Внесён аванс когда сделка

Содержание:

Возврат аванса — сделка не состоялась по вине покупателя

срок действия авансового договора истек полтора месяца назад, покупатель требует вернуть аванс.сделка купли продажи не состоялась по вине покупателя, т.к. у него военная ипотека и постоянно требовались новые дополнения к уже готовому пакету для сделки.документы все платные и с ускорением, все расходы оплачивал продавец.Правомерно ли требование покупателя о возврате аванса?

Ответы юристов (2)

Аванс вы обязаны вернуть. А вот если бы был задаток то нет.Аванс это порядок расчета, задаток-это способ обеспечения обязательства. При срыве сделки по любой причине аванс вы вернуть обязаны.

Есои у вас был заключен предварительный договор и в счет исполнения обязательств по оплате был внесен аванс, то в случае если вы не занитересованы в заключении договора то возвращайте аванс и обсуждайте возмещение расходов.

Если же вы заинтересованы в договоре, то направляйте предложение о заключении, а в дальнейшем — иск в суд о понуждении заключения договора.

Но если внесенные денежные средства были названы задатком, то читайте 380-381 ГК РФ.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Ситуация такая у нас подписан предварительный договор, внесен аванс, назначена день сделки, но я сегодня от продавца квартиры узнаю, что

Елене Михайленко. Никакого возврата аванса в двойном размере не будет, не вводите человека в заблуждение. Это не задаток.
Анне. Ситуация крайне неприятная, тем более, что призвать к ответу ваших контрагентов по сделке будет сложно. Единственная зацепка- если вы действительно подписали с нерадивым продавцом Предварительный договор, а не договор аванса или что- еще. Если это так- то, по ГК вы имеете право принудить Продавца к заключению основного договора по суду. Пошлите ему телеграмму с приглашением на сделку в определенный день, час и место(с уведомлением). Она вам понадобиться для дальнейших правовых действий. Местом лучше выбрать офис нотариуса , который засвидетельствует, что данное лицо не явилось.
Попробуйте съездить на Тульскую (РОСРЕЕСТР) и написать там заявление о приостановке регистрации сделки с квартирой по . адресу. Предъявите им свой Предварительный Договор.
Далее в суд- просите принудить продавца к заключению основного договора, и просите наложить арест на это имущество в качестве обеспечительной меры.
У меня такая схема прошла один раз в моей практике, правда это было очень много лет назад.
В любом случае начните действовать, и известите продавца об этих ваших действиях. Думаю, он, видя вашу решительность, изъявит желание урегулировать вопрос хотя бы в части покрытия понесенных вами расходов. Если решите действовать через суд- звоните 8-499-1363909- дам вам телефон очень хорошего юриста- жилищника, ведущего дела в суде.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Добрый день, Анна! Это печально! Вы можете рассчитывать на возврат аванса в двойном размере! Но может быть Вы не так поняли продавца и сгущаете краски!? Удачи!

На возврат денег в двойном размере можно рассчитывать только в том случае, если бы между сторонами было заключено соглашение не об авансе, а о задатке. Задумайтесь, что заставляет продавца продавать квартиру не Вам, а другому покупателю. Наверное, более высокая цена. Конечно, продавца подобная ситуация не красит, но это жизнь,в которой бывает все. Если предварительным договором каие-либо санкции при отказе от заключения основного договора не предусмотрены, ничего Вы с недобросовестного продавца не получите, да и то получить что-либо сможете, скорее всего, только в судебном порядке.

Однако в соответствии с п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса, в соответствии с которым если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Верховный Суд РФ разъяснил, что заключение предварительного договора порождает у сторон обязанность заключить основной договор на условиях, предусмотренных в предварительном соглашении. Основываясь на материалах Определения ВС РФ от 23.11.2010 N 58-В10-7, в п. 4 раздела Судебная практика по гражданским делам Обзора указывается, что лицо, заключившее предварительный договор, не может впоследствии уклоняться от заключения основного договора, ссылаясь на принцип свободы договора (ст. 1 ГК РФ). Более того, сторона предварительного договора согласно этому принципу реализовала свое право на свободу договора, заключив предварительное соглашение, обязующее его впоследствии заключить основной договор. У контрагента по предварительному договору согласно ст. 309 и п. 4 ст. 445 ГК РФ возникла обязанность заключить основной договор, которая должна быть исполнена. Стороны предварительного договора могут быть принуждены к заключению основного договора в судебном порядке. Поэтому регпалата Вам не поможет, все вопросы и претензии к недобросовестному продавцу только через суд.

Чем отличается задаток от аванса?

На современном рынке недвижимости случаи мошенничества встречаются постоянно. В итоге это приводит к тому, что люди начинают значительно меньше друг другу доверять. Сейчас уже тяжело найти человека, который, при осуществлении серьезной сделки, будет готов поверить партнеру на слово. В этом нет ничего плохого, просто такова наша реальность, и ее необходимо принимать.

Все чаще сделки осуществляются с использованием задатка или аванса. Большинство жителей нашей страны не знают точной разницы между этими двумя понятием. Нередко это приводит к проблемам, которые впоследствии бывает трудно решить. Именно поэтому в данной статье мы решили рассказать о том, чем же именно задаток отличается от аванса.

Задаток – это денежная сумма, обеспечивающая проведение сделки. Она выдается одной стороной другой в счет проведения будущих платежей и является подтверждением серьезности намерений покупателя. Понятие задатка четко прописано в статье 380 Гражданского кодекса Российской Федерации. Зачастую к нему прибегают, чтобы обеспечить исполнение договора.

Аванс – это сумма, которая передается одной стороной другой в счет причитающихся по сделке платежей. Ключевое отличие от задатка заключается в том, что аванс, хоть и является подтверждением серьезности намерений покупателя, но не обеспечивает исполнение договора. Понятие аванса не прописано в Гражданском кодексе.

Ключевое различие между этими понятиями заключается в последствиях, к которым ведут сделки с их использованием. Если операция завершилась удачно, то никакой разницы нет, что было внесено, аванс или задаток, ведь исполнение было проведено. В том случает, когда сделка сорвалась, и будут проявляться основные различия между понятиями. Если был внесен аванс, а сделка не состоялась, то он просто возвращается. Сторона, вносившая аванс, не подвергается никаким санкциям, если, конечно, они не были прописаны в договоре отдельно.

Если был внесен задаток, а сделка не состоялась, то ситуация осложняется. Важно четко установить, по чьей вине это произошло. Если виноватой стороной признается покупатель, вносивший задаток, то он просто не получает его назад. Если же виновна сторона, принимавшая, то она обязана вернуть его покупателю в двойном размере. Это четко прописано в статье 381 Гражданского кодекса Российской Федерации. Таким образом, задаток позволяет сторонам контролировать друг друга, тогда как аванс не предоставляет такой возможности.

Таким образом, можно сказать, что соглашение о внесении задатка является более надежным способом добиться исполнения сделки. Даже если она сорвется, покупатель получит достойную компенсацию и останется доволен, тогда как аванс не дает никаких гарантий. В случае с покупкой недвижимости всегда важно оформлять соглашение о задатке в письменном виде и подробно указывать все необходимые данные.

Ввоз товара по недействительным сертификатам — меры административной ответственности

Таможенное законодательство состоит из многочисленных правил, соблюдать которые необходимо в целях поступления в нашу страну качественного товара, прошедшего всевозможные проверки в специальных лабораториях.

О том, на что обращают внимание таможенные органы при ввозе товаров из-за рубежа, наглядно можно узнать, ознакомившись с постановлением 9-го ААС от 17.09.2018 г. по делу № А40-43017/18.

Причины наложения штрафа на организацию-импортера

В период с 01.10.2015 по 27.11.2015 АО «Радиант-ЭК» осуществляло ввоз из США электрических соединителей различного типа. Таможенное оформление груза происходило на таможенном посту Международного почтамта Московской таможни. Всего за указанный период было подано 16 таможенных деклараций, к которым приложены сертификаты соответствия сроком действия по апрель 2016 года.

Данные сертификаты должны были подтверждать безопасность изделий в рамках действующего технического регламента Таможенного союза (ТС). Регламент утвержден в 2011 году и устанавливает требования в области безопасности низковольтного оборудования.

Товары были выпущены с территории Внуковской таможни. Параллельно осуществлялся контроль за ввезенным товаром, в ходе которого сотрудники таможни установили факт недействительности сертификатов, подтверждающих безопасность продукции. Таможней было выявлено следующее:

  1. в заполненных сертификатах имеются ошибки и неточности;
  2. информация о центре, выдавшем Обществу сертификаты, не была включена в Единый реестр органов по сертификации и испытательных лабораторий (центров) ТС (далее – Единый реестр);
  3. центр не получил аккредитацию, необходимую для испытаний электрических соединителей по правилам ТС.

Учитывая выявленные нарушения, таможня инициировала в отношении Общества 16 административных дел, по результатам рассмотрения которых оно признано виновным. По каждому делу назначено наказание в виде штрафа в размере 50 тыс. рублей.

Общество не было согласно с данными постановлениями. Поэтому использовало свое право на обращение в вышестоящий орган для обжалования принятых решений. Федеральная таможенная служба изучила жалобы и отказала в их удовлетворении, о чем в феврале 2018 года было вынесено 16 соответствующих решений.

Получив отказные решения, Общество направило жалобу в Арбитражный суд города Москвы. Суд 1-ой инстанции 22 июня 2018 г. встал на сторону Истца и подтвердил, что, действительно, таможенные органы не смогли доказать событие проступков, вменяемых в вину Общества.

С таким решением не согласились таможенные органы и подали жалобу в 9-ый ААС, который полностью отменил решение нижестоящего суда.

Как выявлена недостоверность сертификатов?

В ходе осуществления таможенного контроля было установлено, что:

  1. копии приложенных документов отличались от подлинников (различия содержались в полях, отражающих сведения об изготовителе);
  2. в документах вписаны не соответствующая действительности информация о заявителе (было указано АО «Радиант-ЭК», хотя оно не могло относиться к таковым).

Существует Договор о Евразийском экономическом союзе (ЕЭС) 2014 года. Нормами договора предусмотрено, что выступать заявителями в процедуре подтверждения качества и безопасности могут производители продукции, лица, реализующие произведенные товары, а также лица, которым изготовитель передал часть своих полномочий.

Согласно требованиям специального Технического регламента, заявителем может выступать как производитель низковольтного оборудования, так и уполномоченное им лицо. В отношении ввозимых товаров Общество не являлось ни первым, ни вторым.

Таможенный регламент понимает под уполномоченным лицом легальное юридическое или физическое лицо, с которыми изготовитель подписал договор. По договору передаются полномочия на выполнение действий от имени производителя при прохождении таможенных процедур, а также возлагается ответственность за качество ввозимой продукции.

Следовательно, АО «Радиант-ЭК» при наличии названого договора могло быть заявителем. Но, как показали материалы судебного дела, соответствующие документы не были предоставлены таможне на этапе проведения проверки. В последующем защитник Общества приобщил к материалам административного дела незаверенные копии договоров с иностранной компанией.

Также суд исследовал сертификаты соответствия и сведения, содержащиеся в договорах. Оказалось, что имеются многочисленные расхождения между документами, которые не позволяют достоверно установить реального изготовителя продукции. Сертификаты содержали ложную информацию об изготовителе, реквизитах договора, об имеющихся у изготовителя производственных площадях, что влекло за собой признание сертификатов недействительным.

Данные об отсутствии аккредитации подтвердились

Из сертификатов следовало, что испытания проводились ООО «Калужский центр сертификации и маркетинга» (далее — ООО «КЦСМ»). В ходе административного производства таможня сделала запросы в несколько исследовательских организаций. Из полученных ответов следовало, что ООО «КЦСМ» не получало аккредитацию для выдачи документов о соответствии в отношении электрических соединителей и иного аналогичного оборудования.

Материалы дела подтвердили, что спорные сертификаты данным центром не выдавались. Указанные обстоятельства были тщательно исследованы административным органом, в чем удостоверилась судебная коллегия, изучив приложенные к делу доказательства.

Как сертифицирующая организация попадает в Единый реестр?

Первая инстанция посчитала доказанным факт включения ООО «КЦСМ» в национальную часть Единого реестра.

Апелляция опровергла довод нижестоящей инстанцией по следующим основаниям.

Согласно документам ЕЭС для того, чтобы попасть в перечень аккредитованных организаций на выполнение работ по оценке соответствия изделий техническим требованиям, лаборатория должна быть включена в Единый реестр.

Данный реестр состоит из нескольких частей. Национальную часть ведет государство, являющееся участником ТС. В РФ данные полномочия переданы Росаккредитации.

Как следует из Положения, устанавливающего порядок включения в Единый реестр, сначала направляются сведения об испытательной организации в специальную комиссию ТС, затем организация включается в реестр. Указанные действия осуществляется только в том случае, если на это есть волеизъявление непосредственно самой лаборатории, выраженное в ее заявлении.

ООО «КЦСМ» не обращалось с просьбой о передачи сведений о нем в Единый реестр.

Правила проверки области аккредитации сертифицирующего органа

На территории РФ полномочия по формированию и ведению единой системы аккредитации возложены на Росаккредитацию. Данная служба ведет реестр аккредитованных организаций и экспертов.

Получить информацию о наличии аккредитации у конкретного юридического лица можно несколькими способами: на официальном сайте службы, посредством направления письменного или электронного запроса.

Следовательно, Общество имело возможность удостовериться в наличии у ООО ИЦ «КЦСМ» аккредитации в области подтверждения соответствия низковольтного оборудования, но не сделало этого.

Таким образом, все сертификаты, представленные при таможенном оформлении, были выданы на основе протоколов испытаний ООО ИЦ «КЦСМ», фактически не имеющем прав на их проведение. Следовательно, указанные сертификаты не имеют юридической силы, в силу чего являются недействительными.

Ввоз образцов продукции — необходимый этап перед сертификацией

Судебная коллегия опровергла вывод нижестоящего суда об отсутствии необходимости получения Обществом документов об отборе проб в отношении ввозимого товара.

Так, согласно ГОСТу 31814-2012 отбор проб необходим для проведения испытаний продукции и является одним из этапов достоверности итогов сертификации. Общество обязано было знать источник получения образцов товара.

Общество указало, что направляло техническое описание по пяти сериям продукции, но из прилагаемых к сертификату документов следовало, что таких серий было больше 200. На основании этого коллегия пришла к выводу, что подавляющая часть товара не прошла испытания, необходимые для выдачи сертификата.

В Регламенте содержатся схемы сертификации, согласно которым необходимо выполнить ряд последовательных действий:

  • подписать с сертифицирующим органом договор;
  • ввезти пробные образцы товара (на таможне предъявляется копия подписанного договора);
  • после выпуска образцов с таможни надлежаще аккредитованная лаборатория берет для испытаний пробы товара;
  • после проведения испытаний Обществу выдается документы, указывающие на соответствие товара техническим документам.

Из пояснений сторон следовало, что данные процедуры Обществом не выполнялись. Так как образцы не ввозились, значит, не проводились и их испытания. Таким образом, запись в сертификатах о проведенных испытаниях является недостоверной.

Все вышеуказанное нашло подтверждение в апелляционной инстанции, которая отменила решение АС г. Москвы, подтвердив правомерность действий Внуковской таможни и ФТС.

Несмотря на то, что товары были выпущены на территорию России, Общество все равно понесло наказание. К оформлению документов о качестве продукции нужно подходить грамотно и тщательно выбирать организацию, выдающую документы о качестве.

Товары 1 — 1 из 193
Начало | Пред. | 1 2 3 4 5 | След. | Конец

Внесён аванс когда сделка

Москвич Дмитрий вот уже четыре месяца пытается купить однокомнатную квартиру на вторичном рынке в ипотеку. Сначала он обратился в банк и получил одобрение на кредит, действующее в течение 120 дней. После долгих поисков нашлась подходящая квартира — в относительно новом доме (2009 года постройки) в десяти минутах от метро «Выхино» по цене 4,2 млн руб. Переговоры с собственником жилья через риелтора шли долго, но завершились успешно: стороны договорились о продаже и приступили к оформлению сделки. Однако на завершающей стадии она сорвалась. «Я отдал аванс, мы стали потихоньку запрашивать нужные справки, но до периода оценки продавец резко повысил цену на 500 тыс. руб. В результате мы забрали аванс и разошлись», — рассказывает Дмитрий.

Он продолжил поиски и в скором времени нашел похожую по характеристикам квартиру стоимостью 4,15 млн руб. в том же районе. «Мы уже были на стадии сделки — внесли аванс, всё собрали, потратили кучу времени, за свой счет сделали оценку объекта, но продавец в последний момент заявил, что цена будет выше на 300 тыс. руб.», — сетует Дмитрий. Эту сделку, впрочем, заемщик решил довести до конца — было жалко потраченного времени и денег, которые он заплатил за оформление документов. «Как мне сказала наш риелтор, в данном случае закон на стороне продавца и мы не можем юридически заставить его вернуться к изначальной цене или компенсировать затраты на сделку с нашей стороны», — говорит он.

По словам опрошенных РБК риелторов, подобные случаи происходят относительно нечасто. «Такая ситуация была характерна скорее для 2000-х годов, когда стоимость жилья буквально за пару недель могла вырасти на несколько сотен тысяч рублей и продавцы диктовали правила игры в условиях относительно небольшого предложения», — говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». Сейчас рыночная конъюнктура изменилась — предложение превышает спрос, и в более выгодной позиции находятся покупатели, отмечает риелтор.

Появление подобных схем в условиях снижения спроса на недвижимость может быть связано со стремлением риелторов максимизировать прибыль, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. «Такую уловку часто придумывают не хозяева квартир, а риелторы, которые работают с продавцом. Теперь, когда количество сделок сократилось, риелторы стараются дополнительно заработать с помощью таких схем», — объясняет эксперт. Раньше, когда потенциальных покупателей было больше, посредникам было проще зарабатывать на комиссиях без всяких ухищрений, добавляет он.

Как действовать покупателю

Прежде всего покупатель жилья должен определиться, какое соглашение он будет оформлять с продавцом — об авансе или задатке за квартиру, и настоять на предпочтительном варианте в ходе переговоров с продавцом. Разница между авансом и задатком заключается в том, что задаток обеспечивает некоторые гарантии покупателю в случае отказа от сделки.

«Если продажа квартиры срывается по вине продавца, то покупатель получает задаток в двойном размере», — поясняет партнер юридического бюро «Падва и Эпштейн» Павел Герасимов. При этом если сделка с использованием задатка срывается из-за покупателя, он теряет всю сумму задатка. Соглашение об авансе характеризуется более мягкими условиями: при отмене сделки деньги просто возвращаются покупателю в полном объеме.

По мнению Герасимова, на соглашении о задатке покупатель должен настаивать лишь в том случае, если он уверен, что готов купить конкретную квартиру. Если такой уверенности нет, предпочтительным вариантом будет аванс. В этом случае покупатель сможет получить обратно внесенные деньги, если вдруг передумает приобретать квартиру.

Кроме того, если покупатель и продавец хотят обезопасить себя от изменения условий, им стоит заключить предварительный договор, добавляет Павел Герасимов. Это соглашение согласно ст. 429 ГК РФ фиксирует намерения сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи на условиях, определенных в предварительном договоре. «В рамках предварительного договора можно также вносить обеспечительный платеж. Он может носить как форму аванса, так и задатка», — рассказывает Герасимов.

Партнер адвокатского бюро А2 Михаил Кюрджев добавляет, что формально предварительный договор равнозначен соглашению о задатке. В нем указывается та же информация о квартире, о сторонах и о сумме задатка, поэтому покупатель и продавец могут подписать один из этих документов.

Как заключать соглашение

Соглашения о задатке и об авансе не сильно отличаются по форме, отмечают опрошенные РБК юристы. Они рекомендует в обоих случаях фиксировать в тексте соглашения предмет, то есть квартиру, и его цену.

Кюрджев также говорит, что в соглашении нужно указать, за какую квартиру вносится задаток или аванс. Кроме того, стоит указать, до какого срока действует соглашение, то есть на какое число назначена сама сделка. «Еще один важный момент: аванс или задаток лучше выплачивать непосредственно собственнику недвижимости», — отмечает он.

Если стороны договорились о задатке, Кюрджев рекомендует расшифровывать в соглашении, что «платеж по предварительному договору» — это задаток, чтобы впоследствии не возникало неточностей (например, если продавец откажется возвращать деньги и придется обращаться в суд). В этом же соглашении нужно описать причины, которые позволят доказать, что сделка сорвалась по вине одной из сторон. Подобной причиной может стать, например, непредоставление продавцом нужных документов.

«Например, при оплате через банковскую ячейку от сделки может отказаться банк, если вы предоставите нужные документы меньше чем за три-четыре дня до даты сделки. Так что если хозяин квартиры передаст покупателю документы за день до сделки, то она не состоится», — объясняет Кюрджев. В этом случае покупатель сможет потребовать от продавца возврата задатка в двукратном размере, но эту причину лучше прописать сразу в соглашении.

Впрочем, составить соглашение, в котором будут предусмотрены все подобные ситуации, довольно сложно, признает Кюрджев. По его мнению, с этой задачей сможет справиться далеко не каждый риелтор. «Теоретически покупатель может составить такое соглашение самостоятельно — в интернете легко можно найти образцы, которыми делятся юристы, и переделать один из них под свой случай», — отмечает он. Также покупатель может обратиться к юристу или высококвалифицированному риелтору.

Если сделка в итоге срывается по вине продавца, то покупатель может попробовать взыскать с владельца квартиры затраты на оформление документов. В случае отказа со стороны продавца оплачивать издержки покупателю придется решать этот вопрос через суд. Однако прежде чем подать заявление, стоит написать письмо продавцу с просьбой оплатить издержки, рекомендует Кюрджев. «Если продавец отказывает вам на словах, то в суде он может заявить, что вы не требовали от него деньги. А так у вас будет письменное доказательство требования, которое можно предъявить суду», — говорит эксперт.

В суде главная задача истца — доказать, что в срыве сделки виноват именно продавец и покупатель понес из-за этого издержки, уточняют опрошенные юристы. «Доказать, что продавец завысил цену и сорвал сделку, будет проще, если у покупателя есть на руках соглашение, в котором прописаны первоначальные условия сделки. Повышение цены можно подтвердить, например, перепиской или свидетельскими показаниями», — рассказывает Герасимов.

Если издержки придется взыскивать через суд, то суду должно быть понятно, за что вы требуете возмещения. То есть нужно предоставить свидетельства того, что вы действительно платили за какие-то справки или оформление документов в ходе подготовки к сделке, говорит Кюрджев.

Хотя по закону продавец обязан вернуть покупателю задаток, на практике с этим тоже могут возникнуть проблемы, отмечает директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов. Существует риск, что продавец не сможет выплатить всю сумму задатка, даже если покупатель обратится в суд с требованием взыскать деньги и выиграет его. «Бывают случаи, когда у продавца просто нет официальных доходов или имущества. В такой ситуации взыскать деньги даже по исполнительному листу маловероятно», — рассказывает он.

Советы покупателям

Если покупатель внесет аванс, а не задаток, ему остается только одно — грамотно вести переговоры с продавцом, предупреждает Репченко. «Нужно изначально дать понять продавцу, что вариантов у вас много и вы не держитесь за этот», — объясняет он. Параллельные переговоры можно использовать и как инструмент противодействия давлению «шантажиста», и как вариант более выгодного соглашения, добавляет Литинецкая.

Если же переговоры ведутся с риелтором, представляющим владельца квартиры, и посредник сообщает о повышении цены, то желательно пообщаться непосредственно с хозяином. «Вполне возможно, что риелтор пошел на такой шаг без ведома владельца», — говорит Репченко.

Перед подписанием предварительного договора нужно внимательно изучить документы на квартиру, напоминает заместитель руководителя департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Алексей Бернадский. Если покупатель обнаруживает какие-то детали после подписания договора, он уже не сможет отказаться от покупки, говорит эксперт. Так, если покупатель узнает о наличии наследников или дополнительных собственников, которые проживают в другом городе и теоретически могут претендовать на квартиру, — ему придется с этим смириться. В противном случае он потеряет задаток, заключает Бернадский.

Как вернуть аванс, если сделка покупки не состоялась?

Практика заключения договора аванса при подготовке сделок купли-продажи квартир является довольно распространенной. Согласно статистике, такой документ подписывается примерно в 15% случаев. По мнению продавцов, он отражает серьезность намерений покупателя и является гарантией исполнения его обязательств в рамках сделки по покупке жилья.

Компенсации не будет?

Но на деле продавец обычно теряет аванс в случае отмены сделки, кроме того, от него могут потребовать заплатить проценты за пользование чужими деньгами. Однако по порядку.

Договор об уплате аванса заключают стороны сделки – покупатель и продавец. Последний в этой ситуации рассчитывает на то, что, если рыбка сорвется с крючка, он сможет оставить себе деньги в виде компенсации за потерянное время и упущенную возможность найти других претендентов на квартиру. В этом его убеждает и содержание договора, в котором говорится, что при срыве сделки по вине покупателя продавец получает сумму, равную двойному размеру аванса. Но в реальности эта гарантия не работает. Более того, продавец может потерять часть собственных денег, которые с него могут потребовать за то, что он какое-то время пользовался чужими средствами. Размер процентов зависит от учетной ставки ЦБ на текущий момент и составляет в среднем около 9% годовых.

Подмена понятий

Изучаем правила рынка: аванс или задаток

Фундаментальной ошибкой продавцов является уверенность, что аванс выполняет те же функции, что и задаток, но это есть большое заблуждение. Аванс, в отличие от задатка, не может служить средством обеспечения сделки, и в этом их кардинальное отличие. Заключение договора о внесении аванса не дает права продавцу удерживать средства покупателя в случае срыва сделки. В отсутствие основного договора купли-продажи этот документ не может возлагать на покупателя денежные обязательства. Аванс представляет собой всего лишь часть денег, причитающихся с покупателя и уплаченных им продавцу до заключения основного договора, и не более того.

В случае, если сделка развалилась, не дойдя до своего логического финала, продавец просто должен вернуть деньги несостоявшемуся покупателю. Если же он отказывается это сделать, покупатель может написать заявление в суд о возврате аванса и признании договора не имеющим силы. Более того, у стороны, инициировавшей иск, появляется основание потребовать от собственника квартиры процентов за пользование его финансами за время, в течение которого они были в его распоряжении. Основанием для такого требования является статья 395 Гражданского Кодекса РФ. Как уже было сказано выше, расчет процентов будет осуществляться по банковской ставке, установленной Банком России.

Судебные решения по возврату аванса

Признать аванс задатком может только суд

Если дело доходит до обращения в инстанции, то продавцы пытаются убедить суд признать аванс задатком. Понятие задатка определяется статьей 380 ГК РФ, в которой говорится, что задаток выдается одной из сторон сделки другой стороне в качестве гарантии исполнения взятых на себя обязательств в счет средств, причитающихся к выплате по договору.

Статья 381 ГК РФ гласит, что в случае, если сделка срывается по вине стороны, уплатившей задаток, то средства остаются в распоряжении второй стороны.

Такой исход полностью соответствует интересам продавца, но суды руководствуются в этом случае положениями статей 421 и 422 Гражданского Кодекса, признающими недействительным включение в договор аванса положений, применяемых к договорам о внесении задатка, а именно – об ответственности сторон за срыв сделки.

Поэтому, если стороны не доходят до заключения основного соглашения, по которому недвижимость переходит в собственность покупателя, то договор об авансе теряет свою силу. Деньги, уплаченные в качестве аванса по будущей сделке, должны быть возвращены несостоявшемуся покупателю согласно статье 1102 ГК РФ. Отказ от возврата квалифицируется как неосновательное обогащение за чужой счет.

В этой ситуации продавцы оказываются в проигрыше потому, что вовремя не взяли на себя труд разобраться с юридической терминологией. Многие из них искренне полагают, что договор об авансе является полноценной заменой соглашению о внесении задатка, или даже воспринимают его в качестве предварительного договора купли-продажи. Однако эти аргументы не могут повлиять на решение суда.

Расписка нужна!

Если покупатель вносит аванс в качестве предоплаты за жилье, ему даже не требуется заключать договор. Достаточно взять с продавца расписку с указанием суммы, уплаченной авансом за квартиру, адреса и параметров объекта, а также даты заключения сделки. Имея на руках такой документ, покупатель без труда сможет взыскать с противоположной стороны свои средства. Правда, известны случаи, когда суд возвращал аванс истцу даже без расписки.

Лучше обойтись без риска

Иски по возврату авансов не являются чем-то из ряда вон выходящим в судебной практике. Их широкое распространение говорит о низком уровне юридической культуры населения.

В отличие от аванса, задаток налагает на покупателя определенные обязанности. В случае отказа от сделки эти деньги будут для него потеряны. Поэтому рыночные эксперты не рекомендуют покупателям заключать договор задатка ввиду его явной невыгодности.

Насколько бы серьезными ни были намерения сторон, но жизнь есть жизнь, и она порой преподносит неприятные сюрпризы. Возможно, потенциальный покупатель действительно со всей серьезностью намеревается приобрести понравившуюся квартиру, но у него могут появиться обстоятельства, требующие денежных расходов, или квартиру не одобрит банк. Бывают и более драматичные причины срыва сделок. Тогда покупку придется отложить, а то и вовсе отменить. В конце концов, у него может появиться другой, более предпочтительный вариант, так зачем же загонять себя в тесные рамки неприятных обязательств и добавлять хлопот в этот, и без того непростой период жизни, требующий от человека определенных усилий и связанный с сильным стрессом?

Популярные новости недвижимости

Комментарии (2)

очень правильная и грамотная статья.у меня ситуация похожа только не с квартирой ас покупкой 2х элитных котят внесла аванс через 2 дня попала в трудную жиз.ситуацию.попросила вернуть деньги.получила отказ.сейчас дело передаем в суд.

Ирина, расскажите пожалуйста, чем все у вас закончилось? у нас подобная ситуация с квартирой. Вернули ли вам аванс? У нас также в авансовом соглашении прописана природа задатка (т.е. в случае срыва сделки по нашей вине — аванс остается у Продавца).

Предоплата при покупке квартиры

Предоплата в сделке купли-продажи квартиры – это небольшая часть от ее стоимости, которую Покупатель передает Продавцу, подтверждая, таким образом, свое намерение купить у него эту квартиру.

На Откроется в новой вкладке.»>вторичном рынке, между физлицами деньги, обычно, передаются наличным путем, из рук в руки. А при покупке новостройки у Откроется в новой вкладке.»>Девелопера, деньги вносятся в кассу организации, либо переводятся безналичным путем на ее счет, в качестве первого (обеспечительного) платежа.

На первичном рынке вопросами внесения предоплаты при покупке квартиры (суммы, срока, условий передачи денег) полностью рулит Девелопер, и от Покупателя здесь мало что зависит. Поэтому ниже мы рассмотрим только тот случай, где Покупатель сам влияет на процесс внесения предоплаты и сам договаривается об ее условиях – то есть случай для вторичного рынка.

Предоплата за квартиру в сделках купли-продажи вносится на определенный срок, под договор (соглашение), и засчитывается в сумму будущих платежей по сделке. Предоплату может принимать как сам собственник квартиры (Продавец), так и его доверенное лицо, в т. ч. Откроется во всплывающем окне.»>агентство недвижимости, которое занимается продажей его квартиры.

Предоплата при покупке квартиры может вноситься в виде задатка или аванса. В чем разница этих двух вариантов? Какие принципиальные отличия у задатка и аванса в сделке купли-продажи? Что чаще применяют в практике рынка недвижимости и почему? Об этом ниже.

Задаток при покупке квартиры

Задаток – это такая форма предоплаты за квартиру, при которой в случае, если сделка не состоялась по вине Покупателя, сумма задатка остается у Продавца.

В случае же, если сделка не состоялась в указанный срок по вине Продавца, то он обязан вернуть сумму задатка Покупателю в двойном размере.

Таким образом, задаток несет в себе функцию реального обеспечения обязательств для обеих сторон. Сторона, виновная в срыве сделки, несет финансовую ответственность.

Казалось бы, логика налицо, но именно из-за финансовой ответственности, соглашение о задатке при покупке квартиры используется редко. В частности, агентства недвижимости, принимая предоплату за продаваемую квартиру, практически никогда не берут ее в форме задатка, и соответственно, не несут финансовой ответственности, если сделка сорвалась по вине их клиента – Продавца квартиры.

Вообще, задаток – это регламентированное законом понятие. Его суть описана в ГК (Откроется в новой вкладке.»>ст. 380, 381 ГК РФ).

В отличие от задатка, четкого определения понятия «аванс» в ГК нет, но все же аванс там упоминается. Считается, что если при внесении предоплаты, стороны прямо не указали в договоре/соглашении, что это именно задаток, то закон трактует эту сумму как аванс (Откроется в новой вкладке.»>п.3, ст.380, ГК РФ).

Аванс при покупке квартиры

Авансом признается сумма предоплаты, передаваемая Покупателем Продавцу в счет будущих платежей по сделке, но без обеспечительной функции. Т.е. если сделка не состоялась по любой причине – аванс просто возвращается обратно Покупателю. Никакой реальной ответственности никто при этом не несет.

По сути, аванс – это то же, что и задаток, но без жестких последствий для обеих сторон. И в чистом виде он значения не имеет, т.к. не является обеспечением обязательств Покупателя купить данную квартиру.

На практике, Продавцы, как правило, избегают принимать предоплату на условиях задатка, а предпочитают принимать аванс, но не в «чистом виде», а с дополнительными условиями. В Договоре об авансе предусматривают штрафные санкции со стороны Покупателя. Т.е. если Покупатель необоснованно отказывается от покупки квартиры, то аванс ему не возвращается (удерживается в качестве штрафа), если же Продавец передумал продавать квартиру, то он просто возвращает сумму аванса Покупателю без всяких штрафов.

Это конечно, не равноправные условия, но такова практика рынка. Законодательно возможность такой предоплаты (с дополнительными условиями аванса) закрепляется в Откроется в новой вкладке.»>ст.381.1, ГК РФ.

Принятие аванса (а не задатка), в частности, облегчает выстраивание Откроется в новой вкладке.»>«альтернативных сделок» и «цепочек», т.к. здесь один Продавец зависит от другого Продавца в «цепочке», и принимать на себя финансовую ответственность за срыв сделки, в случае задатка – было бы необоснованно. Поэтому при выстраивании «цепочек» всегда применяют аванс.

Договор аванса при покупке квартиры

На вторичном рынке Договор (или Соглашение) об авансе составляется в произвольной письменной форме между физлицами, непосредственными участниками сделки – Покупателем и Продавцом (то же касается и задатка).

Допустимы варианты, когда аванс может вносить или принимать доверенное лицо от имени Покупателя или Продавца, соответственно, либо – Аргументы ЗА и ПРОТИВ.
Откроется в новой вкладке.»>агентство недвижимости.

Договор об авансе за квартиру может быть составлен и заверен у Откроется в новой вкладке.»>Нотариуса; это не является обязательным, но подразумевает более грамотное, а потому более надежное оформление передачи денег физлицу. Нотариус, помимо прочего, выступает официальным свидетелем фактической передачи денег, что осложняет уход Продавца от ответственности в случае срыва сделки.

Существенными условиями Договора об авансе являются сумма и срок внесения аванса, адрес и стоимость квартиры, ФИО и паспортные данные Покупателя и Продавца.

Желательно также указать в Договоре ключевые условия проведения сделки, как то – условия и место проведения взаиморасчетов (нал, безнал, и т.п.), условия подписания Откроется в новой вкладке.»>Договора купли-продажи (нотариальный или в простой письменной форме), распределение расходов на сделку между сторонами, а также то, что сумма аванса входит в стоимость приобретаемой квартиры.

В Договоре об авансе необходимо предусмотреть условия возврата и невозврата аванса, а также (если стороны посчитают это необходимым) ответственность и штрафные санкции или неустойку в случае отказа одной из сторон от заключения сделки купли-продажи квартиры на обговоренных условиях.

Договор задатка составляется аналогично, но в нем ясно указывается, что это именно задаток. Тогда к этому договору уже будут применяться положения указанных выше статей 380 и 381 ГК РФ (ответственность по задатку).

Роль Договора об авансе может выполнять и Предварительный договор купли-продажи квартиры (ПДКП), заключаемый между физлицами на «вторичке» (не путать с Откроется в новой вкладке.»>ПДКП между дольщиком и Откроется в новой вкладке.»>Застройщиком).

По сути, это то же самое, что Договор об авансе, но акцент здесь делается на перечислении условий будущей сделки, в обеспечение которой вносится предварительный платеж (аванс). Такие ПДКП используют некоторые агентства недвижимости.

На Откроется в новой вкладке.»>первичном рынке вместо Договора об авансе Девелопер может использовать Договор о резервировании/бронировании квартиры, что сути такого соглашения тоже не меняет.

Отличием здесь является то, что при покупке новостройки, самого предмета, в счет оплаты которого вносится предоплата (т.е. квартиры), еще не существует. Поэтому идентификация квартиры здесь происходит, как и в основном Откроется в новой вкладке.»>договоре с Девелопером, по данным проектной документации, а не реального почтового адреса. В остальном все существенные условия Договора об авансе здесь также должны соблюдаться.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ .

Правила и последовательность подготовки сделки с квартирой – смотри на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне). В частности, на соответствующих шагах рассказано, как действовать Покупателю квартиры при внесение аванса или задатка, и как действовать Продавцу при их получении.

Смотрите еще:

  • Развод по телефону форум Diesel Forum Телефонное мошенничество.. (разводы по телефону. Нравится Не нравится zmei 18-02-2013 В связи с участившимися случаями телефонного мошенничества (когда вас просят […]
  • Пневматика закон об оружии Пневматика закон об оружии Пистолет Crosman C11 Проверенное временем качество, демократичная цена, качественный пластик и прекрасные ТТХ - 146 м/с В связи с событиями в стране и […]
  • Коап ст2710 Коап ст2710 Чтобы поездка на автомобиле в Россию запомнилась как приятное приключение и не обернулась на ряд неожиданностей, украинский автопутешественник должен знать свои основные права […]
  • Письмо на погашение долга образец Как правильно составить письмо о погашении задолженности Сегодня на рынке действует огромное количество предприятий. Образование кредиторских и дебиторских задолженностей – стандартная […]
  • Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего и покупка в ипотеку Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего Вопрос в следующем: какой порядок действия для продажи квартиры в Оренбургской обл. и покупки новой в Нижегородской. Ситуация: 2-комнатная […]
  • Закон о браке в кнр Закон о браке в кнр № 75 - 76 12 - 25 августа 2002 Новая редакция закона КНР о браке О. Почагина (Полностью статья опубликована в журнале "Проблемы Дальнего Востока", 2002, […]
  • Воинская часть 5126 на рябиновой отзывы Мама солдата Меню навигации Пользовательские ссылки Объявление Проголосуйте за Наш Форум! Чем выше рейтинг форума, тем легче его найти новым участникам. Проголосовать можно 1 раз в […]
  • Общий долг россии на 2014 Внешний долг России В общий внешний долг России входят долги компаний, долги банков, долги ЦБ РФ, долги субъектов РФ, долги государственных и коммерческих структур резидентов Российской […]

Обсуждение закрыто.