Отказ в обращении взыскания на имущество

Отказ в обращении взыскания на имущество

от 9 апреля 2009 г. по делу N 33-3267/2009

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:

председательствующего Черепановой А.М.,

судей Мазановой Т.П.,

рассмотрела в открытом судебном заседании 09.04.2009 гражданское дело

по иску общества с ограниченной ответственностью Коммерческий банк «ЮНИАСТРУМ БАНК» (далее — ООО КБ «ЮНИАСТРУМ БАНК») к А., С. о взыскании задолженности по кредитному договору, об обращении взыскания на предмет залога

по кассационной жалобе А. на решение Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга от 05.02.2009.

Заслушав доклад судьи Куликовой М.А., объяснения ответчика А., поддержавшей доводы кассационной жалобы, судебная коллегия

ООО КБ «ЮНИАСТРУМ БАНК» обратилось в суд с указанным иском. В обоснование исковых требований указано, что 16.03.2007 был заключен ипотечный кредитный договор, по условиям которого А. и С. как солидарные заемщики получили кредит в сумме 2 365 000 руб. на 180 месяцев под 13,5% годовых на приобретение в единоличную собственность А. жилого помещения — двухкомнатной квартиры. Предоставив ответчикам кредит, истец свои обязательства исполнил в полном объеме. Квартира была приобретена А. и находится в силу закона в залоге у кредитора, права залогодержателя удостоверены закладной. Заемщики обязательства по кредитному договору надлежащим образом не исполнили, допустив просрочку платежа на срок более 30 дней. 07.10.2008 ответчикам было предъявлено требование о досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств, данное требование исполнено не было, в связи с чем кредитор был вынужден обратиться в суд. Истец просил взыскать с ответчиков солидарно задолженность по кредитному договору в размере 2 587 814 руб. 15 коп., состоящую из суммы основного долга — 2 306 876 руб. 35 коп., процентов — 216 728 руб. 85 коп., а также неустойку за несвоевременную уплату основного долга — 11 516 руб. 28 коп., неустойку за несвоевременную уплату процентов — 52 692 руб. 67 коп., расходы по уплате государственной пошлины — 17 039 руб. 07 коп. Кроме того, просил обратить взыскание на заложенное имущество, определив начальную продажную стоимость этого имущества в сумме 2 998 344 руб. 26 коп.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал и просил иск удовлетворить в полном объеме.

Ответчик А. в судебном заседании иск признала частично, не отрицала наличие задолженности перед истцом, однако полагала неустойку завышенной и подлежащей снижению. Выразила несогласие с требованием об обращении взыскания на квартиру и просила предоставить время для осуществления продажи квартиры.

В судебном заседании третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Г. поддержал доводы ответчика.

В судебное заседание ответчик С. и третье лицо Т. не явились, о дате, времени и месте проведения судебного заседания были извещены надлежащим образом.

Решением Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга от 05.02.2009 требования истца удовлетворены: с ответчиков А. и С. солидарно взысканы задолженность по кредитному договору по состоянию на 30.01.2009 в размере 2 587 814 руб. 15 коп., расходы по уплате государственной пошлины — 17 039 руб. 07 коп., а также проценты за пользование кредитом по ставке 13,5% годовых, начисленные начиная с 30.01.2009 по день выплаты суммы основного долга, обращено взыскание на предмет залога — двухкомнатную квартиру — с установлением начальной продажной стоимости в размере 2 998 344 руб. 26 коп.

С таким решением ответчик А. не согласилась, в кассационной жалобе просит его отменить в части обращения взыскания на предмет залога и взыскания процентов по день выплаты основного долга, уменьшить размер неустойки и принять новое решение. В обоснование требований ссылается на то обстоятельство, что квартира является единственным жильем для нее и членов ее семьи, в образовании задолженности она не виновата, поскольку была уволена с работы. Считает, что проценты до момента погашения основного долга взысканию не подлежат.

Исследовав материалы дела, проверив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Разрешая спор, суд правильно установил характер правоотношений сторон и нормы закона, которые их регулируют, исследовал обстоятельства, имеющие значение для дела, собранным по делу доказательствам дал оценку в их совокупности в соответствии со ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, по условиям ипотечного кредитного договора от 16.03.2007 ООО КБ «ЮНИАСТРУМ БАНК» предоставило заемщикам А. и С. кредит в сумме 2 365 000 руб. на 180 месяцев под 13,5% годовых на приобретение двухкомнатной квартиры. Заемщики обязались возвратить банку полученный кредит, уплатить проценты за пользование им в размере и в сроки, установленные кредитным договором. Денежные средства по кредиту в сумме 2 365 000 руб. получены А. 16.04.2007, что подтверждено мемориальным ордером N 1. В этот же день А. был заключен договор купли-продажи квартиры, который 28.04.2008 вместе с переходом права собственности был в установленном законом порядке зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Свердловской области.

Право кредитора на получение исполнения по кредитному договору обеспечено в силу прямого указания закона ипотекой и удостоверено закладной от 16.04.2007.

Из материалов дела также видно, что с 31.05.2008 заемщики не производят уплату взносов по кредиту ни в полном объеме, ни частично. Ответчики в суде первой инстанции не оспаривали факт нарушения обязательств по погашению задолженности по договору.

В соответствии со ст. 819 Гражданского кодекса Российской Федерации по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные положениями Гражданского кодекса Российской Федерации о займе.

В силу ст. 809 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

Согласно ст. 811 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором займа, в случаях, когда заемщик не возвращает в срок сумму займа, на эту сумму подлежат уплате проценты в размере, предусмотренном п. 1 ст. 395 настоящего Кодекса, со дня, когда она должна была быть возвращена, до дня ее возврата займодавцу независимо от уплаты процентов, предусмотренных п. 1 ст. 809 настоящего Кодекса. Если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Установив, что А. и С. нарушают взятые на себя обязательства по возврату кредита и процентов, суд обоснованно пришел к выводу о возможности взыскать в силу ст. 811 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с условиями договора, положениями ч. 1 ст. 323, ст. ст. 361, 362 Гражданского кодекса Российской Федерации задолженность по кредиту с заемщиков солидарно, согласно представленному истцом расчету.

Доводы ответчика о завышенном размере неустойки судебная коллегия отклоняет как необоснованные, поскольку расчет произведен верно, а оснований для применения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд, исследовав материалы дела, не установил.

Обращение взыскания на предмет залога, которым является объект недвижимого имущества, регулируется Гражданским кодексом Российской Федерации, а также Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Судебная коллегия установила, что решение суда в части обращения взыскания на заложенное имущество является правильным, основанным на верном толковании норм материального права.

В силу п. 1 ст. 348 Гражданского кодекса Российской Федерации неисполнение или ненадлежащее исполнение должником обеспеченного залогом обязательства является основанием для обращения взыскания на заложенное имущество.

В соответствии с п. 2 ст. 349 Гражданского кодекса Российской Федерации требования залогодержателя удовлетворяются за счет заложенного движимого имущества по решению суда, если иное не предусмотрено соглашением залогодателя с залогодержателем.

Согласно ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Из п. 6 ст. 9 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» следует, что, если права залогодержателя в соответствии со ст. 13 настоящего Федерального закона удостоверяются закладной, на это указывается в договоре об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона.

Как усматривается из ипотечного кредитного договора и закладной, предметом залога является передача залогодателем А. в залог залогодержателю ООО КБ «ЮНИАСТРУМ БАНК» недвижимого имущества в виде двухкомнатной квартиры.

Пунктом 7.1 закладной в качестве оснований для обращения взыскания на предмет залога указана просрочка по внесению очередного платежа согласно условиям кредитного договора, а также неудовлетворение должником требований владельца закладной о полном досрочном погашении денежного обязательства в течение 30 календарных дней, считая с даты получения письменного уведомления о таком требовании.

Поскольку судом установлено неисполнение А. и С. своих обязательств по кредитному договору, суд правильно пришел к выводу о том, что имеются правовые основания для обращения взыскания на предмет залога, требование истца заявлено обоснованно и подлежит удовлетворению на основании ст. 348 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п. 2 ст. 348 Гражданского кодекса Российской Федерации в обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Представленными доказательствами подтверждается, что заемщики не исполнили свои обязательства по кредитному договору в большей части взятых на себя обязательств, то есть не вносят платежи в счет погашения задолженности по кредиту длительное время.

Проверяя доводы ответчика А. в той части, где она указывает на невозможность обращения взыскания на предмет залога в силу отсутствия иного жилого помещения для проживания, судебная коллегия установила следующее. Ответчиком не подтверждено в судебном заседании, что квартира является единственным жильем для проживания самого ответчика и членов его семьи, кроме того, данное обстоятельство в силу Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не является препятствием для обращения взыскания на заложенное имущество.

В силу положений ст. 54.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Названных в указанной норме обстоятельств по материалам дела не имеется, допущенное должниками нарушение обязательства не может быть признано незначительным.

На основании ст. 50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по требованиям, вызванным неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, взыскание на заложенное имущество не может быть обращено, если в соответствии с условиями этого обязательства и применимыми к нему федеральными законами и иными правовыми актами Российской Федерации (пп. 3 и 4 ст. 3 Гражданского кодекса Российской Федерации) должник освобождается от ответственности за такое неисполнение или ненадлежащее исполнение.

Судом первой инстанции вопрос о вине ответчиков исследован и сделан обоснованный вывод об отсутствии оснований для отказа в обращении взыскания на заложенную квартиру.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о том, что доказательствам по делу дана надлежащая оценка, эту оценку следует считать правильной, выводы суда основаны на нормах материального права.

Вместе с тем судебная коллегия соглашается с доводами кассационной жалобы о необоснованности взыскания процентов в размере 13,5% годовых за пользование кредитом за период с 30.01.2009 до момента выплаты суммы основного долга.

Принимая решение о досрочном взыскании с ответчиков суммы долга, а также штрафных санкций, суд фактически договор расторг. В связи с этим действие кредитного договора прекращается с момента вступления решения суда в законную силу.

В соответствии со ст. 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

С момента вступления в силу решения суда о взыскании с ответчиков задолженности по кредиту, штрафных санкций обязательства сторон прекращаются; неисполнение решения суда влечет наступление иных последствий. В связи с этим требования банка о взыскании процентов по кредиту в размере 13,5% по день фактической уплаты ответчиками суммы долга не могут быть удовлетворены.

Кроме того, в указанной части решение суда не отвечает требованиям окончательности и определенности.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 200, 360, абз. 4 ст. 361, ст. ст. 362, 366, 367 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

решение Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга от 05 февраля 2009 года отменить в части взыскания с А. и С. в пользу ООО КБ «ЮНИАСТРУМ БАНК» процентов за пользование кредитом по ставке 13,5% начиная с 30.01.2009 по день выплаты суммы основного долга. В указанной части постановить новое решение об отказе в удовлетворении указанных требований.

В остальной части решение оставить без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения.

Основания отказа в обращении взыскания на залоговое имущество

Закон «об ипотеке» цитата: при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия:

сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки;

период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

То есть: просрочка на 1 копейку в течении 3-х месяцев повод для отъема банком квартиры?

Ответы юристов (1)

То есть: просрочка на 1 копейку в течении 3-х месяцев повод для отъема банком квартиры?
Сергей

Для обращения взыскания на имущество просрочка платежей должна быть систематической, если договором не предусмотрено иное.

ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Статья 54.1. Основания для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество
5. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Обращение взыскания на квартиру

Суды по-разному трактовали соразмерность задолженности по кредиту и стоимость заложенной квартиры, пока законодатель не внес изменения. Что изменилось? Как можно отстоять свою собственность, если нет возможности и далее выплачивать ипотеку?

Вот уже второй год длится очередной финансовый кризис, который, как обычно, никто не предвидел. Неизбежный спутник любого экономического спада — неисполнение должниками своих обязательств перед кредиторами. В такие времена больше всего страдает «средний класс», мелкие собственники — у более обеспеченных граждан есть достаточные накопления, позволяющие пережить невзгоды, а бедноте просто нечего терять.

В первую очередь сказанное относится к ипотечным заемщикам, которым даже при условии погашения значительной части кредита рискуют потерять заложенную квартиру, даже в случае незначительной просрочки.

Впрочем, положение ипотечных заемщиков, выплативших, к примеру, 3/4 задолженности по кредиту, не так безнадежно, как может показаться на первый взгляд, главное, не опускать руки и бороться, ведь, как известно, право защищает активных.

Давайте рассмотрим способы, которыми заемщик, выплативший большую часть долга, может воспрепятствовать обращению взыскания на заложенную квартиру.

1. НЕДОПУЩЕНИЕ ОБРАЩЕНИЯ ВЗЫСКАНИЯ НА ПРЕДМЕТ ЗАЛОГА

Прежде всего, стоит сказать, что с каждым экономическим кризисом законодательство о залоге становится все более «прокредиторским», обращать взыскание на заложенное имущество становится все проще, а у должников остается все меньше возможностей воспрепятствовать этому. Однако соответствующие поправки распространяются только на отношения, возникшие после вступления их в силу, поэтому заемщики, заключившие договор раньше, находятся в более благоприятном положении.

Раньше главной надеждой заемщиков, погасивших большую часть кредита, был п. 2 ст. 348 ГК РФ, в соответствии с которой в обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно, и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Суды достаточно широко толковали данную норму, отказывая банкам в обращении взыскания на заложенную квартиру, если заемщик погасил большую часть кредита, а стоимость заложенной квартиры существенно превышает размер непогашенной задолженности.
Безусловно, такое положение вещей было не выгодно банкам, и в 2008 году данная норма была уточнена. Теперь предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно, и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости заложенного имущества, а просрочка составляет менее трех месяцев.

Поэтому если договор был заключен после 2008 года, суды обращают взыскание на предмет залога в случае выплаты менее 95% от ее стоимости. Так, при рассмотрении дела N 18-КГ15-181 Верховный Суд РФ пришел к выводу, что банк вправе обратить взыскание на квартиру, так как ее стоимость превышает размер непогашенной задолженности менее чем на 95%.

Однако не все так мрачно и безрадостно.

Во-первых, как уже сказано выше, данные изменения распространяются только на договоры, заключенные позднее 11.01.2009.

Так, арбитражные суды трех инстанций, рассматривая дело N А41-43525/09, отказали в иске об обращении взыскания на заложенное имущество, поскольку размер задолженности составлял 25% от стоимости недвижимости. Свое решение суды мотивировали тем, что поскольку договор ипотеки заключен ранее вступления в силу поправок, устанавливающих критерии несоразмерности стоимости предмета залога размеру неисполненного обязательства, суды в данном случае вправе делать вывод о несоразмерности без учета данных критериев, по своему внутреннему убеждению, на основе фактических оснований конкретного дела.

Поскольку предметом рассмотрения в приведенном выше деле являлось взыскание задолженности по коммерческому кредиту и обращение взыскания на коммерческую недвижимость, оно рассматривалось в арбитражном суде, для арбитражных судов характерно более «смелое» толкование норм, следование скорее не букве, а духу закона.

Однако более консервативные суды общей юрисдикции (к подведомственности которых отнесены споры с участием граждан), рассматривая иски об обращении взыскания на заложенное имущество по договорам, заключенным ранее 11.01.2009, также достаточно широко применяют п. 2 ст. 348 ГК РФ.

Яркий и в то же время достаточно типичный пример подобного решения — Определение Самарского областного суда от 28.12.2010 по делу N 33-13185/2010. Давайте рассмотрим данное дело поподробнее.

Банк обратился с иском к заемщику о возврате задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на предмет ипотеки.

Позиция банка была проста — заемщик перестал своевременно и в полном объеме вносить ежемесячные платежи по кредитному договору, следовательно, основания для обращения взыскания на предмет залога имеются.

Ответчик же выработал весьма эффективную линию защиты, которую можно свести к трем доводам:

  • 1 — довод о необходимости снижения размера неустойки;
  • 2 — довод о несоразмерности стоимости предмета залога размеру задолженности по кредитному соглашению;
  • 3 — доводы, вызывающие у суда сочувствие.

Истец заявил, что размер неустойки, предусмотренный кредитным договором, был чрезмерно высоким, изменить это условие при заключении договора у ответчика не было возможности ввиду слабой переговорной позиции. Размер задолженности (после снижения неустойки судом) составляет 401 341 руб., а стоимость квартиры — 1 258 000 руб., следовательно, нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, поэтому требование банка об обращении взыскания на заложенную квартиру удовлетворению не подлежит.

Кроме того, ответчик сказал о том, что спорная квартира является его единственным жильем, в котором также проживает ее престарелая мать и не имеющая заработка дочь.

Суд счел аргументы ответчика убедительными и отказал банку в обращении взыскания на заложенное имущество.

Как видно, размер задолженности даже после снижения неустойки составил около 32%. При подобных соотношениях стоимости заложенного имущества и размера задолженности суды разрешают дела по-разному, поэтому значимыми становятся даже обстоятельства, с которыми законодатель не связывает разрешение данного вопроса.

В соответствии с процессуальным законодательством обращение взыскания на единственное жилье гражданина не допускается, однако данное правило не действует, если единственное жилье заложено по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. В связи с этим суду должно было быть безразлично, является ли предмет залога единственным жильем ответчика, проживают ли в нем иные лица. Но те обстоятельства, которые не сыграли бы роли в другом случае, приобрели решающие значение в пограничной ситуации, когда суд вынужден был учитывать все обстоятельства дела для того, чтобы вынести решение.

Изменилось ли решение суда, если бы ответчик не привел один из указанных трех доводов? Сложно сказать, но его позиция смотрелась бы куда менее выигрышно.

Не менее интересно Апелляционное определение Омского областного суда от 19.06.2013 по делу N 33-3855/2013. Данным Определением суд рассмотрел дело через призму права на жилище, гарантированного Конституцией РФ.

В мотивировочной части Определения суд сослался на правовую позицию Конституционного Суда РФ, изложенную в отказном Определении от 15.01.2009 N 243-О-О, в соответствии с которой предусмотренные законодательством формы удовлетворения требования кредитора (в том числе связанные с обращением взыскания на жилище) направлены на обеспечение реального баланса интересов заемщика и кредитора, поставлены в зависимость от фактических обстоятельств дела.

Следуя позиции Конституционного Суда РФ, суд отказал в обращении взыскания на заложенное имущество, поскольку большая часть кредита была заемщиком погашена и обращение взыскания на квартиру нарушало бы баланс интересов сторон.

Те заемщики, которые заключили договор после 11.01.2009 и успели погасить большую часть долга (но менее 95%), а потом в силу каких-либо затруднений перестали погашать кредит, находятся в менее благоприятном положении, поскольку на них распространяется новая редакция п. 2 ст. 348 ГК РФ, которой, напомним, установлены конкретные критерии несоразмерности.

Несмотря на то что данные критерии имеют характер презумпции (опровержимого предположения) и суды с учетом фактических обстоятельств дела могут признать размер требований залогодержателя явно несоразмерным стоимости заложенного имущества, и, руководствуясь другими критериями, суды предпочитают выносить решения на основании критериев, указанных законодателем.

Более того, некоторые судьи расценивают указанные критерии как обязательные, даже несмотря на оговорку п. 2 ст. 348 ГК РФ — «если не доказано иное». Так, Московский городской суд, отменяя решение Люблинского районного суда, которым последний отказал в обращении взыскания на заложенное имущество, поскольку его стоимость превышает размер задолженности на 40%, указал, что «критерий соразмерности суммы неисполненного обязательства и стоимости заложенного имущества императивно установлен статьей 348 ГК РФ и не может произвольно изменяться судом по своему усмотрению».

2. ОТСРОЧКА РЕАЛИЗАЦИИ

Если обращения взыскания на предмет залога избежать не удалось, залогодатель может оттянуть выселение из квартиры.

В соответствии с п. 3 ст. 54 Закона об ипотеке суд по заявлению залогодателя и при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года. Однако суды, как правило, предоставляют такую отсрочку для того, чтобы дать должнику возможность погасить задолженность, поэтому, если доказательств возможности погашения задолженности нет, суды не видят оснований для предоставления отсрочки (см. Апелляционное определение Московского городского суда от 26.07.2012 N 11-9499).

Кроме того, обращение взыскания не означает немедленную продажу заложенной квартиры. После того, как суд обратит взыскание на предмет залога, банк его должен реализовать. До того момента, пока не будет завершена реализация квартиры, выселить из нее заемщика никто не сможет.

Дело в том, что выселить из жилого помещения можно только на основании решения суда, а правом на соответствующий иск наделен только новый собственник (ст. 35 ЖК РФ). Пока банк не продаст квартиру на публичных торгах, ее собственником остается заемщик (к таким же выводам пришел Оренбургский областной суд при рассмотрении дела N 33-5217/2012).

Из сказанного следует, что юридическая возможность выселить заемщика из заложенной квартиры появляется не сразу, и у него есть около полугода на поиск нового жилья.

В заключение хочется сказать, что обращение взыскания — право, а не обязанность банка. Так как целью банка, как и любой коммерческой организации, является получение прибыли, а не доставление проблем своим заемщикам, а процедура обращения взыскания требует существенных затрат, стоит попытаться убедить банк «пойти на мировую» — заключить взаимовыгодное соглашение о реструктуризации задолженности. Поскольку существует риск отказа в обращении взыскания, вероятность того, что банк пойдет на компромисс, весьма высока.

Некоторые проблемы обращения взыскания на заложенное имущество

Круг вопросов и перечень вариантов решения проблем, возникающих при реализации кредитором права на обращение взыскания на заложенное имущество, широк и многогранен: судебный и внесудебный порядок; обращение взыскания на предмет залога до наступления банкротства или в одной из процедур. В данной статье автор рассмотрит лишь некоторые из них.

Возможности использования залога существенно расширились с принятием Федерального закона от 30.12.2008 N 306-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество» (далее — Закон), в соответствии с которым порядок обращения взыскания на заложенное имущество значительно упрощен.

Закон преследует следующие цели:

а) установление особенностей удовлетворения требований кредиторов, обеспеченных залогом имущества должника, в ходе дела о банкротстве, способствующих максимально быстрому удовлетворению указанных требований за счет заложенного имущества;

б) упрощение процедур обращения взыскания на заложенное имущество и реализации заложенного имущества.

Законом скорректированы положения о внесудебном порядке обращения взыскания на предмет залога. Если ранее соответствующее соглашение между залогодателем и залогодержателем могло быть заключено только после возникновения оснований для обращения взыскания, то теперь названное соглашение может быть заключено в любое время, в том числе и до заключения самого договора о залоге.

В качестве гарантии для залогодателя движимого имущества — физического лица, а также залогодателей недвижимости Закон предусматривает необходимость нотариального удостоверения согласия на внесудебный порядок. Причем согласно п. 11 Письма Федеральной Нотариальной Палаты «О некоторых вопросах, связанных с применением отдельных норм Федерального закона от 30.12.2008 N 306-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество» (далее — Письмо ФНП) согласие залогодателя должно быть составлено в виде отдельного самостоятельного документа и не может быть включено ни в договор о залоге, ни в соглашение об обращении взыскания во внесудебном порядке.

Необходимо отметить, что Закон предусматривает прямой запрет на внесудебный порядок обращения взыскания на предмет залога, которым является жилое помещение, принадлежащее на праве собственности физическим лицам.

При реализации новых положений в отношении формы соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания необходимо учитывать следующее:

1) Соглашение об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке может быть заключено в любое время.

2) Соглашение об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке может быть включено в договор о залоге».

Таким образом, если бы залог возник из договора, то можно было бы сразу согласовать условие о внесудебном порядке и включить его в договор. А если залог возник в силу закона, то стороны опять-таки вынуждены заключать дополнительное соглашение.

Следует отметить, что согласно п. 6 Постановления Пленума ВАС № 58 от 23.07.2009г. «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя» (далее — Постановление Пленума ВАС № 58) в силу п. 1 ст. 18.1 Закона о банкротстве с даты введения наблюдения обращение взыскания на заложенное имущество, в том числе во внесудебном порядке, не допускается.

Данное положение закона означает, что заключенное после даты введения наблюдения соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество является ничтожной сделкой в силу статьи 168 ГК РФ.

Соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество, заключенное до указанной даты, после введения наблюдения исполнению не подлежит.

Если заложенное имущество находится в момент введения наблюдения у залогодержателя, он не вправе оставлять его за собой, отчуждать его каким-либо образом и обязан обеспечить его сохранность.

Несомненным достоинством Закона является уточнение положений о незначительности нарушений и несоразмерности требований залогодержателя стоимости заложенного имущества. Ранее использование таких оценочных категорий порождало на практике неоднозначное толкование в зависимости от усмотрения судьи. В настоящее время в п. 2 ст. 348 ГК РФ и ст. 54.1 Закона об ипотеке предусмотрены условия, при одновременном наступлении которых нарушение будет признано крайне незначительным, а размер требований залогодержателя явно несоразмерным стоимости заложенного имущества:

  • сумма неисполненного обязательства составляет менее 5% от размера оценки предмета ипотеки по договору о залоге.
  • период просрочки исполнение обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

В случае если кредитор в соответствии с соглашением о внесудебном обращении взыскания на заложенное имущество имеет право обратить взыскание на предмет залога без обращения в суд, указанный двенадцатимесячный срок следует исчислять, начиная со дня направления залогодержателем залогодателю уведомления об обращении взыскания на предмет залога.

В случае возникновения залога из закона сумма неисполненного обязательства рассчитывается исходя из доказанной залогодателем рыночной стоимости имущества.

Представляется, что поскольку о незначительности нарушения и несоразмерности требований стоимости заложенного имущества может быть заявлено только залогодателем в качестве возражения против иска об обращении взыскания на заложенное имущество, наличие этих обстоятельств должен доказывать ответчик (ч. 1 ст. 65 АПК РФ).

Условия обращения взыскания на предмет залога, установленные в п. 2 и 3 ст. 348 ГК РФ, распространяются также и на залогодержателя, обладающего в соответствии с договором залога правом обратить взыскание на предмет залога во внесудебном порядке.

В этой ситуации залогодатель, полагающий, что взыскание было обращено залогодержателем с нарушением названных положений ГК РФ, по мнению автора, вправе предъявить к залогодержателю иск о пресечении действий по реализации заложенного имущества (абз. 3 ст. 12 ГК РФ).

В целях предотвращения причинения залогодателю ущерба суд, рассматривающий такой иск, может принять обеспечительные меры в виде запрета залогодержателю совершать действия по реализации предмета залога.

В случае неисполнения залогодателем соглашения об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке (в частности, отказа залогодателя передать залогодержателю либо указанному им третьему лицу заложенное движимое имущество для его последующей реализации), залогодержатель вправе обратиться к нотариусу для совершения на договоре залога (или закладной) исполнительной надписи в порядке, установленном Основами законодательства Российской Федерации о нотариате (далее Основы законодательства о нотариате).

Исполнительная надпись на договоре залога может быть совершена только в том случае, когда требования залогодержателя являются бесспорными (ст. 91 Основ законодательства о нотариате). Стоит отметить, что согласно п. 5 Письма ФНП при совершении исполнительной надписи нотариус должен проанализировать представленные ему документы, чтобы убедиться в бесспорности задолженности. В связи с этим залогодержатель должен предоставить нотариусу документы, подтверждающие выполнение им требований закона (например, уведомление залогодателя, документы, подтверждающие отсутствие оснований для отказа в обращении взыскания по ст. 348 ГК РФ и др.).

При этом сам по себе факт поступления нотариусу возражений должника относительно обязательства, обеспеченного залогом, или обращения взыскания на предмет залога свидетельствует о наличии спора между залогодателем и залогодержателем и потому означает невозможность совершения нотариусом исполнительной надписи.

Совершение нотариусом исполнительной надписи не препятствует обращению залогодателя или другого заинтересованного лица в соответствии с ч. 2 ст. 49 Основ законодательства о нотариате в арбитражный суд с иском к залогодержателю о пресечении действий по реализации заложенного имущества (абз. 3 ст. 12 ГК РФ).

В рамках рассмотрения данного дела суд, видимо, должен будет установить наличие или отсутствие оснований для обращения взыскания на заложенное имущество. В случае удовлетворения исковых требований действия по обращению взыскания на заложенное имущество и его реализации не производятся, а вопрос о владении заложенным имуществом разрешается судом в соответствии с условиями договора о залоге.

Из положений п. 2 ст. 40 Закона об ипотеке следует, что действия по распоряжению заложенным недвижимым имуществом, совершенные без согласия залогодержателя после заключения договора ипотеки (за исключением сделок по отчуждению заложенного имущества), не могут быть оспорены последним, так как в пп. 3 п. 2 ст. 351 ГК РФ установлено иное последствие нарушения положенийзакона о распоряжении залогодателем предметом залога (п. 2 ст. 346 ГК РФ). В тоже время в силу прямого указания закона(ст. 39 Закона об ипотеке) сделки по отчуждению заложенного недвижимого имущества без согласия залогодержателя могут быть признаны недействительными по иску залогодержателя.

В связи с тем, что в ГК РФ прямо не предусматриваются права залогодержателя по последующему залогу в случае обращения взыскания на заложенное движимое имущество по требованиям, обеспеченным предшествующим залогом, к указанным отношениям в соответствии с п.1 ст. 6 ГК РФ подлежит применению гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения, в частности, п. 3 ст. 46 Закона об ипотеке.

Законом изменены нормы о продаже заложен­ного имущества в ходе банкротства, без учета согласия залогодержателя.

Ранее поло­жения о необходимости получения со­гласия залогодержателя содержались в двух главах Закона о банкротстве, по­священных финансовому оздоровле­нию (ст. 82) и внешнему управлению (ст. 101).

Теперь же из указанных глав дан­ные нормы исключены. Вместо этого в Законе о банкротстве появилась об­щая ст. 18.1. «Особенности правового положения кредиторов, требования которых обеспечены залогом имущест­ва должника», согласно которой, должник вправе отчуждать заложенное имуще­ство или обременять его иными спосо­бами только с согласия залогового кре­дитора, однако с оговоркой, что иное может быть предусмотрено федераль­ным законом или вытекать из существа обязательства.

По мнению некоторых авторов, данные «иные» ситуации, когда имуще­ство может быть продано без согласия залогодержателя, возможны в процедуре конкурсного произ­водства.

Судебная практика, сформировавшаяся еще до внесения указанных изменений, подтверждает, что на ста­дии конкурсного производства для от­чуждения заложенного имущества со­гласие залогодержателя испрашивать не нужно.

В Постановлении Пленума ВАС РФ № 29 от 15.12.2004 «О некото­рых вопросах практики применения Федерального закона «О несостоя­тельности (банкротстве)», указано, что получение согласия залогодержателя на распоряжение предметом залога необходимо толь­ко в ходе таких процедур банкротст­ва, как внешнее управление и фи­нансовое оздоровление.

Ссылки на данное Постановление Пленума ВАС РФ даны и в недавних постановлениях федеральных арбитражных судов округов.

В данный момент судебная практи­ка по этому вопросу еще окончательно не сформировалась, но вероятнее всего, что она должна претерпеть серьезные изменения. В последнем Постановле­нии Пленума ВАС № 58 данный вопрос, к сожалению, не нашел отражения.

Младший юрист юридической фирмы «JBI Эксперт» Виталий Афендиков

«Консультант по-ростовски», сентябрь 2010г.

Смотрите еще:

  • Работа в брянске юрист Работа Юрист Брянск Чтобы устроиться на должность Юрист в г. Брянск, часто требуется: Должностные обязанности: Обслуживание существующих new_releasesКорпоративных Клиентов, […]
  • Купить гараж в гск звезда Гараж на ул. Вилиса Лациса, д. 30 | ГСК Звезда Если Вы хотите купить, продать или оформить гараж / машиноместо в данном кооперативе, обратитесь к нашим специалистам за бесплатной […]
  • Коап надлежащее извещение Постановление Верховного Суда РФ от 9 февраля 2015 г. N 310-АД14-6262 Суд оставил ранее принятые судебные постановления без изменения, жалобу - без удовлетворения, поскольку […]
  • Служебная командировка скр Служебная командировка скр Именем Российской Федерации 04 сентября 2009 года Дзержинский городской суд Нижегородской области в составе председательствующего судьи Бочаровой Е.П. , при […]
  • Не заключил договор соцнайма Можно ли заключить два договора соц найма на одну муниципальную квартиру родственникам? Доброго времени суток ВОПРОС: В 3-х комнатной муниципальной хрущевке прописано 7 человек. Есть ордер […]
  • Когда берется исполнительный лист Удержания по исполнительному листу Нередко бухгалтер сталкивается с необходимостью удерживать из доходов работника сумму его долга или иных платежей в пользу третьих лиц. На практике […]
  • Земельный участок житомирская область Продам земельный участок по Житомирской трассе Брусиловский р- Житомирская обл, Брусиловский район, Брусилов, Киевская ул. Площадь: 10 соток Продажа, обмен 2Га фасад Житомирской трассы […]
  • Приговоры районных судов по ст290 ук рф Постановление Московского городского суда от 30 декабря 2015 г. N 4у-5914/15 (ст. 290 УК РФ. Получение взятки. Ключевые темы: взятка - предварительное следствие - очная ставка - […]

Обсуждение закрыто.