Продать дом по доверенности в украине

Как продать недвижимость в Украине, находясь зарубежом.

Рынок недвижимости нынче переживает не самые лучшие времена. Курс доллара и непрогнозируемая ситуация в экономике привели к тому, что украинцы приуменьшили аппетиты в покупке средств роскоши и стали более внимательно относиться к выбору предмета инвестирования своих средств. Кроме этого, в бизнес-среде появилось такое массовое явление, как смена места жительства и переезд в другой город или другую страну, что повлияло на количество продаваемых и покупаемых аппартаментов бизнес и элит класса. Ну и новые налоги на частную недвижимость добавили ложку дегтя в без того полную бочку расходов украинцев на содержание недвижимости, что дало толчок к появлению росту количества объявлений о продаже загородной недвижимости.

В большинстве случаев собственник недвижимости продает дом или квартиру при посредничестве агентства недвижимости. Рынок риелторских услуг недвижимости в Украине носит, практически, самоуправляемый характер и отношения между клиентом и риелтором регламентируются только подписанным Договором об оказании услуг. По факту, продавец недвижимости обращается в Агентство за услугой сопровождения всего процеса продажи объекта: агентство ищет покупателей на недвижимость, проводит показы, помогает оформить документы, проводит сделки у нотариуса. За это клиент платит комиссионные риелтору в виде определенного процента от стоимости недвижимости.

В риелторской практике часто возникают ситуации, когда собственник недвижимости по каким-то причинам не может лично участвовать в сделке и передает полномочия доверенному лицу по Доверенности. И в роли такого доверенного лица может выступать риелтор. Такая практика упрощает процедуру оформления документов и регистрации права собственности как собственникам имущества, так и покупателям. По мнению Агентств выдавая доверенность на третье лицо, собственник имущества может существенно сэкономить свое время на сбор необходимых документов (справок, оценки имущества, ответов на запросы нотариальных органов, выписки из паспортных столов и т.д.), на подготовку и проведение сделки, выяснение непонятных простому гражданину законодательных нюансов, уплаты обязательных платежей и налогов.

В нашем бизнесе мы работаем с людьми делового круга – бизнесменами, предпринимателями. У которых время стоит дорого и тратить его на оформление документов для них просто нецелесообразно. Практика передачи дел по продаже недвижимости риелтору давно распространена зарубежом и сейчас она постепенно находит свое применение и у нас. Риелтор выходит за рамки понятия простого посредника. Он становится личным «адвокатом» по вопросам недвижимости клиента.

Конечно, в подобной ситуации для владельца недвижимости важно осмотрительно выбирать того, кого он делает доверенным лицом, насколько он доверяет ему, как эксперту и внимательно относится к тому, какими полномочиями его наделяет.

Особенно это актуально для тех случаев, когда собственники имущества, расположенного в Украине, находятся за пределами Украины, либо являются гражданами других государств.

Недавно в нашей практике был случай, когда мы продавали дом в Песчанке (Днепорпетровская область), владелица которого на момент продажи проживала в Израиле. Тогда она оформляла доверенность на нашего сотрудника и он являлся представителем ее интересов. В оформлении всех документов подключили к работе нотариуса, а так же сотрудников банка. Совместно мы разработали пошаговый алгоритм для собственника с определением расходов на каждом этапе. Мы определили как должны быть оформлены все последующие шаги по переводу денег и уплате налогов. В итоге дом мы продали весьма успешно где-то за 3 месяца. Общаемся с клиенткой до сих пор. Она уже не раз предлагала посетить Израиль и лично провести экскурсию по городам.

Нотариусы комментирует такую ситуацию так: «Практика продажи недвижимости по доверенности, действительно, есть. Не массово, но все же встречается. Особенно в сексторе коммерческой недвижимости. Прежде всего, следует отметить, что такая доверенность (не смотря на то, что она будет оформляться за пределами Украины и в соответствии с правовыми нормами той страны, на территории которой она издана) должна содержать те полномочия, которые требуются законодательством Украины для проведения сделок по отчуждению объектов недвижимости. Только в этом случае она будет заверена и считайться действительной.»

К таким полномочиям относятся право заказа и получения различного характера справок и документов (в том числе денежной оценки имущества; справки о лицах, прописанных в доме/квартире, извлечения из государственного земельного кадастра Украины, справок БТИ и т.д.), право подачи заявлений, право самостоятельно определять условия и подписывать гражданско-правовые договоры, право на получение денежных средств по данным договорам, право подписи регистрационных карточек, получение правоустанавливающих документов, оплаты налогов, обязательных платежей и т.д.

Кроме того, текст доверенности должен быть изложен на специальном бланке, предусмотренном законодательством той страны, где она была выдана, подпись доверителя должна быть заверена уполномоченным на то должностным лицом либо нотариусом с обязательным проставлением его печати и присвоением индивидуального номера данной доверенности.

Так же, обязательным является четкое и правильное указание адреса имущества, которое будет отчуждаться/приобретаться. В доверенности на заключение договора дарения обязательно указываются фамилия, имя, отчество или полное наименование одаряемого. В случае невыполнения такого условия доверенность является ничтожной (п 2.4 главы 4 Порядка совершения нотариальных действий нотариусами Украины).

Таким образом, следует запомнить, что, доверенности, которые выданы иностранными органами и будут предъявляться на территории Украины, в частности для совершения нотариального действия нотариусами Украины, должны отвечать требованиям, установленным действующим законодательством Украины и международным договорам.

Существует несколько способов оформления доверенности за рубежом для проведения сделок купли-продажи недвижимости в Украине:

  1. Если собственник имущества является гражданином Украины, но временно находится за её пределами, для составления доверенности он может обратиться в консульство Украины на территории той страны, где он в данный момент находится. Такая доверенность должна обязательно быть зарегистрирована в едином реестре доверенностей в Украине. Данная доверенность может быть сразу передана поверенному лицу без дополнительных легализаций и без проблем использоваться для совершения последующих действий на территории Украины.
  2. Если собственник имущества является гражданином другой страны (нерезидентном), либо гражданином Украины, но у него нет возможности оформить доверенность в консульстве Украины, он может оформить такую доверенность в соответствующих уполномоченный органах страны пребывания. Если данное государство не является участником Гаагской конвенции и/или у него нет отдельных международных договоров с Украиной, то изданная на его территории доверенность (для её действительности на территории Украины) прежде должна пройти процедуру консульской легализации — проверку соответствия документа действующему законодательству, установления и удостоверения подлинности документа или подлинности подписи, полномочий должностного лица, подписавшего документ, а также действительности штампа/печати, которыми скреплен документ. Кроме того, доверенность прошедшая консульскую легализацию консульскими органами Украины, обязательно должна быть впоследствии переведена на украинский язык уполномоченными на то лицами, либо дипломированным переводчиком с нотариальным заверением подлинности подписи переводчика нотариусом.
  3. Если доверенность выдана на территории той страны, которая является участницей Гаагской конвенции, то она не требует консульской легализации — достаточным будет проставление на ней штампа «апостиль» (специальный штамп, который удостоверяет подлинность подписи, должности, в котором выступало лицо, подписавшее документ, и подлинность печати или штампа, которым скреплен этот документ). Апостиль проставляется по просьбе лица, подписавшего документ (доверителя), или любого предъявителя документа (поверенным) компетентным органом государства, на территории которого этот документ был составлен. Данная доверенность с апостилем так же должна быть впоследствии переведена на украинский язык.
  4. Если доверенность на распоряжение имуществом была выдана на территории той страны, с которой у Украины заключен международный договор о сотрудничестве, то для такой доверенности вообще отменяется требование о каком-либо виде легализации. Нотариус может принимать доверенность, выданную в этих странах, без всякой легализации и проставления апостиля. Обязательным в таких случаях остается только требование о переводе данной доверенности на официальный язык страны (украинский). К странам, подписавшие международные договоры с Украиной относятся: Республика Армения, Республика Таджикистан, Республика Беларусь, Туркменистан, Республика Казахстан, Республика Узбекистан, Кыргызстан, Республика Молдова, Российская Федерация, Республика Болгария, Республика Грузия, Эстонская Республика, Латвийская Республика, Литовская Республика, Республика Македония, Республика Польша, Румыния, Чехия.

Практика работы по доверенности будет распространяться. Скорей всего не в эконом-сегменте, но в элитном и бизнес точно. Сейчас многие бизнесмены выезжают за пределы Украины, увозят семьи, распродают недвижимость. Им необходим надежный и грамотный риелтор тут, в городе, чтобы он мог спокойно передать ему все управление продажей недвижимости и быть уверенным, что сделка будет проведена качественно».

Покупка — продажа квартиры по доверенности

Форум недвижимости Domik.ua

25 мар 2016, 09:16

25 мар 2016, 10:15

Доверенность, заверенная в консульстве Украины и внесённая в электронный реестр доверенностей в Украине, тоже подходит (о нюансах текста лучше предварительно узнать у нотариуса, который будет оформлять: типа «доручаю внести в єдиний електронний реєстр; відкрити/закрити на моє ім’я банківський рахунок» и т.д).
Может быть надо доверенность от каждого совладельца отдельно.
У доверенной особы должны быть оригиналы правоустанавливающих документов. Так же должен быть у собственников идентификационный номер (который укажут в доверенности). Доверенная особа должна будет заплатить налоги и сборы (их размер зависит от срока владения и резидентности владельцев).
Перед сделкой можно пообщаться с собственниками по скайпу.
Лучше указать в договоре реальную цену.

25 мар 2016, 10:22

25 мар 2016, 10:29

25 мар 2016, 10:44

25 мар 2016, 10:59

25 мар 2016, 11:03

В нашем случае ни о каком торге продавцы слышать не захотели, даже учитывая рискованность сделки.

Смотрю свои записи по этой квартире.

Сделка по доверенности может быть расторгнута в случае смерти гражданина, признании его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим. Также в случае действия доверенного лица не в интересах собственника, если он продал дешевле ее рыночной стоимости или не передал деньги собственнику.

В случае смерти гражданина. Представьте, что собственник умер за день до сделки. Вы об этом никак не узнаете, а наследники оспорят сделку, они вам доверенность не выдавали.
Представьте, что у собственника есть близнец или просто брат/сестра с маленькой разницей в возрасте. Если собственник мужчина — брат, если женщина — то сестра. Вы по скайпу сможете с достоверной точностью определить с кем вы разговариваете, если сравнивать можете только с ксерокопией старой фотографии в паспорте? Отпечатки пальцев вам же никто не предоставит?

Вы по скайпу сможете определить дееспособность человека? А если потом предоставят справки что человек был не в себе? А по скайпу вы общались с близнецом?

В Украине если гражданин выписался и нигде не прописался, то он автоматически считается безвестно пропавшим. Нюансами по данному вопросу не располагаю. В смысле что признается судом, что не признается. Можете сами поискать информацию. Просто примите это к сведению, об этом многие не знают.

Как защититься от признания сделки не в интересах собственника? Видимо в доверенности должно быть написано не «продать по цене на свое усмотрение», а должна обязательно быть указана цена продажи. Причем указана в гривне. Можно ли будет указывать в долларах — изучайте вопрос.

Как защититься от утверждения, что доверенное лицо продало квартиру ниже рыночной цены? Я не нашла ответа. Делать оценку квартиры? Получать от собственника нотариальное заверение, что он ознакомлен с этой оценкой? Если он заграницей, то как? Нужно оценку квартиры переводить на язык страны пребывания, нотариально заверять там ее перевод. Потом собственник должен дать нотариусу (в стране пребывания) заверение, что ознакомлен с оценкой и согласен с ней. Потом идете здесь к нотариусу, переводите все обратно в зад и снова заверяете?

Но если они согласятся на дисконт, то цена уже становится ниже рыночной. Значит суд сможет признать сделку недействительной?

А вдруг им просто сейчас нужны деньги, чтобы устроиться заграницей? А потом они решат вернуться и вернуть квартиру? Они вернут вам гривневую сумму и получится, что вы их просто беспроцентно прокредитовали и арендовали их квартиру за коммунальные платежи. Если им повезет, то может вы им и ремонт еще сделаете.

Каким образом вы сможете убедиться, что доверенное лицо передал деньги собственнику квартиры? А если доверенное лицо не захочет передавать деньги? Как вы его заставите? В нашем случае планировалось чтобы сын выписал доверенность на отца. По факту деньги остаются «в семье» им может не быть никакого смысла в передачи денег, может отец уже раньше выдал эту сумму сыну. Но потом сын подает в суд, что денег от сделки он не получил и сделку расторгают. Вам вернут гривны.

Понятно, что в день сделки, вы должны будете убедиться у нотариуса, который выдал доверенность, что она не отозвана. С этим вроде тоже какая-то проблема была. Не утверждаю, но вроде нотариус не обязан вам об этом сообщать. Узнавайте этот вопрос. А если этот нотариус их добрый знакомый, а там не выдается официальная бумага, а просто нотариус устно сообщает. Вы будете записывать его ответ на видео? А если этот нотариус умрет перед сделкой? Если уедет перед сделкой в отпуск? Возьмет больничный?

Причин для расторжения сделки — вагон и маленькая тележка.
В реальности будет так — если они крутые перцы и захотят потом вернуть квартиру, они ее вернут. Вам в лучшем случае вернут гривневую сумму.

Если вы сами с усами, у вас все схвачено, и вы круче их родственников и их знакомых, то вам бояться нечего.

В нашем случае сделка была еще отягчена договором ипотеки от частного лица. Мы не рискнули. Мы шампанское не любим. 🙂

25 мар 2016, 11:05

25 мар 2016, 11:13

tatiana_lola писал(а): Мы не рискнули.

В нашем случае ни о каком торге продавцы слышать не захотели, даже учитывая рискованность сделки.

Смотрю свои записи по этой квартире.

Сделка по доверенности может быть расторгнута в случае смерти гражданина, признании его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим. Также в случае действия доверенного лица не в интересах собственника, если он продал дешевле ее рыночной стоимости или не передал деньги собственнику.

В случае смерти гражданина. Представьте, что собственник умер за день до сделки. Вы об этом никак не узнаете, а наследники оспорят сделку, они вам доверенность не выдавали.
Представьте, что у собственника есть близнец или просто брат/сестра с маленькой разницей в возрасте. Если собственник мужчина — брат, если женщина — то сестра. Вы по скайпу сможете с достоверной точностью определить с кем вы разговариваете, если сравнивать можете только с ксерокопией старой фотографии в паспорте? Отпечатки пальцев вам же никто не предоставит?

Вы по скайпу сможете определить дееспособность человека? А если потом предоставят справки что человек был не в себе? А по скайпу вы общались с близнецом?

В Украине если гражданин выписался и нигде не прописался, то он автоматически считается безвестно пропавшим. Нюансами по данному вопросу не располагаю. В смысле что признается судом, что не признается. Можете сами поискать информацию. Просто примите это к сведению, об этом многие не знают.

Как защититься от признания сделки не в интересах собственника? Видимо в доверенности должно быть написано не «продать по цене на свое усмотрение», а должна обязательно быть указана цена продажи. Причем указана в гривне. Можно ли будет указывать в долларах — изучайте вопрос.

Как защититься от утверждения, что доверенное лицо продало квартиру ниже рыночной цены? Я не нашла ответа. Делать оценку квартиры? Получать от собственника нотариальное заверение, что он ознакомлен с этой оценкой? Если он заграницей, то как? Нужно оценку квартиры переводить на язык страны пребывания, нотариально заверять там ее перевод. Потом собственник должен дать нотариусу (в стране пребывания) заверение, что ознакомлен с оценкой и согласен с ней. Потом идете здесь к нотариусу, переводите все обратно в зад и снова заверяете?

Но если они согласятся на дисконт, то цена уже становится ниже рыночной. Значит суд сможет признать сделку недействительной?

А вдруг им просто сейчас нужны деньги, чтобы устроиться заграницей? А потом они решат вернуться и вернуть квартиру? Они вернут вам гривневую сумму и получится, что вы их просто беспроцентно прокредитовали и арендовали их квартиру за коммунальные платежи. Если им повезет, то может вы им и ремонт еще сделаете.

Каким образом вы сможете убедиться, что доверенное лицо передал деньги собственнику квартиры? А если доверенное лицо не захочет передавать деньги? Как вы его заставите? В нашем случае планировалось чтобы сын выписал доверенность на отца. По факту деньги остаются «в семье» им может не быть никакого смысла в передачи денег, может отец уже раньше выдал эту сумму сыну. Но потом сын подает в суд, что денег от сделки он не получил и сделку расторгают. Вам вернут гривны.

Понятно, что в день сделки, вы должны будете убедиться у нотариуса, который выдал доверенность, что она не отозвана. С этим вроде тоже какая-то проблема была. Не утверждаю, но вроде нотариус не обязан вам об этом сообщать. Узнавайте этот вопрос. А если этот нотариус их добрый знакомый, а там не выдается официальная бумага, а просто нотариус устно сообщает. Вы будете записывать его ответ на видео? А если этот нотариус умрет перед сделкой? Если уедет перед сделкой в отпуск? Возьмет больничный?

Причин для расторжения сделки — вагон и маленькая тележка.
В реальности будет так — если они крутые перцы и захотят потом вернуть квартиру, они ее вернут. Вам в лучшем случае вернут гривневую сумму.

Если вы сами с усами, у вас все схвачено, и вы круче их родственников и их знакомых, то вам бояться нечего.

В нашем случае сделка была еще отягчена договором ипотеки от частного лица. Мы не рискнули. Мы шампанское не любим. 🙂

Недвижимость. Продажа недвижимости по доверенности

10 : 1 не в пользу доверенности!

Да простят меня господа юристы, если я назову доверенность — сделкой наполовину. Юридически — безграмотно, но по сути — верно.
Вообще доверенность — это односторонняя сделка, то есть, та сделка, для совершения которой необходимо и достаточно волеизъявления одной стороны: того человека, который эту самую доверенность дает. (Доверителя)
А что дальше? Дал доверитель доверенность и что?
А ничего …
… до тех пор, пока доверенное лицо не захочет этой доверенностью воспользоваться. Как воспользоваться — доверенному лицу виднее: может так, как в доверенности написано, а может так, как используют обычную бумажку. Сделка свершилась, но какая-то половинчатая.

Доверенности посвящены статьи 185 — 189 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Квартиры по доверенности лучше не покупать, желательно и не продавать. Слишком уж много «подводных камушков.»
Но обо всем по порядку:

«Подводный камушек №1»:
Доверенность может быть отозвана (Ст. 188 ГК п. 1, пп. 2)
Итак, как уже говорилось, доверенность — односторонняя сделка. Что это значит? А то, что доверитель сегодня дал доверенность, (Не спрашивая доверенное лицо), а завтра взял, да и отозвал (также не спрашивая доверенное лицо): моя доверенность, что хочу, то и делаю …
Что из этого следует?
А то, что если покупатель покупает квартиру, он должен знать, не отозвана ли доверенность.

А как это сделать?

Думаю, что никак, поскольку дать доверенность можно у одного нотариуса, а отозвать у другого: сегодня доверяю, завтра — не доверяю …
Вы квартиру купили, а к Вам претензии со стороны бывшего владельца: доверенность была отозвана, доверенное лицо об этом знало, верните квартиру, я подаю в суд. Привет Вам от бывшего владельца! Оцените вероятность того, что Вы выиграете этот судебный процесс!

«Подводный камушек №2»:
Доверитель может умереть (действие доверенности автоматически прекращается смертью доверителя) (Ст. 188 ГК п. 1, пп. 6), а доверенное лицо — «не знать об этом»:
Привет Вам от наследников! Самое смешное (хотя смех в такой ситуации — не хороший), что наследники будут на 100% правы!
С кого будем убытки взыскивать? И как, — не более трети от зарплаты? А чьей зарплаты, правопреемников, или доверенного лица?

Доверенность — не действительна, значит не действительна и сделка, совершенная с помощью этой доверенности. Значит, квартиру надо вернуть. А дальше, нотариус определит, кому из наследников она достанется. То есть, квартиру получат правопреемники. С этим, вроде разобрались.
Осталось разобраться, а где-же деньги? Видимо, у доверенного лица. Ведь он должен эти деньги доверителю. Но, доверителя — нет в живых.

    У доверенного лица есть возможность:
  • Деньги отдать правопреемникам (когда будет ясно, кто-же им (ими) стал).
  • Есть возможность деньги оставить себе: доверителя нет, а другим — денег не должен.
  • Есть возможность их просто потерять. Чем в этом случае покупателю возвращать? Квартирой? Но квартира-то чужая. Она принадлежит наследникам, а не доверенному лицу!

Как видите, вопросов пока больше, чем ответов. И все они, какие-то неприятные для покупателя.
Конечно, мне могут возразить, что в пунктах 1 и 2 Статьи 189 ГК говорится совсем не то, о чем я тут пишу, и, что не все так грустно!
Что, например:

«Лицо, выдавшее доверенность и впоследствии отменившее ее, обязано известить об отмене лицо, которому доверенность выдана, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми дана доверенность. Такая же обязанность возлагается на правопреемников лица, выдавшего доверенность, в случаях ее прекращения по основаниям, предусмотренным в подпунктах 4 и 6 пункта 1 статьи 188 Кодекса.»
Согласен с Вами. Только в этих статьях случайно не сказано, в какой форме надо сообщить: в устной или в письменной? А если найдутся несколько свидетелей, что доверенному лицу было сообщено о смерти доверителя, да и покупателю об этом говорили?
Деньги — очень большие. Ради них некоторые люди готовы пойти на самые тяжкие …

«Подводный камушек №3»:
Доверитель может быть признан недееспособным, ограниченно дееспособным (Ст. 188 ГК п. 1, пп. 6): квартира продана, деньги переданы доверенным лицом доверителю, а тот «отдал их мальчику в песочнице …»: привет Вам от того мальчика, да и от песочницы заодно (чтоб не так обидно было)

«Подводный камушек №4»:
Доверенное лицо может быть признано недееспособным, ограниченно дееспособным (Ст. 188 ГК п. 1, пп. 7): квартира продана, деньги «переданы (только уже доверенным лицом) мальчику из песочницы …»: и опять, привет Вам от мальчика.

«Подводный камушек №5»:
Доверитель может быть признан безвестно отсутствующим. (Ст. 188 ГК п. 1, пп. 6): от кого на сей раз привет? Наверно от доверенного лица. Раз доверитель безвестно отсутствует, то, ему и деньги не переданы. А значит, деньги должны быть у доверенного лица. Но доверенное лицо ведь может деньги потерять. Привет Вам от доверенного лица! Когда имеете дело непосредственно с продавцом, то, хочет, например, продавец вернуть квартиру обратно: пусть возвращает деньги. А в данной ситуации кто, и что возвращать будет?
Поясняю мысль: квартира должна достаться правопреемникам. А когда будет ясно, кто ими стал? Ведь, если человек пропал без вести, то он скорее жив, чем мертв, просто от него слишком давно нет вестей.
Хорошо, если он жив. А если нет?
Если мертв, или по-прежнему, слишком долго нет от него вестей, то через какое-то время, он будет признан умершим, затем, возможные наследники обратятся к нотариусу, и лишь затем, по прошествии еще 6 месяцев, нотариус определит правопреемников. А где все это время находятся деньги за квартиру? А знает ли покупатель, что продавец пропал без вести? Но он же должен был узнать (и опять есть несколько свидетелей)!

«Подводный камушек № …»:
Что-то мы все о покупателях заботимся. А для продавцов-то чем плоха доверенность?
А тем, что покупатели, в большинстве своем знают, о неприятностях, связанных с доверенностью. И найти покупателя, который согласится покупать квартиру, что продается по доверенности, можно лишь, если квартира продается дешевле, чем аналогичные. Зачастую выгоднее бывает из Вашингтона приехать, чтобы квартиру продать: деньги на самолет туда и обратно, да и на проживание, составят меньшую сумму, чем разница в цене между квартирой, продаваемой по доверенности и квартирой, продаваемой собственником непосредственно.

А для чего тогда доверенность придумана? Какая от нее польза? Неужели доверенность вообще не стоит использовать при продаже квартиры?
А польза от нее та, что очень много времени у продавца занимает сбор документов, то есть, подготовка к сделке. Поэтому, если продавец очень занят, то он может дать доверенность на сбор документов: цена вопроса совсем не та, что при продаже квартиры, а времени продавцу удастся сэкономить немало.

Конечно, не все так однозначно плохо для покупателя. Вопросы решаются в суде, а суд может принять и сторону покупателя.
Но неужели, покупателю нужны проблемы да еще и за свои деньги?
При этом, стоит заметить, что мы рассмотрели лишь несколько самых крупных «Подводных камушков».
На самом деле, если покопаться, можно найти еще воз и маленькую тележку.
Так стоит ли рисковать?

Опасная «генеральная» доверенность

Высший специализированный суд Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел (ВССГУС) издал письмо-разъяснение от 15.05.2012 № 648/0/ 4-12 по результатам пересмотра Верховным судом Украины гражданских дел по основаниям неодинакового применения кассационной инстанцией одних и тех же норм законодательства. При этом, ВССГУС отметил, что согласно части 2 ст. 214 ГПК Украины при выборе правовой нормы, которая подлежит применению к спорному правоотношению,

суды обязаны учитывать выводы Верховного Суда Украины, изложенные в решениях, принятых по результатам рассмотрения заявлений о пересмотре судебных решений по основаниям, предусмотренным пунктом 1 части первой статьи 355 этого Кодекса.

Одним из интересных решений Верховного суда, указанных в этом письме, является Постановление о недействительности правочина, совершенного вследствие злонамеренной договоренности представителя одной стороны со второй стороной. Это решение может показаться не интересным для большинства граждан, но на самом деле это не так, поскольку может отразиться на многих гражданах.

О чем речь идет?

Частью первой статьи 237 ЦК Украины предусмотрено, что представительством является правоотношение, в котором одна сторона (представитель) обязана или имеет право совершить правочин от лица второй стороны, которую она представляет. Что это? А это, в том числе, к примеру, обычные для всех нас доверенности на пользование транспортными средствами с правом продажи, или такие же доверенности на продажу квартир, дач, другой недвижимости…

Как у нас по обыкновению делается. Один человек — владелец, продает другому лицу, например автомобиль, но стороны не оформляют куплю-продажу, поскольку это дорого. Фактический продавец оформляет на имя фактического покупателя, так называемую «генеральную» доверенность — с правом продажи, дарения и т.п.. Это уже само по себе риск, поскольку продавец весь период действия доверенности остается владельцем, может в любой момент отменить доверенность и истребовать автомобиль у покупателя. При этом даже деньги вернуть будет крайне тяжело. Может произойти так, что продавец-владелец умер, и претензии на автомобиль заявят его наследники. Проблемы часто возникают и в случае попадания авто в ДТП. По собственной практике известно, что в огромном числе случаев нотариусы недостаточно верно оформляют доверенности и далеко не всегда фактический пользователь автомобилем может самостоятельно получить возмещение за поврежденный автомобиль, поскольку на это имеет право только формальный собственник.

Но риск для покупателя возникает и в тех случаях, когда он сразу переоформляет приобретенный автомобиль на себя, или на кого-то из членов своей семьи. При чем, это риск на довольно продолжительный период, а именно — на срок исковой давности. Почему?

А потому, что согласно части 3 ст. 238 ЦК Украины представитель не может совершать правочин от имени лица, которое он представляет, в своих интересах или в интересах другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением коммерческого представительства, а также относительно других лиц, установленных законом. Согласно части 1 ст. 232 ЦК Украины правомочин, совершенный вследствие злонамеренной договоренности представителя одной стороны со второй стороной, признается судом недействительным.

В деле, которое рассматривал Верховный суд (постановление от 14 марта 2012 года № 6-5цс12) ответчик, продал на основании доверенности от истца земельный участок своей жене в период их брака по цене, низшей от рыночной стоимости участка, фактически заключил договор купли-продажи в своих интересах и в интересах своей семьи, поскольку по правилам статьи 60 Семейного кодекса Украины земельный участок становится объектом права общей совместной собственности супругов. Поэтому такой правочин заключен вследствие злонамеренной договоренности представителя одной стороны со второй стороной.

Т.е., пользуясь этой нормой закона и данным решением Верховного суда, бывший собственник может признать недействительным любой договор купли-продажи автомашины (квартиры, дачи, земельного участка), заключенный по доверенности, если имущество оформлено тем лицом, на чье имя была доверенность, на себя или на члена своей семьи, хотя всем понятно, что именно об этом изначально и была договоренность между сторонами.

Как этого избежать?

В идеале — переоформлять имущество с оформлением сразу договора купли-продажи в установленном законом порядке. Ну, а если это, по каким-то причинам не возможно, то необходимо, чтобы в доверенности было обязательно предусмотрено право доверенного лица оформить право собственности на это имущество на себя или на члена своей семьи. Некоторые нотариусы и самые так пишут, но далеко не все. Поэтому всегда вычитывайте содержание доверенности, прежде чем подписываете и не стесняйтесь потребовать от нотариуса что-либо добавить.

Квартира по доверенности: покупать или не покупать?

Стоит сказать, что купля или продажа квартиры по доверенности это вполне реально, однако, не всегда безопасно, а порой и нелегально, поскольку рынок недвижимости всё ещё полон афёр и продажа квартиры по доверенности как раз и есть одной из таких мошеннических схем.

В данной статье мы остановимся именно на купле-продаже квартиры по доверенности, однако следует учитывать, что предметом купли-продажи может быть и земельный участок, и другое недвижимое имущество.

Сперва, отметим, что по доверенности квартира может продаваться, как в случае банального нежелания собственника заниматься данным вопросом самостоятельно, так и в случае если собственник проживает за границей или просто не имеет возможности заниматься этим самостоятельно. Однако, наш мир, к сожалению, не идеален, и люди, соответственно, тоже, потому на рынке недвижимости не редко попадаются квартиры, собственники которых умерли, и, так называемые «наследники», без предусмотренной законом процедуры наследования, продают квартиру своего усопшего родственника по ранее оформленной доверенности (здесь не исключено, что доверитель был не в состоянии понять, на что конкретно он дает согласие, а так же, возможно, такая доверенность и вовсе делалась без его, доверителя, ведома).

Доверенность на продажу квартиры может быть генеральной (то есть поверенные могут распоряжаться всем имуществом доверителя) или конкретно на продажу определённого имущества и оформляется обязательно у нотариуса на соответствующем нотариальном бланке.

В доверенности указывается максимум подробностей, без которых она может быть признана недействительной. Основные моменты, требующие особого внимания, это

  • реквизиты доверителя,
  • реквизиты и точные характеристики имущества разрешенного для продажи,
  • реквизиты и объем прав доверенного лица,
  • место заключения договора,
  • срок действия доверенности,
  • возможно цена, за которую необходимо продать такое имущество и
  • рекомендации по поводу распоряжения деньгами, вырученными со сделки.

    Отдельного внимания заслуживают изложенные в доверенности полномочия поверенного лица. Уместно будет поинтересоваться у поверенного лица, какие отношения связывают его с собственником квартиры, а также, по каким именно причинам собственник продаёт имущество не самостоятельно, а через уполномоченное лицо. Помимо указанного выше, можно так же попросить уполномоченное лицо предоставить контактные данные его доверителя для возможности потенциального покупателя связаться непосредственно с собственником и самостоятельно разузнать у него о причинах продажи квартиры через поверенное лицо.

    Покупателю необходимо учитывать, что доверенность теряет силу, в случае, если доверитель умер, пропал без вести или признан недееспособным, а, соответственно, договор купли-продажи, оформленный по такой доверенности, так же будет считаться недействительным. Потому следует обратиться к нотариусу, выдававшему доверенность на право продажи квартиры, дабы поинтересоваться, на основании каких документов проверялась дееспособность доверителя, а также, действительна ли вообще данная доверенность, не отменял ли её сам доверитель. При этом не стоит опускать тот факт, что нотариус может быть в сговоре с мошенником и «содействовать расследованию» будущего покупателя не станет. Проверить действительность доверенности можно не только у нотариуса, выдавшего ее, но и у любого другого нотариуса на территории нашей страны или же обратиться за помощью к квалифицированному юристу, который проведёт проверку самостоятельно.

    Приобретая недвижимость, не следует уповать на порядочность продавца. Не зря ведь существует пословица: «Доверяй, но проверяй». Потому, подобрав квартиру «своей мечты» и решившись на её покупку, необходимо, помимо метража, количества санузлов и расположения окон, оценить так же и «юридическую надёжность» выбранной квартиры, а для этого непременно понадобится помощь квалифицированного специалиста.

    Резюмируя всё вышеизложенное, следует ещё раз напомнить, что при покупке квартиры следует быть очень внимательным и осторожным, проверить как сам факт выдачи доверенности, так и причины, по которым собственник не может принимать участие в сделке самостоятельно.

    Ольга Хорошайло, юрист ЮФ «Центр правового консалтинга»

    Продать дом по доверенности в украине

    г.Киев, Голосеевский район.

    пр-т 40-летия Октября 58a, оф.26

    2-й этаж БЦ «Park Avenue»

    телефон: 044 258-26-66

    +38 044 258 26 66

    +38 050 247 20 91

    СТАТЬИ и ПУБЛИКАЦИИ

    Объект недвижимости выбран, все условия обговорены, назначена дата сделки, но по каким-то причинам покупатель или продавец не могут присутствовать на сделке, тогда выходом из ситуации будет доверенность. Согласно статье 245 Гражданского кодекса Украины форма доверенности должна отвечать форме, в которой согласно закону будет совершена сделка, т.е. доверенность на покупку/продажу недвижимости должна быть обязательно нотариальной.

    Если Вы покупаете недвижимость по доверенности, на что стоит обратить внимание?

    Во-первых, это полномочия доверенного лица по доверенности, они должны быть перечислены в полном объеме.

    Например, если продавец не в браке, то в доверенности должно быть указано право доверенного лица подавать заявления о семейном состоянии (если же в браке, то тогда необходимо нотариальное согласие супруги доверителя).

    Во-вторых, действительность и сроки доверенности, действительность доверенности проверяет нотариус перед заключением договора. Нужно обратить внимание на тот факт, что доверенность автоматически теряет силу в случае смерти доверителя. И кроме как заявления доверенного лица о том, что доверитель жив, проверить это нельзя, потому желательно, чтобы между датой выдачи доверенности и датой заключения договора прошло не очень много времени, связаться с доверителем в день подписания договора и убедиться в его добром здравии будет не лишним.

    Если Вы хотели бы продать недвижимость по доверенности, то также в этой доверенности вы можете уполномочить доверенное лицо собрать необходимые документы на сделку (например, оценка, справка формы-3, информационная справка с БТИ, новый техпаспорт и другие документы).

    Обратите внимание, что с 1 сентября 2013 года вступило в силу Постановление НБУ

    № 210 «Об установлении предельной суммы наличных расчетов» от 06.06.2013 г. и если сумма договора превышает 150 000 грн., то должен быть произведен безналичный расчет, потому целесообразно будет также уполномочить доверенное лицо представлять ваши интересы в банке.

    Смотрите еще:

    • Развод по телефону форум Diesel Forum Телефонное мошенничество.. (разводы по телефону. Нравится Не нравится zmei 18-02-2013 В связи с участившимися случаями телефонного мошенничества (когда вас просят […]
    • Юрист задачи работы Юристы за права и достойную жизнь человека Цели и задачи Основные цели и задачи разработка проектов и программ, направленных на защиту конституционных прав и свобод человека и […]
    • Исковое заявление прекращение права пользования жилым помещением Исковое заявление о признании утратившим право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета Здесь вы можете посмотреть и скачать шаблон иска о признании утратившим право […]
    • Если квартира была подарена в браке Кому из супругов при разводе уйдет подаренная квартира? Имеет ли право претендовать бывшая жена на часть квартиры при разводе, если эта квартира была подарена как бы молодожонам, но в […]
    • Уголовный кодекс рф статья 40 Статья 40. Физическое или психическое принуждение 1. Не является преступлением причинение вреда охраняемым уголовным законом интересам в результате физического принуждения, если вследствие […]
    • Кодекс гражданский от 16012003 435-iv Список литературы 1. Конституция Украины 1996,. Киев - 64 с. Кодексы Украины 2. Земельного кодекса Украины 25102001, № 2768-III 3 водные кодекс Украины 6061995, № 213/95-ВР 4. Кодекс […]
    • Ст 156 ч 7 жк рф Главная | Жилищный кодекс РФ | Статья 156. Размер платы за жилое помещение Статья 156. Размер платы за жилое помещение 1. Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в […]
    • Образец письма на досрочное расторжение договора Письмо о расторжении договора аренды В тех случаях, когда договор аренды составлен бессрочно либо предусмотрено его автоматическое продление, для прекращения действия договора требуются […]
  • Комментарии запрещены.