» условия и способы сбора, использования, обезвреживания, транспортировки, хранения и захоронения отходов производства и потребления, в том числе радиоактивных отходов, должны быть безопасными для окружающей среды.

Зоны военных объектов предназначены для размещения войсковых частей, под военные лагеря, стрельбища, полигоны, аэродромы и для других целей, связанных с нуждами обороны. На территории зон военных объектов могут располагаться и организации оборонного комплекса. Приведенный перечень не является исчерпывающим. Зоны военных объектов и иные режимные территории предназначены для размещения объектов, имеющих особый режим, который устанавливается органами исполнительной власти Российской Федерации и органами исполнительной власти субъектов РФ по согласованию с органами местного самоуправления и в соответствии с государственными градостроительными нормативами и правилами, со специальными нормативами и правилами застройки.

5. В п. 12 комментируемой статьи содержится открытый перечень земельных участков, относимых к земельным участкам общего пользования, т.е. предназначенным для использования неопределенным кругом лиц. В ст. 1 ГрК дается определение территорий общего пользования как территорий, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (среди них площади, улицы, проезды, набережные, скверы, бульвары). Поскольку как объект земельных отношений земельный участок представляет собой часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке (п. 2 ст. 6 ЗК), терминология градостроительного законодательства является более удачной, поскольку земли, занятые улицами, проездами, набережными и тому подобными объектами общего пользования, крайне редко индивидуализированы (т.е., как правило, не являются земельными участками).

Границы территорий общего пользования должны быть установлены в законном порядке и иметь документальное подтверждение. Особое значение в данном случае имеют документы территориального планирования, где выделяют красные линии. В соответствии со ст. 1 ГрК красные линии обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены сети инженерно-технического обеспечения, линии электропередач, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения. Красные линии отделяют территории общего пользования от других территорий, которые находятся или могут находиться в собственности физических и юридических лиц.

Запрет на приватизацию, установленный комментируемым пунктом, распространяется на все земельные участки, расположенные в пределах территорий общего пользования. Косвенно данное положение подтверждается и п. 8 ст. 28 ФЗ «О приватизации государственного имущества», в соответствии с которым отчуждению не подлежат земельные участки в составе земель общего пользования. Данное правило не исключает использование земельных участков гражданами и юридическими лицами на иных правах (аренда, безвозмездное срочное пользование и т.д.).

Если земельный участок частично попадает в территорию общего пользования (например, только часть земельного участка находится в границах красной линии), то при отсутствии иных ограничений в приватизации земельного участка и наличии возможности в соответствии со ст. 6 ЗК выделить из всего земельного участка участок, расположенный в пределах границ территории общего пользования, заинтересованное лицо может провести работы по разделению участка, осуществить кадастровый учет вновь образованных участков и обратиться в уполномоченный орган с заявлением о приобретении в собственность земельного участка, не относящегося к территории общего пользования.

В судебной практике иногда можно встретить необоснованно узкий подход к сфере применения п. 12 комментируемой статьи. Так, на заседании Президиума ФАС Северо-Кавказского округа был сделан вывод о том, что если на участке, отнесенном к землям общего пользования, в установленном порядке возведены объекты недвижимости, не являющиеся объектами общего пользования, то согласно ст. 262 ГК с момента застройки он не может считаться землей общего пользования и может быть приватизирован (Вопросы и ответы по материалам заседаний Президиума ФАС Северо-Кавказского округа (май — ноябрь 2006 г.) // Вестник ФАС Северо-Кавказского округа. 2007. N 1). Все-таки п. 12 ст. 85 ЗК исчерпывающим образом не определяет те объекты, размещение которых допускается на землях общего пользования. Кроме того, пока не будет оспорена документация, устанавливающая территории общего пользования (например, правила детальной планировки), характер их застройки не может влиять на статус таких земель, подтвержденный надлежащими документами. В большинстве случаев нахождение на земельном участке общего пользования здания, строения, сооружения, которое не относится к объекту общего использования, справедливо не рассматривается судами как обстоятельство, исключающее применение п. 12 ст. 85 ЗК (Постановление ФАС Центрального округа от 03.11.2004 N А23-3564/03Г-10-132, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 11.11.2005 N А44-1432/2005-3, Постановление ФАС Московского округа от 11.01.2008 N КГ-А41/13751-07, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 04.02.2008 N А19-7205/07-48-Ф02-16/08).

Комментарий к статье 86 ЗК РФ:

1. Пункт 1 комментируемой статьи позволяет выделить три признака, определяющих земли пригородных зон. Во-первых, эти земли расположены за пределами границ населенных пунктов. Во-вторых, земли должны составлять с городом единую территорию. В-третьих, пригородные зоны не входят в состав иных поселений.

До 24 октября 2008 г. в состав пригородных зон включались земли, находящиеся за пределами городских поселений. Применение норм ранее действовавшего земельного законодательства о пригородной зоне и их толкование затрудняли положения ФЗ о местном самоуправлении, в соответствии с которыми «территорию поселения составляют исторически сложившиеся земли населенных пунктов, прилегающие к ним земли общего пользования, территории традиционного природопользования населения соответствующего поселения, рекреационные земли, земли для развития поселения» (ст. 11). Поскольку территория поселений включает в себя не только земли населенных пунктов, но и рекреационные земли, земли для развития поселения, которые также могут быть включены в состав пригородных зон соответствующего поселения, выделение пригородных зон на практике было проблематичным. В силу действовавшего законодательства о местном самоуправлении выделение пригородных зон было возможно только на межселенных территориях, под которыми понимаются территории вне границ поселений, возникающие на территориях с низкой плотностью населения, и которые могут входить в состав различных категорий земель (сельскохозяйственного назначения, земель лесного фонда и др.).

Для устранения таких недоразумений ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений» были внесены изменения в комментируемую статью. В соответствии с изменениями пригородные зоны могут выделяться за границами населенных пунктов, но они должны быть расположены в пределах одного поселения либо на межселенных территориях.

2. В п. 2 комментируемой статьи названы три вида территорий пригородных зон. Федеральное законодательство не определяет правовой режим этих зон. При их использовании и охране необходимо учитывать нормы, устанавливающие правовой режим категории земель, к которой они относятся. Пункты 3, 4 позволяют принимать федеральные законы или законы субъектов РФ, которые бы определяли правовой режим соответствующих пригородных зон.

Данный в п. 2 перечень пригородных зон дополняется зелеными зонами (см. п. 5 комментируемой статьи).

3. Комментируемая статья определяет, что границы и правовой режим пригородных зон могут быть установлены (утверждены и изменены) только на уровне земельного законодательства.

Смотрите еще:

  • Юридическое сопровождение сделки с землей цена Сделки с земельными участками. Сопровождение сделок с землей Риск остаться без земли и без денег – основная причина, по которой к нам приходят за сопровождением сделки с земельными […]
  • Как доказать вину должника Снятие корпоративной вуали: как контролирующему должника лицу доказать отсутствие своей вины? В деле о банкротстве для кредитора главное – в полной мере удовлетворить свои требования. И […]
  • Земельный участок в рыбацком Земельные участки рядом с метро Рыбацкое Всего 13 объявлений Всего 13 объявлений Продажа земельного участка, 13 соток. г. КолпиноКолпинский р-н Рыбацкое Площадь: 13 соток 9 […]
  • Ст1425 п4 коап рф Регистрация фирм. Регистрация Общества с ограниченной ответственностью. Первое, что необходимо при регистрации ООО, ответить на следующие вопросы: 1. Название Общества.2. Данные на […]
  • Ук рф отравление алкоголем Ответственность за производство, хранение, перевозку в целях сбыта либо сбыт суррогатного алкоголя хотят усилить Разработаны меры по пресечению распространения в России суррогатного […]
  • Ковальчук юрист Адвокат Ковальчук Степан Миколайович Свідоцтво про право на заняття адвокатською діяльністю № 2976/10, видане 27 жовтня 2005 року на підставі рішення Київської обласної […]
  • Кому положены единовременные пенсионные выплаты ЧТО НУЖНО ЗНАТЬ ПРО НОВЫЙ ЗАКОН О ПЕНСИЯХ Подписка на новости Письмо для подтверждения подписки отправлено на указанный вами e-mail. 26 июля 2018 Прием заявлений от пенсионеров о выплате […]
  • Адвокат орел цены Адвокатская палата Орловской области Уважаемые посетители сайта Адвокатской палаты Орловской области! Адвокатская палата Орловской области была учреждена 23 ноября 2002 г. всеми адвокатами […]

Комментарии запрещены.