Риэлтор продает квартиру по доверенности

Разводы при покупке квартиры

Форум недвижимости Domik.ua

Правила форума

Информация, не подтверждённая доказательствами может быть недостоверной

04 окт 2015, 02:10

04 окт 2015, 13:09

06 окт 2015, 08:52

12 окт 2015, 09:35

Схема самого простого обмана следующая. Один гражданин продает другому свое жилье, получает сполна деньги, а потом подает в суд просьбу признать сделку недействительной на основании какой-нибудь причины. По решению суда продавцу возвращается его квартира, а покупателю — уплаченные ранее деньги. Но, как правило, желая избежать налогов, в договоре указывают гораздо меньшую сумму, чем та, которая была выплачена за квартиру в действительности.

Вот эту чисто номинальную сумму и возвратит первый владелец квартиры покупателю, а тот останется без жилья и почти без денег.

12 окт 2015, 09:35

Второй способ обмана. Продав квартиру, человек не спешит выписаться из нее, утверждая, что обстоятельства изменились и ему некуда выезжать. Наш суд чаще всего встает на сторону первого владельца и выносит постановление: вернуть деньги покупателю.

Владелец недвижимости соглашается, но заявляет, что деньги он уже потратил или у него их украли, а возвращать будет частями из своей зарплаты (которую получает в мизерных количествах и весьма нерегулярно). Вся штука в том, что он отнюдь не отказывается платить, и к такой позиции юридически придраться сложно. По нашим законам можно высчитывать из зарплаты не более 30 процентов, поэтому при средней зарплате служащего $100 и цене проданной двухкомнатной хрущевки в $ 20 000 выплаты займут. 50 лет!

12 окт 2015, 20:52

26 окт 2015, 09:30

26 окт 2015, 09:30

26 окт 2015, 09:31

26 окт 2015, 09:32

Практически все сделки купли-продажи квартир возвратны, причем претензии можно предъявлять в течение 3-х лет. Если есть малейшее нарушение в оформлении документов или ущемлены права граждан, любой грамотный юрист сможет доказать незаконность сделки.

Для признания сделки недействительной владельцу недвижимости достаточно пройти обследование или лечь в больницу, с тем чтобы его признали недееспособным частично или полностью. По закону, если продавец лично поставил подпись, то в течение полугода он имеет право расторгнуть сделку, доказав, что в этот момент он был невменяем.

26 окт 2015, 09:33

Любой жилец, прописанный на законных основаниях, особенно если он нетрудоспособен и ему некуда переселиться, в случае продажи квартиры имеет право остаться в ней и жить, кто бы ни являлся ее собственником.

Поэтому проверка благонадежности партнера и его документов — дело участников сделки, ведь именно они первыми страдают в случае расторжения договора.

26 окт 2015, 09:34

Нельзя ничего подписывать, не проверив все документы другой стороны, причем не просто их наличие, а полное соответствие юридическим нормам, даже если текст документа кажется безобидным.

Опасайтесь людей, стремящихся сделать все срочно, минуя порядок, которые берутся за оформление всех документов сами.

Оформляя договор через фирму, проверьте у нее наличие лицензии на этот вид деятельности. Запишите орган, в котором лицензия получена, не поленитесь, узнайте и там, что собой представляет фирма, с которой вы предполагаете связаться, действительна ли выданная лицензия.

Бывали случаи, когда клиента обманывали представители организованного преступниками бюро, которое после заключения серии нечестных сделок, прекращало свою деятельность, либо перебазировалось в другой район под новым названием. Создаются фирмы и для оформления одной единственной сделки, после чего они исчезают. Как правило, этого не случается с фирмами-членами профессиональных риэлторских организаций и объединений, и компаниями, работающими на рынке недвижимости более 5 лет.

26 окт 2015, 09:36

Ни в коем случае не оставляйте свой паспорт и свидетельство о приватизации квартиры у посредников и иных лиц (арендаторов и т.п.).

При оформлении купли–продажи квартиры в договоре часто указывается заниженная цена (для уменьшения налогообложения). Уже после получения всей суммы »продавцы» нередко находят способ расторгнуть сделку и возвращают сумму, указанную в договоре. Получить с них обратно все деньги практически невозможно.

26 окт 2015, 09:37

26 окт 2015, 09:56

Еще одна схема самого простого обмана следующая. Один гражданин продает другому свое жилье, получает сполна деньги, а потом подает в суд просьбу признать сделку недействительной на основании какой-нибудь причины. По решению суда продавцу возвращается его квартира, а покупателю — уплаченные ранее деньги. Но, как правило, желая избежать налогов, в договоре указывают гораздо меньшую сумму, чем та, которая была выплачена за квартиру в действительности.

Вот эту чисто номинальную сумму и возвратит первый владелец квартиры покупателю, а тот останется без жилья и почти без денег.

26 окт 2015, 09:56

Второй по частоте способ обмана. Продав квартиру, человек не спешит выписаться из нее, утверждая, что обстоятельства изменились и ему некуда выезжать. Наш суд чаще всего встает на сторону первого владельца и выносит постановление: вернуть деньги покупателю.

Владелец недвижимости соглашается, но заявляет, что деньги он уже потратил или у него их украли, а возвращать будет частями из своей зарплаты (которую получает в мизерных количествах и весьма нерегулярно). Вся штука в том, что он отнюдь не отказывается платить, и к такой позиции юридически придраться сложно. По нашим законам можно высчитывать из зарплаты не более 30 процентов, поэтому при средней зарплате служащего $100 и цене проданной двухкомнатной хрущевки в $ 20 000 выплаты займут. 50 лет!

26 окт 2015, 09:57

Вообще, покупатель и продавец изначально не доверяют друг другу, подозревая в обмане, и для таких подозрений, к сожалению, есть основания.

Если деньги передаются в момент нотариального оформления — рискует покупатель, так как квартира накануне может быть уже продана или передана в залог. Если же деньги передаются после оформления договора у нотариуса, рискует продавец, так как на основании нотариально оформленного договора покупатель может сам зарегистрировать покупку, не заплатив бывшему хозяину ни копейки. Поэтому самыми надежными считаются варианты, при которых деньги до поры до времени остаются у третьих лиц, которым в равной степени доверяют обе стороны. Это может быть или солидная риэлтерская контора, или банк, в котором для такого случая открывается специальный депозитный счет. В последнем случае продавец получит свои деньги только после предъявления доказательств состоявшейся сделки.

Покупка квартиры после продажи по доверенности.

Доьрый день! Не знаю как правильно заголовок сделать, но пусть будет такой.

покупаем квартиру, на 10-20% ниже рыночной цены. Документы не видели, но потом внесли аванс за квартиру и увидели документы.

Наш продавец, у которого мы покупаем квартиру, сама купила ее менее месяца назад, 08.08.2017 зарегестрировано право собственности.

Теперь самое интересное: покупала она ее у доверенного лица. Доверенность от 2015 года. Выдана нотариусом, который по отзывам, допускает ошибки и делает все со слов клиента.

Еще момент покупаем мы ее за 5 500 000, а покупалось она месяц назад по документам за 7 113 000.

Как сейчас быть? Задаток риелтору мы уже отдали, его вернуть можно только если банк откажет в сделке (мы берём ипотеку).

банк вообще одобрит такую квартиру. Сейчас уже думаю, хоть бы не одобрил, поскольку у меня сомнения! А просто так задаток не вернуть. Но с другой стороны лучше уж 50 000 потерять, чем 5 миллионов.

Звонила нотариусу тому, говорю как узнать была ли отозвана ваша доверенность (2 года прошло все таки, мало ли). Они мне говорят : третьим лицам мы такое не сообщаем. Или сам доверитель может к нам прийти или доверенное лицо.

Все очень странно!

к юристу попадём в понедельник только.

Ответьте, кому не сложно, каковы риски, и что мы можем предпринять. Как себя обезопасить?

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

За два года доверенность не то чтобы могла быть отозвана, доверитель может уже умер и Вы об этом узнаете только тогда, когда объявятся наследники. Неужели Вас не смущает цена ниже рынка?Риски? Остаться без квартиры, денег и с непогашенной ипотекой.Совет: ищите другую квартиру и будьте внимательны, когда вносите аванс. а лучше наймите риелтора для сопровождения, который будет отстаивать Ваши интересы

Ищите другие варианты,а аванс вам вернут укажите на все сомнения и опасения.

Спасибо за ответ!

Я автор вопроса. Я позвонила риелтору, говорю непонятные моменты всплыли. Она говорит, я вам дам телефон собственника. Сейчас вышла на связь доверенное лицо, которая продавала квартиру нашему продавцу, у которого мы покупаем. Говорит, если надо я поеду с Вами к нотариусу, он подтвердит доверенность. И можете с доверителем увидеться, поговорить ( он в больнице к операции готовиться). Стоит ли идти на это, либо сразу отказываться?

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Попросите банк или страховую сделать Вам отказ, так как боитесь возможных поползновений в будущем. И на основании отказа заберёте задаток, если такое прописано в вашем соглашении. Если компания серьезная, вряд ли она допустит репутационные риски. Если отказа от банка не будет, обратитесь к нам, подскажем что сделать. А вообще документы показывают перед передачей денег в качестве задатка или аванса и правильнее было бы насторожиться и взять паузу или отказаться и вовсе. И покупать такую квартиру точно не стоит, не просто так она не продавалась с 2015 года.

Спасибо за ответ!

Берите в помощь юриста или агента который тщательно проверит все документы чтоб быть спокойнее и увереннее..ведь если что то и всплывёт вы не потеряете сил нервов и времени а будете искать возможно другую квартиру.

Спасибо за ответ!

Добрый день. Не ясно несколько моментов. Они вам продают за сумму ниже или просто занижают стоимость квартиры в договоре? Если второе — то ничего удивительного нет, не хотят платить налог, указывая, наверняка, 70 % от кадастровой стоимости. Если же, они реально продают на полтора ляма дешевле — бежать, даже с потерей 50 тысяч.Насчет продажи по доверенности. Однозначно проверять жив ли доверитель, он ли с вами говорил по телефону и, конечно, посетить нотариуса.Странно, что вы отдали задаток, а не аванс. Но и то и другое, достаточно легко взыскивается по суду, включая расходы на адвоката. Были прецеденты.Сама вся история уж больно подозрительная, ладно бы прошел год, ну хотя бы полгода, у людей могли бы измениться финансовые обстоятельства, но меньше месяца — очень и очень подозрительно. Можно, конечно, до кучи сделать страхование титула, но боюсь, что страховая вам может и отказать. Если не откажет и пробьете доверку — можно попробовать выйти на сделку. Безопасной вам сделки и обращения к профи!

Спасибо за развёрнутый ответ! Продают за сумму меньше, ничего не занижая. Завтра едем к нотариусу и заезжаем к доверителю в больницу для сверки документов. В общем эпопея. В агенстве сказали залог вернём без проблем, если что-то настораживает. Теперь думаем как быть. Доверитель сказала, что подпишет любую бумагу по поводу отказа от притязаний на оспаривание сделок, если понадобится. По идее, мошенники так не идут на контакт. И они по идее вообще третьи лица — предыдущие хозяева, нам могли сказать, что их нет. Но я все равно уже никому не доверяю. Завтра все узнаем.

Квартира на последнем этаже с ужасной черновой отделкой. Там надо в ремонт вкладывать 2 миллиона. Как ее могли продать за 7 млн я не понимаю. в этом доме готовые квартиры продают за 7200 000

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

А может человеку нужны деньги на операцию .

Налоги и кадастровая стоимость здесь вообще не при чем, т.к. они купили ее за 7113. Вычет в сумме расходов на приобретение никто не отменял.
Помнится, видела в постановлении ВС, как не признали покупателя добросовестным, сославшись на то, что он не проявил «должной осмотрительности» и не отказался от покупки квартиры, которая была куплена продавцом незадолго до продажи этому покупателю. Еще посмотрите вот эту ссылку https://spb.cian.ru/forum-rieltorov-sdelku-hotjat-priznat-nedejstvitelnoj-271190/.

Покупать или нет — дело Ваше. Конечно, хочется сделать выгодное приобретение и не вляпаться — вот на этом горячем желании и «сгорают» деньги некоторых самостоятельных покупателей. Но если вопреки разуму все-таки решитесь купить эту квартиру, то приглашайте нотариуса в больницу, или хотя бы договаривайтесь с главврачом, чтобы заверить заявление от прежнего продавца. Содержание заявления примерно такое: «Настоящим сообщаю, что мне известно о состоявшейся . такого-то числа продаже принадлежавшей мне квартиры по такому-то адресу моим представителем . (ФИО) по выданной мною тогда-то доверенности , удостоверенной таким-то (ФИО) нотариусом такого-то города, реестр №. Условия указанной сделки одобряю, претензий к покупателю (ФИО) и доверенному лицу (ФИО) не имею, денежные средства, вырученные за продажу этой квартиры получил полностью. Также сообщаю, что мне известно и я не возражаю против предстоящей продажи указанной квартиры (кем-ФИО нынешнего продавца).» Без этого заявления покупать НЕЛЬЗЯ. И его надо будет хранить у себя, минимум, три года, а лучше — вообще никогда не выбрасывать, а то будете когда-нибудь продавать эту квартиру и попадется дотошный грамотный агент, который начнет отговаривать покупателя из-за этой доверенности и перепродажи.
Ну а если банк не одобрит, оценив риски, как высокие, то тогда уж у Вас и выбора не будет, и слава богу))

Ирина Владимировна, спасибо за развёрнутый ответ! Сегодня виделись с доверителем и доверенным лицом. Доверитель мама, доверенное лицо — дочь. У мамы были деньги на вкладе, у нас в Казани два банка обанкротились в начале года. Они говорят у нас был вклад, решили вложить в недвижимость. Купили три квартиры. При чем покупала их дочь так же по доверенности. Мама лечилась в Израиле, а с вкладами надо было что-то делать. В итоге вот купили в декабре 2016 года. Потом решили на дочь оформить через продажу. Поэтому перепродали соседке, хорошей подруге. Чтобы она продала в свою очередь вот это дочке. Дочь сказала: Вам будет проще, если я ее куплю, как и планировалось, а потом перепродам Вам? Но я сказала, что в таком случае банк точно откажет- слишком много сделок. Маму навестили в больнице, она к операции готовится. Паспорт показала, я все сверила. Говорит если надо я любую бумагу подпишу, что претензий не имею. Потом поехали к нотариусу. Доверенность не отзывалась, действующая. Позвонили той подруге, кому они перепродали квартиру (по факту сделка не настоящая, просто чтобы оформить потом на себя) , согласие супруга на совершение сделки у неё есть- скинули на почту. И я попросила справку из ПНД всех участников этой эпопеи. Мне кажется скоро и мне такую справку надо, а то голова кругом))) Ездили с юристом, он все проверил, все договара ещё раз проверит. Он советует заверить нотариально договор купли-продажи. Тогда , в случае отчуждения, нотариальное управление возвещает нам ущерб через свою страховую компанию. Де юре мы покупаем у подруги вот этой, а по факту у мамы с дочкой. По поводу стоимости квартиры- оказалось мои друзья купили там квартиру зимой. То же трехкомнатную с черновой отделкой у другого человека, за 5,5 млн. То есть 7 млн она никак не могла стоить. И 5,5 млн это ее красная цена. То есть по идее мы не покупаем ниже рынка. В нашем районе это единственный вариант с черновой отделкой, дому 5 лет. Остальные уже с ремонтом или новостройки за космические деньги. Сейчас ещё есть время подумать.

Спасибо за совет удостоверить у нотариуса заявление! И вообще благодарю всех неравнодушных! Спасибо Вам добрые люди!

Вы пишете: «по факту сделка не настоящая, просто чтобы оформить потом на себя» А Ваш юрист не пояснил Вам, что закон называет такую сделку МНИМОЙ? что мнимая сделка по закону НИЧТОЖНА с момента ее совершения? что продавец владеет квартирой только формально и есть опасность в том, что Вы покупаете квартиру не у ее действительного владельца? И еще он ввел Вас в заблуждение по поводу ответственности нотариуса или, как Вы выразились «нотариального управления», потому что, случись что, это будет не тот случай, когда нотариус несет ответственность. Я так понимаю, что Вы все-таки будете покупать эту квартиру. Не буду Вам обосновывать свое заключение, но в свете озвученной дополнительной проблемы с мнимой сделкой еще раз повторяю и настаиваю: ОБЯЗАТЕЛЬНО возьмите то заявление, о котором я писала.

Возьму его обязательно!! если конечно будем покупать. Спасибо за советы! Есть неделя чтобы подумать. Может в сентябре ещё появятся предложения. Сейчас мне кажется, что любую квартиру могут отнять у любого человека. Столько в законе лазеек. Дурдом.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Добрый вечер. Всем хороших сделок. Но исходя из практики могут сказать, у меня для успешной работы ( советовать не буду, каждый решает сам ) :1. не накручиваю себя и других. Стараюсь быть спокойным в любой ситуации. 2. не занимаюсь вариантами, которые могут нести риски: или для Покупателей или для Продавцов. Нормальной работы и так хватает, а тратить время и деньги на такие варианты — неохота уже. Удачи всем.

Квартиру продают по доверенности

Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

Теперь рассмотрим случай, когда выбранную нами квартиру продают по доверенности.

Бывает, что квартиру нам показывает не сам Продавец, а его доверенное лицо (представитель), действующее по доверенности от собственника/-ков квартиры. И это лицо заявляет, что доверенность позволяет ему Откроется в новой вкладке.»>принимать аванс за квартиру, собирать необходимые документы, а также собственно совершать сделку, т.е. подписывать Откроется в новой вкладке.»>Договор купли-продажи квартиры (ДКП), регистрировать переход права, и получать деньги за проданную квартиру.

В принципе, по закону это допустимо. Но на практике – нежелательно для нас (т.е. для Покупателя). Покупка квартиры на Откроется в новой вкладке.»>«вторичке» и так несет в себе достаточно Откроется в новой вкладке.»>рисков, а тут еще добавляется один серьезный риск сверху – риск неправомочных действий доверенного лица.

Риски Покупателя при продаже квартиры по доверенности

Когда в процессе подготовки сделки купли-продажи квартиры отсутствует сам Продавец, то становится сложнее проверить его личность и дееспособность (об этих проверках мы рассказали на предыдущих шагах ИНСТРУКЦИИ). А для нас (Покупателя) имеет значение не только правильно оформленная доверенность, но и личность самого доверителя (собственника квартиры), а также обстоятельства, при которых эта доверенность была выдана. То есть нам необходимо убедиться, что она была получена не насильственным и не обманным путем (об этом далее).

Откроется в новой вкладке.»>Доверенность на продажу квартиры обязательно должна быть заверена Откроется в новой вкладке.»>Нотариусом. Фамилия и печать заверившего ее Нотариуса должны читаться разборчиво. Информацию о существовании этого Нотариуса и его координаты можно узнать на сайте Федеральной Нотариальной Палаты — Откроется в новой вкладке.»>здесь.

Если квартира продается по доверенности, нам прежде всего cледует проверить паспорт доверенного лица, и сравнить его реквизиты с указанными в доверенности. А паспортные данные доверителя, тоже указанные в доверенности, должны совпадать с данными собственника, указанного в Откроется в новой вкладке.»>Титуле на квартиру или в Откроется в новой вкладке.»>Выписке из ЕГРП (ЕГРН).

Важно! Доверенность не должна быть просрочена на момент сделки. Если срок ее действия прямо не указан в самой доверенности, то считается, что доверенность действительна в течение года с даты ее выдачи.

Кроме того, следует учесть, что доверитель имеет право в любой момент отозвать свою доверенность, а также самого доверителя на момент сделки может уже не быть в живых. Тогда сделка фактически будет совершаться по недействительному документу (недействительной доверенности), и следовательно, сделка автоматически становится Откроется в новой вкладке.»>ничтожной.

Суд также может Откроется в новой вкладке.»>признать сделку недействительной, если после выдачи доверенности, самого доверителя признают Откроется в новой вкладке.»>недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим.

В практике также встречались случаи, когда доверенность на продажу квартиры выбивали силой, или получали обманом, т.е. такая квартира уже переходила в разряд «криминальных».

Все это дает широкие возможности для = Примеры из практики = «>мошеннических действий с квартирой, используя доверенность, и значительно повышает риски Покупателя. Поэтому крайне НЕ рекомендуется покупать квартиру у доверенного лица, не имея прямой связи с самим владельцем квартиры. Исключением может быть случай, когда мы знаем собственника квартиры лично и/или имеем с ним удаленный контакт (по телефону, скайпу, через наших доверенных лиц, и т.п.).

Если из собранных документов на квартиру видно, что доверитель входит в Откроется в новой вкладке.»>«группу риска» (например, доверитель преклонного возраста, прописанный один в своей квартире), то здесь – повышенная осторожность! Именно такие персонажи являются лакомой добычей для мошенников, которые втираются к собственнику в доверие, заставляют его подчиняться, и в итоге продают его квартиру.

И когда этот потерпевший придет в себя ( а мошенника уже и след простыл ), то требовать свою квартиру назад он будет, конечно же, у Покупателя ( то бишь – у нас ). И суд вполне может встать на его сторону, признав, что он выдал доверенность на продажу квартиры , будучи введенным в заблуждение, либо под угрозой.

Если мы все же решили иметь дело с доверенным лицом, то саму сделку купли-продажи квартиры лучше тоже проводить через Откроется в новой вкладке.»>Нотариуса. Это даст возможность проверить легитимность доверенности, сделать необходимые запросы (в т.ч. прежнему Нотариусу, заверявшему доверенность), а также грамотно составить Договор купли-продажи квартиры, с учетом отсутствия собственника квартиры.

Сделки с недвижимостью, совершаемые по доверенности, всегда несут в себе повышенный риск. Точнее, риск возникает только если по доверенности подписывают Договор купли-продажи квартиры (ДКП), и получают по нему деньги. Поэтому, на практике, риэлторы допускают, чтобы показами квартиры и сбором документов занимались доверенные лица, но настаивают на том, чтобы принятие аванса, подписание ДКП и Откроется в новой вкладке.»>денежные расчеты проводил сам Продавец лично.

Если же по какой-либо причине (например, Продавец живет в Австралии, и в данный момент охотится там на кенгуру) нет никакой возможности для личной встречи с Продавцом, а эту квартиру мы все-таки решили купить, то нам необходимо выполнить ряд страховочных действий.

Когда квартиру нам продают по доверенности, т.е. Договор купли-продажи квартиры подписывает доверенное лицо, нам следует в обязательном порядке выполнить следующее:

  • во-первых, убедиться в наличии всех Откроется в новой вкладке.»>необходимых реквизитовдоверенности, и проверить срок ее действия;
  • во-вторых, убедиться в явном указании в ней нужных для сделки полномочий доверенного лица (т.е. права подписывать ДКП, права регистрировать сделку, и права получать деньги за квартиру);
  • в-третьих, проверить, числится ли доверенность в общем реестре доверенностей и не отозвана ли она (через сервис Федеральной нотариальной палаты – Откроется в новой вкладке.»>здесь);
  • в-четвертых, убедиться, что сам доверитель жив-здоров, и действительно поручил продажу квартиры своему представителю (например, съездить к владельцу квартиры и пообщаться с ним лично, либо соединиться по Скайпу, и сделать видеозапись этого разговора, с данными его паспорта и датой разговора).

Копию доверенности, по которой нам продают квартиру, следует сохранить вместе со всеми остальными документами по сделке.

Откроется в новой вкладке.»>Передаточный акт, в этом случае, тоже должно подписывать доверенное лицо. Причем формат подписи должен быть такой же, как и в ДКП. Т.е. «такой-то ФИО, действуя по доверенности №…, выданной…, от имени и в интересах …ФИО Продавца».

Нормальным также считается в практике, когда несколько собственников квартиры (семья, например) выдают доверенность одному из них, чтобы он один занимался делами по продаже квартиры, и не таскал за собой весь табор.

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы — Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

Итак, столкнувшись с доверенностью на продажу квартиры, мы насторожились, и выдвинули встречные условия об обязательном присутствии собственника на подписании договора.

Если возражений нет, то доверенное лицо может продолжать собирать документы для сделки, и предъявлять их нам на проверку.

Какие еще документы могут понадобиться для сделки купли-продажи квартиры?

Купля-продажа квартир: как нас дурят риелторы

Не подписывайте генеральные доверенности на риелторов и не давайте маленький задаток.

Многие украинцы при купле-продаже своих квартир обращаются к риелторам как к помощникам. Но бывает, что их помощь может оказаться медвежьей услугой: человек лишается квартиры, покупает жилье с плохой «биографией» и т.д.

Мы решили заглянуть в «закулисье» риелторской деятельности. Киевские маклеры, которые работали риелторами в специализированных фирмах, рассказали нам о профессиональных секретах, основных приемах «обработки» клиентов и о том, как нечестные на руку риелторы обманывают своих клиентов. Также мы поинтересовались, что думают эти опытные игроки рынка о ситуации с ценами на столичное жилье.

О ЦЕНАХ. В течение последних нескольких лет маклеры заключали примерно 20 сделок ежегодно. В этом году все, с кем мы общались, отмечали «застой» и спад количества сделок до 4-6 в год. Маклеры уверяют, что из-за такого застоя цены на вторичном рынке могут упасть минимум на 30%. Они объясняют это так: у населения кризис покупательской способности. Если человек имеет финансовую возможность взять кредит ( при этом доход должен быть примерно $ 3000), ему выгоднее проинвестировать новострой, чем покупать квартиру на вторичном рынке.

Что касается ситуации на первичном рынке недвижимости, то тут риелторы советуют не надеяться на падение цен: строительные организации с многолетней хорошей репутацией продали квартиры на несколько лет вперед. Снизить цены могут только «новички», которые еще не завоевали доверие у покупателей, либо же строй компании, которые проводят строительство только за счет инвестиций. Им нужно будет как-то привлекать клиентов, чтобы дальше иметь возможность строить. И делать они это будут с помощью акций и небольшого снижения цен.

ОБ ОБРАБОТКЕ КЛИЕНТА. Когда риелтор видит, что клиент начинает сомневаться, помогает психологическое давление. Он ставит граничные сроки для принятия решения и, например, говорит: » У вас есть время для раздумий до 5-го числа. Пятого после обеда на эту квартиру приедут покупатели, они согласны на все условия и сейчас ждут моего звонка». Для того, чтобы еще больше убедить клиента в том, что эта квартира может в любой момент выпорхнуть из его рук, эти самые «следующие покупатели» могут при вас вдруг перезвонить риелтору или приехать на встречу.

Описанный вариант давления совсем не означает, что вас «кинут на квартиру». Многие профессиональные риелторы таким образом экономят собственные нервы, время и снижают риски того, что вы уйдете к другому специалисту.

Внутреннюю интуицию профессионалов никто из наших экспертов так и не смог объяснить. Например, профи при знакомстве с клиентом автоматически определяет его тип. Например, реальный клиент — это человек, который понимает все процессы купли-продажи и правильно оценивает процент оплаты услуг риелтора, не создает проблем. Жадный — клиент, который торгуется до уровня доллара по стоимости недвижимости. Экономный — клиент, который торгуется до уровня доллара по стоимости услуг риелтора. Умник — клиент, который абсолютно не разбирается в процессах купли-продажи, но при этом спорит с риелтором, хочет показать свою осведомленность.

Независимо от того, к какому типу вы принадлежите по оценке риелтора, первое, что он сделает — «пробьет вас на доверие» . Самый стандартный вариант — создание «иллюзии руководства процессом». Например, риелтор может показывать вам несколько квартир, советоваться, беспрерывно что-то спрашивать и комментировать свои действия: «Вряд ли нам подходит эта квартира. Разве что можно настоять на скидке в 20 тыс., тогда нам имеет смысл вкладывать деньги в ремонт, а так, конечно, предыдущий вариант намного перспективней, меньше рисков, да и когда переделывать эту лачугу? Глянем еще раз предыдущий вариант, так, для сравнения?» Психологически после такого монолога вы уже не воспринимаете риелтора отдельно от себя. Подсознательно вы в благодарность за заботу начинаете думать о специалисте положительно. Второй эффект — вы уверены, что самостоятельно принимаете все важные решения по сделке. Увы, пассивная роль ведомого заложена риелтором заранее. Из всех вариантов квартир, которые вы увидите, только одну риелтор решил вам продать, именно ее вы и купите, а остальные уловки исключительно для того, чтобы вызвать доверие.

Для vip-клиентов у профессионалов припасен отдельный арсенал средства. Здесь очень важно «показать понты» — соответствовать уровню клиента. Для Vip-аудитории имидж риелтора – модная, деловая одежда в идеальном состоянии, дорогие часы, обувь и полный пакет аксессуаров: солидный автомобиль, желательно не «Daewoo», ноутбук, несколько мобилок. Некоторые риелторы держат в машине портативный принтер и другую технику, чтобы миниофис всегда был под рукой. Все это делается для того, чтобы доказать свою успешность – если я так выгляжу, значит успешен в своем деле и смогу для вас подобрать идеальный вариант.

И последнее, «катать на эксклюзив» могут все – и профессионал, и новичок. Вы подписываете договор об эксклюзивных правах с риелторской фирмой или частным маклером. Эксклюзив – это гарантия того, что вы ни к кому больше не обратитесь и продажей-покупкой вашей недвижимости будет заниматься исключительно этот риелтор или фирма. Минус – таким образом вы ограничиваете свои возможности в выборе посредника, плюс – риелторы, которые работают на экслюзиве, имеют соответствующую базу, то есть квартиры, которые кроме них никто не продает и подписав договор вы получите доступ к этой базе.

О «РАЗВОДАХ». Классическая схема мошенничества — риелтор уговаривает клиента-продавца оформить генеральную доверенность на свое имя. Аргументирует тем, что это ускорит процесс оформления документации. Для пущей убедительности он может даже подписать договор с обязательствами аннулировать эту доверенность к моменту купли-продажи. Вы подписываете доверенность, а он продает квартиру за несколько дней до официальной продажи. Ничего потом доказать вы не сможете: сами подписали.

Во избежание судебных процессов мошенники выбирают людей малообеспеченных, зависимых от наркотиков или алкоголя, пожилых. В последнем случае — часто играют на доверии. Например, чтобы убедить 70-летнюю старушку и психологически заставить подписать генеральную доверенность, «черный маклер» напечатал псевдо-газету с нужными для себя ценами на квартиры по Киеву и собственным интервью, как преуспевающего специалиста. Естественно, женщина поверила напечатанному (особенность психологии поколения советского периода) и потеряла квартиру.

Часто обманывают при оформлении задатка на квартиру. Например, «забывают» сказать, что договор по первоначальному взносу, должен оформляться точно так же, как и основной договор купли-продажи. То есть заверяться нотариусом. Если договор не оформлен нотариально и сделка сорвалась, никто вам деньги не вернет (если все сделано правильно, то хозяева должны вернуть несостоявшемуся покупателю двойную сумму задатка).

Также обратите внимание на сумму задатка. Если она маленькая, $1—3 тыс., скорее всего, эту квартиру продадут не вам. С минивзносами вы становитесь «запасным аэродромом» на случай, если сорвется сделка с основным покупателем. Наши эксперты рекомендуют вносить крупный аванс — от $10тыс. Тогда, если договор будет оформлен нотариально, продавцу будет невыгодно разрывать сделку, ведь придется отдать $ 20 тыс.

У какого нотариуса оформлять договор задатка или сделку купли-продажи — государственного или частного — значения не имеет. Главное — проверить, действительно ли это нотариус. Известны случаи, когда клиентов привозили к людям, которые сидели в подставных офисах, с фиктивными секретаршами, живой очередью людей разного возраста и т. д. Соответственно, никакой силы документы, заверенные в такой конторе, не имеют.

Получить информацию о реальных государственных нотариальных фирмах вы сможете в реестре Министерства юстиции Украины (http://www.minjust.gov.ua) , о реальных частных нотариальных фирмах — в Главном межрегиональном управлении статистики в г. Киеве, тел. 287-51-44, (обязательно указать реквизиты нотариальной фирмы, по которой вам нужна справка).

Убедившись в регистрации нотариуса как юридического лица все равно проверьте у него наличие лицензии (обычно оригинал вывешивают в кабинете или на ресепшене). Такая скрупулезная проверка, как минимум, гарантирует вам законность проводимых процедур и возможность отстаивать свои права. В случаях с подставными нотариусами, по заявлению в РОВД и приметам (костюм, офис, секретарша), вероятнее всего, ни нотариуса, ни вашего риелтора не найдут.

Мелким мошенничеством, утаиванием реальной информации о квартире современные риелторы тоже не брезгуют. Кто захочет купить квартиру, в которой был пожар или, скажем, из семьи кто-то сидит в тюрьме? Покупатели найдутся только при больших скидках. Поэтому подобную информацию лучше выяснить не по словам специалиста, а лично. Во-первых, в документах на квартиру всегда есть данные о хозяевах и прописанных жильцах (ордер вселения, пакет приватизации, документ покупки квартиры, предварительно проконсультируйтесь с юристом, какие данные нужно проверить). Во вторых — можно побеседовать с будущими соседями или на худой конец, обратиться в местный ЖЭК, где дворники-слесари-паспортисты расскажут все за коробку конфет или бутылку.

ПРИМЕТЫ ПРОФЕССИОНАЛА.

КРАТКИЙ СЛОВАРИК КИЕВСКОГО МАКЛЕРА.

Профессиональный сленг современные риелторы используют исключительно в общении между собой, но, услышав пару незнакомых слов, вам, как клиенту и «чайнику»очень полезно знать их значение.

О КВАРТИРАХ:

О ДЕЙСТВИЯХ РИЕЛТОРОВ:

ВЗЯТКОМЕР.

Риелторы рассказали нам, какие деньги нужно потратить на взятки, чтобы ускорить процесс оформления документов. Обычно взяткодательством занимаются сами риэлторы. Но, знать, куда и за что уходят ваши «кровно заработанные» полезно:

Продажа по доверенности: как не стать жертвой мошенников

Итак, вы – покупатель квартиры. Скорее всего, вы обратились в агентство недвижимости или к частному

Так уж устроен мир: вслед за праздниками всегда наступают будни. И, как ни грустно, в течение этих будней, будней нового, 2010 года, несколько сотен покупателей окажутся лишены судами своего права собственности. В основном – по обстоятельствам, связанным с юридической «грязью» в истории купленных квартир. Конечно, притом что ежегодно в Москве квартиры приобретают многие десятки тысяч покупателей, несколько сотен «пострадавших» не выглядят таким уж критическим количеством. Однако мне почему-то кажется, что ни одному из них от этого не легче…

Ожидаемое и действительное

Итак, вы – покупатель квартиры. Скорее всего, вы обратились в агентство недвижимости или к частному риелтору и заключили договор на поиск и проверку юридической чистоты приобретаемой квартиры.

Практика показывает, что именно последний аспект и является основным мотивом, который заставляет покупателей обращаться к риелторам. Оставив в стороне дискуссионную тему о возможности или невозможности самостоятельного подбора варианта, остановимся на том, ради чего большинство покупателей и становятся клиентами агентств, – проверке приобретаемого объекта на пресловутую «юридическую чистоту».

Что же входит в эту проверку? Категорический минимум – это получение официальных сведений о собственнике квартиры, наличии или отсутствии обременений, арестов и запретов на совершение сделок с объектом, а также о том, кто и как давно зарегистрирован в квартире.

Как правило, помимо этого приходится проводить и другие действия. В зависимости от ситуации с конкретным объектом в комплекс могут входить: выяснение фактов нахождения собственника квартиры на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах, проверка завещаний и наследственных дел, выяснение фактической прописки по новым адресам лиц, ранее проживавших в приобретаемой квартире, но выписанных. И приведенный список далеко не исчерпывающий…

Увы, многочисленные примеры из практики свидетельствуют о том, что во многих случаях риелторами не выполняется даже этот минимум. Чего уж говорить о проверках более сложных и, как следствие, более затратных как во временном, так и в финансовом плане…

Повторюсь, набор действий может быть совершенно различным и зависит от количества раз, которые квартира переходила из рук в руки, возраста и местонахождения собственников, наличия среди них детей и престарелых, многих других факторов. Поэтому единой схемы не существует. Но всю сложность и многообразие процесса под названием «правовая экспертиза» можно показать на банальном примере: квартира продается по доверенности. Кстати, продажа по доверенности – один из достаточно распространенных случаев, когда риелторы выполняют далеко не весь комплекс по проверке. Итак…

Продажа по доверенности

Конечно, нельзя сказать, что продажа по доверенности осуществляется очень часто, но подобные случаи имеют определенное распространение. Владельцем может быть пожилой человек, которому физически сложно приехать на сделку, или он проживает в другом городе, или просто очень занят бизнесом. В этом случае оформляется доверенность на имя родственника или другого представителя, который имеет право от имени владельца продать данный объект недвижимости.

На первый взгляд, все нормально: доверенность удостоверена нотариусом, засвидетельствовавшим волю доверителя, и срок ее на момент сделки не истек. Вот только все это отнюдь не является гарантией действительности доверенности. Ведь тот, кто выдал доверенность, в любое время имеет полное и безоговорочное право ее отменить.

Квалифицированный риелтор в этой ситуации добросовестно обращается к тому нотариусу, который доверенность удостоверил, дабы выяснить, не было ли отмены. А теперь – внимание: для того чтобы отменить доверенность, лицу, выдавшему ее, вовсе не обязательно возвращаться к тому же нотариусу! Сделать это возможно абсолютно у любого нотариуса, и даже не обязательно в том городе, в котором доверенность изначально была оформлена. Причем нотариус, отменивший доверенность, не обязан обеспечить немедленное уведомление об этом факте своего коллеги, эту доверенность удостоверившего… И об этой тонкости, по моему опыту, не знает почти ни один риелтор.

Что же делать? Особенно если доверитель и правда находится в другом городе? Как минимум, попытаться убедить его приехать на сделку. Однако и это не всегда возможно. Тогда выход один: ехать в другой город и в день проведения сделки (не раньше!) получать у доверителя заявление о том, что он осведомлен о проводимой сделке и об основных ее условиях, одобряет эту сделку и подтверждает действительность ранее выданной доверенности. Причем заявление это (для надежности) опять же должно быть составлено в нотариальной форме.

Отлично знаю, что большинству риелторов данное предложение покажется странным. «Это какие же безумные деньги надо потратить на подобную проверку? На нее, чего доброго, половину нашего вознаграждения грохнуть придется!» Да, весьма вероятно, что придется… Но ведь клиенты, заказывая риелторскую услугу, вправе рассчитывать на то, что ее итогом не окажется судебная тяжба. А следовательно, тот риелтор, который, обещая «все проверить по полной», ограничивается на деле двумя-тремя справками, не обеспечивающими всей полноты информации об объекте, как минимум не слишком добросовестно зарабатывает себе на кусок хлеба с маслом…

Оценка рисков

Мое глубокое убеждение: помимо проверки всех документов правовая экспертиза должна содержать не только простое перечисление выясненных сведений, но и оценку рисков. Причем оценка эта может быть основана и на риелторском опыте.

Вот свежий пример из практики. К нам обратился клиент с просьбой проверить документацию на выбранную им квартиру в доме-новостройке и дать ответ на вопрос, каковы риски ее приобретения. В ходе проведенной экспертизы мы не выявили каких-либо обстоятельств, автоматически зажигающих «красный свет». Это не была ни финансовая пирамида, плодящая «обманутых дольщиков», ни фирма-однодневка.

Смотрите еще:

  • Статья 15 нк рф 2018 Статья 15. Местные налоги и сборы К местным налогам и сборам относятся: 1) земельный налог; 2) налог на имущество физических лиц; 3) торговый сбор. Комментарий к Ст. 15 НК РФ Местными […]
  • Тк рф ст332 Статья 332. Особенности заключения и прекращения трудового договора с работниками организаций, осуществляющих образовательную деятельность по реализации образовательных программ высшего […]
  • Наследство машина на двоих Оформление автомобиля по наследству Здравствуйте. После смерти мужа в составе наследства помимо объекта недвижимости есть автомобиль, истек срок в 6 месяцев с даты смерти и я хотела бы […]
  • Подать заявление на судебных приставов Административный иск на судебного пристава С 15 сентября 2015 года обжаловать действия судебного пристава в суде можно только подав административный иск на судебного […]
  • Выдача ндфл при увольнении Работник уволился в ноябре 2014 года. При увольнении ему была выдана справка по форме 2-НДФЛ. В декабре 2014 года он опять обратился с заявлением выдать эту же справку и сказал, что такая […]
  • Исполнитель услуг или поставщик услуг кто оказывает услуги Оказание услуг муниципалитету без договора с ним: получит ли исполнитель деньги? Иногда случается так, что исполнитель оказывает услуги заказчику без договора. И в случае, если контрагент […]
  • Индексация материнского капитала в 2016 году изменения свежие новости Материнский капитал в 2015 и 2016 году Программа материнского капитала началась в 2007 году в виде реализации дополнительных мер государственной поддержки семей, имеющих детей. Их […]
  • Ежегодное уведомление вид на жительство сроки Каковы сроки ежегодного уведомления по виду на жительство, который выдали 27 ноября 2015 года? здравствуйте.у меня вид на жительство от 27,11,2015.когда я должна подать ежегодное […]

Комментарии запрещены.