Гражданский кодекс рф ипотека

Статья 334. Понятие залога

1. В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).

2. Залогодержатель преимущественно перед другими кредиторами залогодателя вправе получить удовлетворение обеспеченного залогом требования также за счет:

страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано, если только утрата или повреждение произошли не по причинам, за которые залогодержатель отвечает;

причитающегося залогодателю возмещения, предоставляемого взамен заложенного имущества, в частности если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом залога, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены законом, вследствие изъятия (выкупа) для государственных или муниципальных нужд, реквизиции или национализации, а также в иных случаях, предусмотренных законом;

причитающихся залогодателю или залогодержателю доходов от использования заложенного имущества третьими лицами;

имущества, причитающегося залогодателю при исполнении третьим лицом обязательства, право требовать исполнения которого является предметом залога.

В случаях, указанных в абзацах втором — пятом настоящего пункта, залогодержатель вправе требовать причитающиеся ему денежную сумму или иное имущество непосредственно от обязанного лица, если иное не предусмотрено законом или договором.

3. Если иное не предусмотрено законом или договором, при недостаточности суммы, вырученной в результате обращения взыскания на заложенное имущество, для погашения требования залогодержатель вправе удовлетворить свое требование в непогашенной части за счет иного имущества должника, не пользуясь преимуществом, основанным на залоге.

Если сумма, вырученная в результате обращения взыскания на заложенное имущество, превышает размер обеспеченного залогом требования залогодержателя, разница возвращается залогодателю. Соглашение об отказе залогодателя от права на получение указанной разницы ничтожно.

4. К отдельным видам залога (статьи 357 — 358.17) применяются общие положения о залоге, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах залога.

К залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила настоящего Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге.

5. Если иное не вытекает из существа отношений залога, кредитор или иное управомоченное лицо, в чьих интересах был наложен запрет на распоряжение имуществом (статья 174.1), обладает правами и обязанностями залогодержателя в отношении этого имущества с момента вступления в силу решения суда, которым требования таких кредитора или иного управомоченного лица были удовлетворены. Очередность удовлетворения указанных требований определяется в соответствии с положениями статьи 342.1 настоящего Кодекса по дате, на которую соответствующий запрет считается возникшим.

Комментарий к Ст. 334 ГК РФ

1. Залог относится к числу излюбленных способов обеспечения обязательств. Обеспечение требования кредитора осуществляется «выделением из всего состава имущества должника известной индивидуальной определенной части, которая должна служить исключительным средством удовлетворения только данного требования, с устранением прочих кредиторов» .

———————————
<> Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 291.

Залогодержатель получает удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами. Это означает, что если залогодатель является должником по двум или более обязательствам и не исполнил их, то за счет заложенного имущества удовлетворяются интересы прежде всего кредитора-залогодержателя. Лишь в некоторых случаях, предусмотренных законом, залогодержатель не пользуется преимуществом либо указанное преимущественное право несколько ограниченно.

Так, в силу ст. 64 ГК РФ требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества ликвидируемого юридического лица, удовлетворяются за счет средств, полученных от продажи предмета залога, преимущественно перед иными кредиторами, за исключением обязательств перед кредиторами первой и второй очереди, права требования по которым возникли до заключения соответствующего договора залога (после удовлетворения требований граждан, перед которыми ликвидируемое юридическое лицо несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, а также требований о компенсации морального вреда и расчетов по выплате выходных пособий и оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и по выплате вознаграждений авторам результатов интеллектуальной деятельности).

По общему правилу при неисправности должника залогодержатель получает удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмет залога реализуется, и вырученная сумма полностью или в части направляется на погашение долга). Иногда предмет залога может перейти в собственность залогодержателя (см. об этом ст. 350 ГК и комментарий к ней).

2. Среди наиболее важных черт залога, присущих большинству видов залога, можно отметить следующие:

1) права залогодержателя (право залога) есть права на чужое имущество;

2) право залога следует за вещью (переход права собственности или права хозяйственного ведения от залогодателя к другому лицу не прекращает залоговых отношений);

3) залог производен от основного обязательства. Производность залога от обеспечиваемого им обязательства проявляется в том, что залоговое обязательство возникает постольку, поскольку существует основное обязательство. Не может возникнуть залоговое отношение, если нет основного обязательства;

4) залог зависим от основного обязательства. Эта зависимость четко отражена в законе. Наиболее общее правило включено в п. 4 ст. 4 Закона РФ от 29 мая 1992 г. N 2872-1 «О залоге», в соответствии с которым судьба прав залогодержателя находится в зависимости от судьбы обеспечиваемого залогом обязательства. Зависимость залога проявляется и в том, что залогом может обеспечиваться только действительное требование: если недействительно основное обязательство, то недействительно и соглашение о залоге. Если договор, порождающий основное обязательство, должен быть заключен в нотариальной форме, то в такую же (нотариальную) форму следует облечь и договор о залоге. Залог сохраняет силу, если право собственности на заложенную вещь переходит к третьему лицу. При прекращении основного обязательства прекращается и право залога и т.д.

Производность и зависимость залогового отношения от основного обязательства обусловлены назначением залога — обеспечивать основное обязательство.

3. Залог как способ обеспечения обязательств необходимо отличать от одноименных понятий, используемых другими отраслями законодательства (уголовно-процессуальным, таможенным законодательством и др.), а также существующих в виде «обычаев». Использование понятия «залог» в последнем значении в ряде случаев противоречит закону, например изъятие «в залог» документов, удостоверяющих личность. Никакого отношения к залогу не имеют и так называемые залоговые цены.

Использование актами публичного права (Уголовно-процессуальным кодексом РФ, Таможенным кодексом РФ и т.д.) цивилистической фразеологии не должно вводить в заблуждение. Залог есть гражданско-правовой способ обеспечения гражданско-правовых обязательств.

Довольно широкое распространение имеет передача гражданам в краткосрочное пользование спортинвентаря, игрушек, велосипедов, лодок и т.д. «под залог» определенной суммы денег, часов, ювелирных изделий и т.д. Обычно это практикуется в парках, домах отдыха, пансионатах, на лодочных станциях и т.п. Законодательство о залоге такие общественные отношения не регулирует. Точно так же не подпадает под действие данного законодательства выдача посуды в столовых, рюмочных, закусочных и предприятиях общепита «под залог» определенной суммы. Обычно соответствующие отношения не получают юридической оценки. Очевидно, презюмируется их нахождение в области фактических отношений, лишенных правовой формы. Однако, несомненно, данные отношения регулируются гражданским законодательством, поскольку являются имущественными, основанными на равенстве сторон и т.д. При возникновении конфликтной ситуации не остается ничего другого, как применить к таким отношениям законодательство о залоге по аналогии.

4. Регулирование залоговых отношений в первую очередь осуществляется Гражданским кодексом. Закон о залоге применяется в части, не противоречащей Кодексу (ст. 4 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Залог недвижимого имущества (ипотека) регулируется Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Отсюда отнюдь не следует устранение Гражданского кодекса от регулирования соответствующих отношений.

Рассматривая соотношение Гражданского кодекса с Законом об ипотеке, можно отметить, в частности, следующие моменты.

Во-первых, принятие Закона об ипотеке запрограммировано Гражданским кодексом (п. 2 комментируемой статьи).

Во-вторых, Закон об ипотеке принят в соответствии с Гражданским кодексом, и нормы гражданского права, содержащиеся в нем, должны соответствовать Кодексу (п. 2 ст. 3 ГК).

В-третьих, Гражданский кодекс содержит ряд норм, регулирующих именно залог недвижимости (п. 2 комментируемой статьи; п. 1 ст. 338; п. 3 ст. 339; п. п. 2 — 5 ст. 340; п. 2 ст. 349). Эти нормы воспроизводятся в Законе об ипотеке.

В-четвертых, к ипотеке применяются общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе, в случаях, когда Кодексом или Законом об ипотеке не установлены иные правила (п. 2 комментируемой статьи). Многие общие нормы о залоге попросту «перенесены» из Гражданского кодекса в Закон об ипотеке.

В-пятых, применение Закона об ипотеке невозможно без учета норм Гражданского кодекса о юридических лицах, договоре, об основных началах гражданского законодательства и т.д. и т.п.

И все же Закон об ипотеке является специальным. Нормы Гражданского кодекса о залоге применяются к отношениям по поводу залога недвижимости постольку, поскольку иное не установлено Законом об ипотеке.

5. Основанием возникновения права залога обычно является договор. Например, банк готов предоставить кредит, но под залог какого-либо имущества. Заключаются кредитный договор и договор о залоге. Последний и есть тот юридический факт, который порождает право залога (см. также ст. 341 ГК и комментарий к ней).

Сравнительно редко залог возникает на основании закона . При этом в соответствующем законе должны быть указания на: а) юридические факты, при наличии которых автоматически, в силу закона, возникает право залога; б) предмет залога; в) обеспечиваемое залогом обязательство.

———————————
Следует иметь в виду условность используемой в данном случае терминологии. Закон содержит нормативное основание (предпосылку) возникновения права залога. Собственно основанием права залога является соответствующий юридический факт.

Кроме названных в законе, могущем быть основанием возникновения права залога, иногда содержатся и другие указания. Например, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, то в силу п. 5 ст. 488 ГК РФ:

— товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца (обозначен юридический факт, порождающий право залога — договор купли-продажи товара в кредит и предмет залога — товар, проданный в кредит);

— указанный товар признается находящимся в залоге у продавца с момента передачи товара покупателю и до его оплаты (установлен период существования права залога у продавца);

— названный товар признается предметом залога для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара (указано обеспечиваемое залогом обязательство). В соответствии с п. 1 ст. 587 ГК РФ при передаче под выплату ренты недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество. В силу п. 1 ст. 77 Закона об ипотеке, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Залогодержателем по данному залогу являются банк, или иная кредитная организация, или юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

К залогу, возникающему на основании закона, применяются правила о залоге, возникающем в силу договора, если законом не установлено иное.

Законом или другим актом, содержащим нормы гражданского права, может предусматриваться, что обязательство определенного рода должно обеспечиваться залогом. Основанием возникновения залога в таких случаях является договор. Закон, иной правовой акт лишь предписывают заключение договора о залоге, но на основании закона (автоматически) залог не возникает.

Гражданский кодекс РФ об ипотеке

В гражданских нормативно-правовых актах также есть статьи, касающиеся ипотечного кредитования. Институт залога менялся уже три раза за последние пять лет. Так, в Гражданском кодексе РФ появилась самостоятельная глава об ипотеке, разъясняющая порядок правового регулирования ипотеки и предусматривающая появление новых видов ипотеки, таких как акцессорная и независимая ипотека. Статьи Гражданского кодекса РФ, касающиеся сделок с ипотечным жильем

В акцессорной ипотеке указываются существо, размер и сроки исполнения обязательства, обеспеченного договором. А независимая ипотека заключается в обеспечении исполнения обязательств без указания таких данных, но с определением в договоре предельной суммы, которая может быть получена залогодержателем из денежных средств, вырученных от продажи предмета ипотеки, а также срока существования права залога.

При этом залогодержателем по независимой ипотеке может быть банк или иное финансовое учреждение, если иное не установлено законом, а залогодателем по независимой ипотеке, удостоверенной закладной, может быть коммерческая кредитная организация. Также определен максимальный срок независимой ипотеки, равный тридцати годам. Все эти и многие другие более важные положения указаны в Гражданском кодексе РФ.

Именно здесь прописываются правила распоряжения имуществом, государственной регистрации недвижимости, содержание права собственности. В Гражданском кодексе РФ прописаны способы обеспечения обязательств, права и обязанности поручителя, правила перехода прав и оплаты недвижимости, очередность списания долга, правила страхования и прочие полезные данные для обычного гражданина России.

Статья 334 ГК РФ. Понятие залога

Новая редакция Ст. 334 ГК РФ

1. В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).

2. Залогодержатель преимущественно перед другими кредиторами залогодателя вправе получить удовлетворение обеспеченного залогом требования также за счет:

страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано, если только утрата или повреждение произошли не по причинам, за которые залогодержатель отвечает;

причитающегося залогодателю возмещения, предоставляемого взамен заложенного имущества, в частности если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом залога, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены законом, вследствие изъятия (выкупа) для государственных или муниципальных нужд, реквизиции или национализации, а также в иных случаях, предусмотренных законом;

причитающихся залогодателю или залогодержателю доходов от использования заложенного имущества третьими лицами;

имущества, причитающегося залогодателю при исполнении третьим лицом обязательства, право требовать исполнения которого является предметом залога.

В случаях, указанных в абзацах втором — пятом настоящего пункта, залогодержатель вправе требовать причитающиеся ему денежную сумму или иное имущество непосредственно от обязанного лица, если иное не предусмотрено законом или договором.

3. Если иное не предусмотрено законом или договором, при недостаточности суммы, вырученной в результате обращения взыскания на заложенное имущество, для погашения требования залогодержатель вправе удовлетворить свое требование в непогашенной части за счет иного имущества должника, не пользуясь преимуществом, основанным на залоге.

Если сумма, вырученная в результате обращения взыскания на заложенное имущество, превышает размер обеспеченного залогом требования залогодержателя, разница возвращается залогодателю. Соглашение об отказе залогодателя от права на получение указанной разницы ничтожно.

4. К отдельным видам залога (статьи 357 — 358.17) применяются общие положения о залоге, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах залога.

К залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила настоящего Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге.

5. Если иное не вытекает из существа отношений залога, кредитор или иное управомоченное лицо, в чьих интересах был наложен запрет на распоряжение имуществом (статья 174.1), обладает правами и обязанностями залогодержателя в отношении этого имущества с момента вступления в силу решения суда, которым требования таких кредитора или иного управомоченного лица были удовлетворены. Очередность удовлетворения указанных требований определяется в соответствии с положениями статьи 342.1 настоящего Кодекса по дате, на которую соответствующий запрет считается возникшим.

Комментарий к Ст. 334 ГК РФ

1. Среди наиболее важных черт залога, присущих большинству его видов, можно отметить следующие:

а) права залогодержателя (право залога) есть права на чужое имущество;

б) право залога следует за вещью (переход права собственности или права хозяйственного ведения от залогодателя к другому лицу не прекращает залоговых отношений);

в) залог производен от основного обязательства. Производность залога от обеспечиваемого им обязательства проявляется в том, что залоговое обязательство возникает постольку, поскольку существует основное обязательство. Не может возникнуть залоговое отношение, если нет основного обязательства;

г) залог зависим от основного обязательства: судьба прав залогодержателя находится в зависимости от судьбы обеспечиваемого залогом обязательства.

2. Особые правила устанавливаются в отношении залога земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ст. 130 ГК РФ). Залог указанного имущества именуется ипотекой.

Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Договор об ипотеке подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом.

Удовлетворение требования залогодержателя за счет предмета ипотеки возможно без обращения в суд на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодателя и залогодержателя. О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.

Права залогодержателя могут быть удостоверены закладной. Закладная дает право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без представления других доказательств существования этого обязательства.

3. Основанием возникновения права залога обычно является договор. Сравнительно редко залог возникает на основании закона. При этом в соответствующем законе должны быть указаны: а) юридические факты, при наличии которых автоматически в силу закона возникает право залога; б) предмет залога; в) обеспечиваемое залогом обязательство. Примером залога в силу закона может быть положение Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»: «В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости».

Право обращения взыскания (в случае неисполнения обязательств) на определенную заранее вещь: 1) независимо от того, продолжает она принадлежать должнику или нет, и 2) предпочтительно перед всеми другими требованиями — называется залоговым правом. Залоговое право представляет собой разновидность прав на чужие вещи. Назначение этого права состоит в обеспечении исполнения обязательств.

Предъявление переданного на основании залогового индоссамента векселя к платежу и получение средств по нему являлось в данном случае одним из способов реализации прав залогодержателя заложенного векселя (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 21.01.2002 N 67).

Другой комментарий к Ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. Залог является одним из наиболее распространенных способов обеспечения исполнения обязательств. Интерес кредитора выражается в том, что в составе имущества должника выделяется определимая часть в качестве предмета залога, которая впоследствии, если обязательство окажется нарушенным, реализуется, и из полученной суммы кредитор в полном объеме получает удовлетворение своих требований. Залог призван обеспечить получение кредитором той самой суммы, которая поступила бы к нему в случае надлежащего исполнения обязательства. Таким образом, посредством залога для кредитора создается тот же имущественный результат, что и фактическое исполнение.

В п. 1 комментируемой статьи говорится о преимущественном праве кредитора-залогодержателя перед другими кредиторами на удовлетворение своих требований. Изъятия из этого правила установлены в законе. Так, в соответствии со ст. 64 ГК требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества ликвидируемого юридического лица, удовлетворяются в третью очередь. Преимущество перед указанными залогодержателями имеют только граждане, перед которыми ликвидируемое юридическое лицо несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, и работники ликвидируемого юридического лица, перед которыми оно имеет задолженность по выплате выходных пособий, оплате труда и по выплате вознаграждений по авторским договорам.

В абз. 2 п. 1 говорится о ситуациях, когда заложенное имущество было повреждено или утрачено. В этом случае залогодержатель уже не может получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества вообще либо может получить только частичное удовлетворение. В таких ситуациях закон дает право залогодержателю удовлетворить свои требования за счет страхового возмещения. Причем сделать это он может независимо от того, в чью пользу имущество было застраховано.

2. Пункт 2 комментируемой статьи посвящен залогу недвижимости (ипотеке). Особенность данного вида залога состоит в том, что его предметом всегда является недвижимое имущество.

Предметом ипотеки может быть не только сама недвижимость, но и право аренды этой недвижимости, однако не может быть предметом ипотеки недвижимое имущество, изъятое из гражданского оборота.

Залог недвижимости регулируется Законом об ипотеке. Нормы Закона об ипотеке являются специальными по отношению к нормам ГК. Это значит, что в случае расхождения между ними преимущество имеют нормы Закона об ипотеке. Аналогичное утверждение содержится и в информационном письме ВАС РФ от 9 сентября 1998 г. N С5-7/УЗ-694 «О Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (Вестник ВАС РФ. 1998. N 11). В указанном письме изложены наиболее важные положения Закона об ипотеке, при этом особо подчеркнуто, что общие правила о залоге, содержащиеся в ГК, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда Законом об ипотеке не установлены иные правила.

3. В большинстве случаев залог возникает в силу договора. Такие договоры заключаются, в частности, при заключении кредитных договоров с банками.

Отнесение договора о залоге с точки зрения классификации, принятой в гражданском праве, к консенсуальным или реальным договорам зависит от вида используемого залога. Если заключается договор о залоге без передачи заложенного имущества залогодержателю, право залога возникает с момента заключения договора, т.е. в этом случае он является консенсуальным. В отношении имущества, которое подлежит передаче залогодержателю, право залога возникает с момента передачи имущества, и, таким образом, данный договор является реальным. Однако стороны вправе и в последнем случае заключить консенсуальный договор, отметив это в договоре. Консенсуальный договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (ст. 425 ГК РФ).

Залог может возникнуть также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства оно признается находящимся в залоге. При этом правила ГК, регулирующие отношения по залогу, возникающему в силу договора, соответственно применяются и к залогу, возникающему на основании закона, если законом не установлено иное. В качестве примера можно сослаться на право залога, возникающее у продавца на переданный покупателю товар, проданный в кредит, для обеспечения исполнения покупателем обязанности по оплате товара (п. 5 ст. 488 ГК РФ).

Статья 342 ГК РФ. Соотношение предшествующего и последующего залогов (старшинство залогов)

Новая редакция Ст. 342 ГК РФ

1. В случаях, если имущество, находящееся в залоге, становится предметом еще одного залога в обеспечение других требований (последующий залог), требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости этого имущества после требований предшествующих залогодержателей.

Старшинство залогов может быть изменено:

соглашением между залогодержателями;

соглашением между одним, несколькими или всеми залогодержателями и залогодателем.

Во всяком случае указанные соглашения не затрагивают права третьих лиц, не являющихся сторонами указанных соглашений.

2. Последующий залог допускается, если иное не установлено законом.

Если предшествующий договор залога предусматривает условия, на которых может быть заключен последующий договор залога, такой договор залога должен быть заключен с соблюдением указанных условий. При нарушении указанных условий предшествующий залогодержатель вправе требовать от залогодателя возмещения причиненных этим убытков.

3. Залогодатель обязан сообщать каждому последующему залогодержателю сведения о всех существующих залогах имущества, предусмотренные пунктом 1 статьи 339 настоящего Кодекса, и отвечает за убытки, причиненные последующим залогодержателям вследствие невыполнения этой обязанности, если не докажет, что залогодержатель знал или должен был знать о предшествующих залогах.

4. Залогодатель, заключивший последующий договор залога, незамедлительно должен уведомить об этом залогодержателей по предшествующим залогам и по их требованию сообщить сведения о последующем залоге, предусмотренные пунктом 1 статьи 339 настоящего Кодекса.

5. Если последующий договор залога заключен с нарушением условий, предусмотренных для него предшествующим договором залога, о чем залогодержатель по последующему договору знал или должен был знать, его требования к залогодателю удовлетворяются с учетом условий предшествующего договора залога.

6. Изменение предшествующего договора залога после заключения последующего договора залога, если последующий договор залога заключен с соблюдением условий, предусмотренных для него предшествующим договором залога, или такие условия не были предусмотрены предшествующим договором залога, не затрагивает права последующего залогодержателя при условии, что такое изменение влечет ухудшение обеспечения его требования и произведено без согласия последующего залогодержателя.

Комментарий к Ст. 342 ГК РФ

Залогодатель и залогодержатель вправе на основании одного договора об ипотеке одного недвижимого имущества обеспечить исполнение не зависящих друг от друга обязательств, вытекающих из нескольких самостоятельных договоров. Согласно пункту 1 статьи 43 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека) (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90).

Другой комментарий к Ст. 342 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. В п. 1 комментируемой статьи говорится о ситуациях, когда заложенное имущество закладывается несколько раз. В этом случае действует общее правило, по которому требования последующих залогодержателей удовлетворяются только после того, как были удовлетворены требования предшествующих залогодержателей.

2. Пункт 2 комментируемой статьи разрешает последующий залог, если он не запрещен предшествующими договорами о залоге. Это положение объясняется тем, что стоимость заложенного имущества, как правило, значительно превышает сумму долга по основному обязательству, обеспеченному залогом, и требования последующего залогодержателя могут удовлетворяться из стоимости предмета залога после удовлетворения требований предшествующего залогодержателя.

В том случае, когда залогодержатель не желает рисковать и не дает разрешение на последующий залог, такое разрешение должно быть включено в договор о залоге. Отметка о невозможности последующего залога должна быть сделана при регистрации договора залога в тех случаях, когда предусмотрена такая регистрация (залог недвижимости, транспортных средств). Однако право последующего залога может быть ограничено и нормативным актом. Так, согласно п. 4.3 Приказа ГТК РФ от 22 февраля 1994 г. N 71 «Об использовании залога таможенными органами» (БНА. 1994. N 7) запрещается последующий залог товаров и транспортных средств, заложенных для обеспечения обязательств перед таможенными органами.

3. В случаях, когда предшествующие договоры о залоге не запрещают последующий залог, законодатель возлагает на залогодателя обязанность сообщать каждому последующему залогодержателю сведения обо всех существующих залогах данного имущества. Если залогодатель не сделал этого, договор о последующем залоге считается действительным, но залогодатель обязан возместить возможные убытки, возникшие у любого из залогодержателей в силу того, что он не знал о предшествующих договорах о залоге.

Последующий залог может затронуть интересы предыдущего кредитора-залогодержателя, если сроки требования последующего кредитора наступают ранее, чем у предыдущего, а последующий залогодержатель настаивает на продаже заложенного имущества при неудовлетворении основного обязательства — своевременного возврата долга последующему залогодержателю. Продажа заложенного имущества ведет к прекращению залога. Интересы предыдущего кредитора будут соблюдены в том случае, если сумма, вырученная от реализации заложенного имущества, будет распределена между кредиторами в порядке залога.

Если, несмотря на запрещение, содержавшееся в предшествующем договоре, договор последующего залога все же был заключен, он может быть признан судом недействительным по иску залогодержателя по предшествующему договору (речь идет о заключении так называемой оспоримой сделки, т.е. сделки, которая может быть признана недействительной по иску заинтересованного лица в результате решения суда). Причем в данном случае неважно, знал залогодержатель по последующему договору залога об этом запрещении или нет.

Таким образом, неблагоприятные последствия наступят и для добросовестного последующего залогодержателя.

Комментарий к статье 51

1. Гражданский кодекс РФ и Закон «Об ипотеке» допускают два варианта обращения взыскания на заложенное имущество — по решению суда и без обращения в суд.

2. В комментируемой статье воспроизводена ранее известная норма (ст.28

Закона о залоге, п.1 ст.349 ГК РФ), согласно которой обращение взыскания на

имущество, заложенное по договору об ипотеке, производится по решению суда.

При этом установлен перечень случаев, когда обращение взыскания возможно только

по решению суда (п.3 ст.349 ГК РФ), и имеется ряд случаев, когда обращение

взыскания по решению суда действует как общее правило, если стороны не избрали

иной порядок. Исключение из общего правила сделано для случаев, когда обращение

взыскания на заложенное имущество осуществляется во внесудебном порядке в

соответствии со ст.55 Закона (см. комментарий к ней).

1.3. Развитие законодательства об ипотеке и ипотечном кредитовании в современной России. … Подтвердил Закон об ипотеке и то, что ипотека может возникать как в силу договора, так и на основании фе-дерального закона.

С другой стороны, от оценки залога зависит величина кредита: чем меньше залог, тем меньше кредит. Следует также отметить, что в Законе «Об ипотеке» содержится абсо-лютно новое для российского законодательства положение о том.

Основными законода-тельными актами в этой области являются: Гражданский Кодекс Российской Федерации; Федеральный Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ; Закон РФ «О залоге» от 29 мая 1992 г.

Нормы, регулирующие ипотеку, содержатся не только в ФЗ “Об ипотеке”, но и в ГК РФ. Согласно п.2 ст.334 ГК РФ общие правила Кодекса о залоге применяются к ипотеке лишь в случаях, когда самим ГК РФ или закономОб ипотеке” не установлены иные правила.

Ипотека – это кредит, полученный под залог недвижимости. … В июле 1995 года Госдума приняла в первом чтении проект Федерального законаОб ипотеке (залоге недвижимости)”.

Именно в таком определении слово ипотека вошло в Федеральный закон от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке» . В современной правовой доктрине различают ипотечное коммерческое кредитование под залог жилых помещений, когда, например.

Бизнес, инвестиции, право. Ипотека и ипотечный кредит. … Подтвердил Закон об ипотеке и то, что ипотека может возникать как в силу договора, так и на основании фе-дерального закона.

Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В этом законе подробно урегулированы вопросы, связанные с обращением взыскания на недвижимость. Закон РФ «О международном коммерческом арбитраже».

В современной России система ипотечного кредитования находится в стадии становления. Введенный в 1998 году в действие Федеральный закон «Об ипотеке» (залоге недвижимости), как, впрочем, и многие другие новые законы, поставил перед участниками рынка недвижимости.

Раздел: Экономика: бизнес, финансы, инвестиции. После того, как вы получили ипотечный кредит и успешно приобрели долгожданное имущество, на эти средства, приходит погашения кредита. … В главе 7 Закона «Об ипотеке» сказано

Преодолев вето Президента РФ Федеральное собрание РФ приняло Федеральный Закон, подписанный Президентам РФ 21 июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)».*

Гражданский кодекс существенно развил правовое регулирование закона, посвятив ему около 30 статей, и закон РФ «Об ипотеке» (от 24 июня 1998 г.) действует в части, не противоречащий ГК РФ. Подобно другим способам обеспечения, залог без основного обязательства.

28 февраля 1996 года вышел Указ Президента РФ “О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования”. 9 июля 1998 года Советом Федерации одобрен Федеральный законОб ипотеке (залоге недвижимости)”.

Залогодержа-тель по договору об ипотеке имеет право на предъявление виндикационного иска, даже не смотря на то, что предмет ипотеки не находился и не должен был находиться у него (п.3 ст.33 Закона об ипотеке).

Ипотека : условия кредитования. Погашение кредита при ипотеке. … Ипотека и ипотечный кредит. … Подтвердил Закон об ипотеке и то, что ипотека может возникать как в силу договора, так и на основании федерального закона.

ГК предусматривает дополнение норм о залоге положениями закона об ипотеке (п.2 ст.334 ГК) и Закона о регистрации прав на недвижимость. … 2. До принятия закона об ипотеке залог недвижимого имущества регулируется нормами ГК.

Залог земельных участков (ипотека) регулируется земельным и гражданским законодательством, а также специальным Федеральным Законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» 1998 г.

Правовое пространство России в области иностранных инвестиций составляют федеральные законы «О залоге» и «Об ипотеке». Закон «Об ипотеке» дополняет закон «О залоге» применительно к долгосрочным кредитам.

Советская власть отменила собственность на землю, что прекратило существование ипотеки. Новый виток в развитии ипотеки был дан в начале 90 – х гг. после принятия “Закона об ипотеке”. Стали появляться первые ипотечные банки.

В соответствии со ст. 334 ГК РФ залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости.

Гражданский кодекс рф ипотека

Ипотека (hypothecate, hypotheca) – термин, заимствованный из греческого оборота [1] . В древнем римском праве, hypotheca была разновидностью залога, ею именовался залог имущества, при котором заложенная вещь оставалась во владении и пользовании должника [2] . Позднее под ипотекой понимали исключительно залог недвижимого имущества.

Само понятие «ипотека» появилось в теории российского права в 60-70 гг. 19 столетия [3] ; было заимствовано из зарубежного права (французского, германского).

Интересно заметить, что в российском дореволюционном праве «ипотека» была синонимом «залога», т.к. под последним понимался непосредственно залог недвижимого имущества (тогда как залог движимого имущества именовался «закладом»). Хотя такое деление не являлось абсолютным, и действовавшее законодательство употребляло оба названия «безразлично [4] .

В теории права ипотекой именовался залог недвижимого имущества.

Рассмотрим как определяет ипотеку действующее законодательство.

Действующее законодательство не содержит «прямого» определения ипотеки, между тем, анализ ст.334 Гражданского кодекса РФ позволяет сделать вывод, что ипотека – залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества.

Таким образом, ипотека – залог недвижимого имущества.

Базисом дефиниции «ипотека» выступает «залог», рассмотрим его легальное определение. В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом (п.1 ст.334 ГК РФ).

Итак, сущность залога заключается в предоставлении кредитору-залогодержателю права на приоритетное (за некоторым исключением, установленным законом) удовлетворение своего требования за счет заложенного имущества.

Вкратце остановимся на обзоре законодательства и иных нормативных актов, направленных на правовое регулирование ипотеки, тем более, что в данное законодательство были внесены изменения и дополнения.

Прежде всего, необходимо выделить Федеральный закон от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изменениями от 9 ноября 2001 г., 11 февраля, 24 декабря 2002 г., 5 февраля, 29 июня, 2 ноября, 30 декабря 2004 г.) [5] – данный законодательный акт принят во исполнение положений ГК РФ, является специальным законом.

Со дня введения в действие Закона об ипотеке нормы Закона РФ «О залоге» [6] подлежат применению к залогу недвижимого имущества (ипотеке) лишь постольку, поскольку они не противоречат Закону об ипотеке.

Отдельно выделим Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. №152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» (с изменениями от 29 декабря 2004 г.) [7] . Данный законодательный акт регулирует отношения, возникающие при выпуске, эмиссии, выдаче и обращении ипотечных ценных бумаг, за исключением закладных, а также при исполнении обязательств по указанным ипотечным ценным бумагам.

Заметим также, что в начале 2005 года Президиум ВАС РФ принял Информационное письмо от 28 января 2005 г. №90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» [8] , в дальнейшем нашем исследовании мы используем, в том числе, материалы обзора подготовленного ВАС РФ.

Итак, перейдем непосредственно к рассмотрению ипотеки по действующему законодательству Российской Федерации.

Законом об ипотеке установлено, по существу, два вида ипотеки:

— ипотека в силу закона;

— ипотека по договору.

Такое разделение известно еще римскому праву. Как отмечает Базанов И.А. «кроме договорных ипотек, римское право знало целый ряд законных ипотек; эти ипотеки были действительны и тогда, когда собственник сам не знал об них ничего» [9] . Известно такое деление и русскому дореволюционному праву.

Обратимся к легальному определению ипотеке в силу закона и ипотеке по договору.

Под ипотекой в силу закона понимается залог недвижимого имущества, возникающий на основании федерального закона. К ипотеке в силу закона при наступлении указанных в федеральном законе обстоятельств соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное (п. 2 ст. 1 Закона об ипотеке).

По действующему гражданскому законодательству РФ ипотека в силу закона всегда возникает при передаче недвижимого имущества по договору ренты, а также по договору пожизненного содержания с иждивением. Кроме того, ипотека в силу закона может возникать в следующих случаях:

— при покупке недвижимого имущества в кредит, в том числе с условием рассрочки платежа;

— при приобретении жилого дома или квартиры за счет кредита банка.

Ипотека в силу закона возникает также в том случае, когда имущество, являющееся предметом ипотеки (как по договору, так и в силу закона), принудительно изымается государством у собственника и последнему предоставляется равноценное имущество (ст.41 Закона об ипотеке).

Ипотека по договору — залог недвижимого имущества, возникающий на основании договора, заключенного между сторонами с соблюдением общих правил Гражданского кодекса РФ о заключении договоров, а также положений Закона об ипотеке ((ст.8 Закона).

По договору об ипотеке одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании (п. 1 ст. 1 Закона об ипотеке).

Указанные изъятия установлены Федеральным законом «Об исполнительном производстве» [10] . В соответствии со ст.49 названного закона на заложенное имущество может быть обращено взыскание при недостаточности у должника иного имущества для полного удовлетворения предъявленных ему требований, не обеспеченных залогом, с соблюдением установленных гражданским законодательством Российской Федерации прав залогодержателя, а также правил, предусмотренных главой V Закона об ипотеке. При этом залогодержатель, оставивший за собой заложенное имущество, обязан удовлетворить требования кредиторов, пользующиеся преимуществом перед его требованием, из стоимости заложенного имущества в размере, не превышающем стоимости этого имущества».

В соответствии со ст. 50 Закона об исполнительном производстве установлен «Перечень видов имущества граждан, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам».

Кроме того, согласно Кодексу торгового мореплавания РФ от 30 апреля 1999 г. №81-ФЗ [11] , требования, обеспеченные морским залогом на судно, подлежат преимущественному удовлетворению перед требованиями, вытекающими из обязательств, обеспеченных зарегистрированной ипотекой судна.

Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда ГК РФ или Законом об ипотеке не установлены иные правила (п. 3 ст. 1 Закона об ипотеке).

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами (п. 4 ст. 1 Закона об ипотеке).

Подчеркнем, что ипотечное правоотношение (как и любое залоговое) является акцессорным (дополнительным), т.е. может существовать лишь постольку, поскольку существует обеспечиваемое (основное) обязательство. При этом прекращение ипотечного правоотношения не влечет прекращения основного правоотношения.

Согласно ст.2 Закона, и потека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Договор об ипотеке может выступать средством обеспечения сразу нескольких договорных обязательств. Приведем пример из практики:

«Открытое акционерное общество «Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации» (Сбербанк России) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к государственному учреждению «Городское бюро регистрации прав на недвижимость» об обязании ответчика зарегистрировать договор о залоге от 09.03.99 №108899-(З) нежилого помещения (1Н, 3 — 12Н, 17Н литер А) площадью 12 178,6 кв.метра, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Красных Текстильщиков, д. 2.

Решением от 21.10.00 в удовлетворении искового требования отказано на основании статей 1 и 43 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Постановлением апелляционной инстанции от 15.12.99 решение оставлено без изменения.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа постановлением от 10.02.2000 оставил указанные судебные акты без изменения.

В протесте Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации предлагается все названные судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Президиум считает, что протест подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, между Сбербанком России (залогодержателем) и закрытым акционерным обществом «РУСТ» (залогодателем) в обеспечение трех кредитных договоров на общую сумму 84 178 717 рублей 90 копеек заключен договор о залоге от 09.03.99 №108899-(З). Общая сумма оценки заложенного недвижимого имущества составила 87 654 191 рубль 35 копеек. Договор в установленном порядке нотариально удостоверен и зарегистрирован.

Письмом от 19.04.99 №144820 ответчик отказал в государственной регистрации договора о залоге со ссылкой на статьи 2, 9 Закона об ипотеке, сославшись на то, что ипотека может быть установлена в обеспечение только одного основного обязательства, вытекающего из договора кредита, договора займа или иного договора. В соответствии с пунктом 1 статьи 43 этого Закона имущество, заложенное в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека по договору о предоставлении кредитной линии от 16.07.96 №116/96), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства (последующая ипотека), но, по мнению ответчика, для передачи имущества в последующую ипотеку необходимо было согласно статье 45 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» заключить по кредитным договорам от 19.12.97 №104097 и от 09.03.99 №108899 самостоятельные договоры о залоге, отвечающие требованиям действующего законодательства.

Суды, отказывая в удовлетворении искового требования, поддержали данные доводы ответчика.

Между тем эти доводы являются ошибочными.

В соответствии с п.2 ст.1 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. В силу пункта 2 статьи 49 Гражданского кодекса Российской Федерации юридическое лицо может быть ограничено в правах лишь в случаях и в порядке, предусмотренных законом.

Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» каких-либо запретов на установление ипотеки в обеспечение нескольких обязательств по заключенным сторонами кредитным договорам одним договором о залоге не содержит.

Залогодержатель и залогодатель заключили один договор о залоге недвижимого имущества в обеспечение трех кредитных договоров. Указанный договор закону не противоречит, нотариально удостоверен и зарегистрирован. Поэтому ответчик необоснованно отказал в его государственной регистрации, ссылаясь на необходимость заключения договора об ипотеке по каждой кредитной сделке» [12] .

Итак, договор об ипотеке может быть самостоятельным, т.е. отдельным по отношению к договору, из которого возникает обеспечиваемое залогом обязательство. Вместе с тем соответствующее положение об ипотеке в качестве средства обеспечения обязательства может содержаться и в основном договоре.

Имущество, которое может быть предметом ипотеки определено законодателем в ст.5 Закона об ипотеке.

По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п.1 ст.130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:

1) земельные участки, за исключением земельных участков не подлежащих ипотеке (ст.63 Закона об ипотеке);

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Остановимся подробнее на земельных участках, которые не подлежат ипотеке.

В соответствии с п.1 ст.63 Закона ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности не допускается.

Согласно статье 7 Федерального закона от 24 июля 2002 г. №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» [13] залог земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в соответствии с Законом об ипотеке. Систематический анализ положений закона позволяет сделать вывод, что ипотека сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств не допускается (ст.63 Закона об ипотеке).

Согласно Гражданскому кодексу РФ (п.2 ст.267 ГК РФ) не допускается залог земельного участка, находящегося в пожизненном наследуемом владении.

Не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования (п.2 ст.63 Закона об ипотеке).

В п.2 ст.5 Закона об ипотеке указывается, что предметом ипотеки может выступать объект незавершенного строительства, при условии, одновременной ипотеки по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект (ст.69 Закона). Однако из положений закона не совсем ясно: меняется ли статус заложенного имущества, если предметом ипотеки был объект незавершенного строительства? Приведем интересный пример из практики: «Кредитор предъявил в суд требование о взыскании с должника суммы выданного кредита и об обращении взыскания на недвижимое имущество, заложенное должником по договору об ипотеке в целях обеспечения исполнения им своих обязательств перед кредитором по кредитному договору.

Арбитражный суд удовлетворил требование истца о взыскании с должника суммы основного долга и отказал в удовлетворении требования об обращении взыскания на заложенное имущество, указав, что предметом договора об ипотеке являлся объект незавершенного строительства. К моменту предъявления истцом требования об обращении взыскания на предмет ипотеки данный объект был достроен и согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — Единый реестр) залогодателю (должнику по основному обязательству) на праве собственности принадлежит законченный строительством объект (офисное здание), принятый и введенный в эксплуатацию в установленном законом порядке. Таким образом, предмет ипотеки, названный в договоре об ипотеке, отсутствует а следовательно, ипотека прекратилась.

Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требования об обращении взыскания на предмет ипотеки отменил и требование удовлетворил, указав, что взыскание должно быть обращено на принадлежащее залогодателю офисное здание как на объект недвижимости, появившийся в результате завершения строительства объекта, являвшегося предметом ипотеки.

Изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подпункта 3 пункта 1 статьи 352 ГК РФ влечет прекращение залога. Ни Кодекс, ни Закон об ипотеке не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и его оценки, и регистрации этих изменений. Так, согласно статье 76 Закона об ипотеке при предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства не завершенным строительством объектом и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. По смыслу указанной статьи договор об ипотеке, предметом которого являлось строящееся жилое здание, без внесения в него каких-либо изменений и дополнений в части описания предмета ипотеки и его оценки и без регистрации таких изменений и дополнений распространяется на построенное жилое здание.

Кроме того, действующее законодательство не предусматривает погашение учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделанной им в Едином реестре записи о регистрации договора об ипотеке объекта незавершенного строительства в случае завершения его строительства».

Таким образом, если предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства» [14] .

Итак, в соответствии с требованиями закона, здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии одновременной ипотеки по тому же договору земельного участка, на котором находится здание или сооружение или части этого участка. Заключение договора ипотеки здания, без одновременной ипотеки долей земельного участка, влечет признание такого договора ипотеки недействительным (Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 2 ноября 2004 г. №А11-5784/2003-К1-5/262 [15] ).

Проблемным на практике является вопрос о необходимости одновременной ипотеки земельного участка (доли), когда основным предметом ипотеки выступает помещение. Приведем пример из практики: «Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации в лице Александровского отделения №1574 обратился в Арбитражный суд Владимирской области с иском к открытому акционерному обществу «Александровский радиозавод» о взыскании 90 830 465 рублей 74 копеек (с учетом заявления об уточнении исковых требований) путем обращения взыскания на имущество, переданное в залог по договору ипотеки от 15.10.2001.

Решением от 16.07.2004 суд, руководствуясь ст.167, 168 ГК РФ Федерации, 69 Закона об ипотеке в удовлетворении иска отказал, поскольку требования истца основаны на недействительной сделке. Договор ипотеки от 15.10.2001 суд расценил не соответствующим требованиям статьи 69 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В апелляционной инстанции решение не пересматривалось.

На состоявшийся по делу судебный акт акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации в лице Александровского отделения №1574 подал в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа кассационную жалобу, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Владимирской области и принять новое — об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

По мнению заявителя, суд неправильно применил нормы материального права — статью 69 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и ошибочно не принял во внимание то, что в рассматриваемой ситуации в залог передается помещение как отдельный вид объекта недвижимости, а не здание или сооружение. С точки зрения истца, в силу пункта 3 статьи 69 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в этом случае не требуется одновременной ипотеки земельного участка.

Отказав истцу в иске, суд не учел правила части 2 статьи 62 названного Закона, согласно которой ипотека земельного участка может быть установлена только на земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой собственности. Выделить же часть доли, расположенной под передаваемыми в ипотеку помещениями, невозможно. Кроме того, раздел земельного участка в натуре на момент заключения договора ипотеки противоречил требованиям законодательства (пункту 4 Основных положений государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации).

В судебном заседании представитель акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской Федерации в лице Александровского отделения №1574 поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Законность решения от 16.07.2004 Арбитражного суда Владимирской области по данному делу проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, суд округа не нашел оснований для пересмотра обжалуемого судебного акта.

Как видно из материалов дела, акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации и общество с ограниченной ответственностью «Портал» (далее ООО «Портал») заключили договор об открытии невозобновляемой кредитной линии от 11.10.2001 №45206227, по условиям которого банк открыл заемщику кредитную линию с лимитов средств в сумме 264 000 000 рублей на 12 месяцев с уплатой 22 процентов годовых для пополнения оборотных средств и при условии, что остаток ссудной задолженности не будет превышать 88 000 000 рублей. Дополнительным соглашением от 10.10.2002 договор пролонгирован до 25.09.2003.

Заемщик частично погасил кредит. Решением Арбитражного суда Владимирской области от 12.11.2003 по делу №А11-5783/2003-К15/261 с ООО «Портал» в пользу акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской Федерации в лице Александровского отделения №1574 взыскано 88 000 000 рублей долга, 2 830 465 рублей 75 копеек процентов и 100 000 рублей расходов по уплате государственной пошлины.

В обеспечение возврата кредитных средств по данному договору спорящие стороны заключили договор ипотеки от 15.10.2001, согласно которому ответчик передал в залог истцу объекты недвижимости: часть помещений производственного корпуса №4 общей площадью 17 44,9 квадратного метра, расположенного по адресу: Владимирская область, г. Александров, ул. Гагарина, д. 2; часть помещений производственного корпуса №1 общей площадью 11 379,3 квадратного метра, расположенных в четырехэтажном кирпичном корпусе №1, находящихся по адресу: Владимирская область, г. Александров, ул. Ленина, д. 13; часть помещений административно-бытового производственного корпуса площадью 6 397,2 квадратного метра, расположенных в четырехэтажном панельном корпусе, находящемся по адресу: Владимирская область, г. Александров, ул. Гагарина, д. 2. ( т. 1, л.д. 37-40).

Неисполнение должником — ООО «Портал» — обязательства по погашению долга и процентов послужило основанием предъявления банком настоящего иска к залогодателю.

При разрешении спора суд установил, что предметом залога являются объекты недвижимости, принадлежащие ОАО «Александровский радиозавод» на праве собственности. Данные обстоятельства подтверждены свидетельствами о государственной регистрации права от 16.03.2000, 05 и 10.10.2001. Кроме того, ответчик владел земельными участками, на которых расположены передаваемые в залог объекты недвижимости, на праве общей долевой собственности, что подтверждено договором купли-продажи земельных участков от 27.02.1995, договором установления долей от 19-2733.09.2001, свидетельством о государственной регистрации права от 08.10.2001, дубликатом №22 свидетельства на право собственности на землю 9Р-1У33-17 №991000 от 24.04.1995. Однако доли земельных участков предметом договора ипотеки не являлись.

Согласно пункту 3 статьи 340 ГК РФ, статье 69 Закона, ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

При заключении договора ипотеки от 15.10.2001 — залога недвижимости стороны не соблюли приведенное выше требование, поэтому суд правомерно на основании статьи 168 ГК РФ признал данный договор недействительным (ничтожным), как противоречащий закону.

Довод заявителя жалобы о том, что в залог передано помещение как отдельный вид объекта недвижимости и правила об одновременной ипотеке земельного участка не применимы, не заслуживает внимания, поскольку передаваемое помещение относится к недвижимому имуществу и на него как на часть здания распространяется правовой режим, установленный для зданий и сооружений.

Ссылка банка на необходимость применения в спорной ситуации статьи 62 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и невозможность выдела в натуре земельных участков, на которых расположены заложенные объекты, обоснованно отклонена судом, так как названная норма права устанавливает порядок залога земельных участков. В данном случае предметом залога является недвижимое имущество и отношения сторон регулируются статьей 69 упомянутого Закона» [16] .

В центре данного спора — вопрос разграничение помещений, и зданий (сооружений) как различных объектов недвижимости. На наш взгляд, при решении данного вопроса, применимо, по аналогии, разъяснение ВАС РФ данное в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. №53 [17] : « Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 ГК РФ» (п.2).

В связи с вышесказанным необходимо подчеркнуть, что при ипотеке помещения, обязательна ипотека земельного участка, на котором расположено здание (сооружение). При этом как разъяснил ВАС в и нформационном письме от 28 января 2005 г. №90 , что «в случае, когда нежилое помещение в здании закладывается вместе с принадлежащей собственнику помещения долей в праве собственности на земельный участок, занимаемый этим зданием, ипотека осуществляется без раздела участка и выделения из него указанной доли в натуре в виде самостоятельного земельного участка» [18] .

Также важно учитывать, что предметом ипотеки может быть отдельное помещение, права на которое как на самостоятельный объект недвижимого имущества зарегистрированы в установленном порядке, а не часть площади такого помещения (п.2 Информационного письма ВАС РФ от 28 января 2005г.).

В заключение данного параграфа подчеркнем, что перечень видов недвижимого имущества, которое может быть предметом ипотеки, не является исчерпывающим. В связи с тем, что в соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ законодателем к недвижимости может быть отнесено и иное имущество. В частности, в соответствии с действующим гражданским законодательством РФ к недвижимому имуществу отнесены предприятия как имущественный комплекс, кондоминиум, объекты незавершенного строительства.

[1] Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. — Петроград, Юридический книжный склад «Право», 1917 г. – с.240.

[2] Рассуждение Федора Дыдынского, написанное для получения степени доктора римского права. Варшава, в типографии С. Оргельбранда 1872. – с.21.

[3] Башмаков А.А. Основные начала ипотечного права. — Либава, 1891 г. – с.7.

[4] Мейер Д.И. Русское гражданское право. — Петроград, Типография «Двигатель», 1914 г. – с.173.

[5] Федеральный закон от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства Российской Федерации. — 20 июля 1998г. — №29. — Ст.3400.

[6] Закон Российской Федерации от 29 мая 1992 г. «О залоге» // Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. — 11 июня 1992г. — №23. — Ст.1239.

[7] Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. №152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» // Собрание законодательства Российской Федерации. — 17 ноября 2003г. — №46. — Ст. 4448.

[8] Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005 г. №90.

[9] Базанов И.А. Происхождение современной ипотеки. — Москва, Типография Левексон, 1900 г. – с.27.

[10] Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №119-ФЗ «Об исполнительном производстве» // Собрание законодательства Российской Федерации. — 28 июля 1997г. — №30. — Ст. 3591.

[11] Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации от 30 апреля 1999 г. №81-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. — 3 мая 1999 г. — №18. — Ст. 2207.

[12] Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 10 декабря 2002 г. №1925/00 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. — 2003г. — №3.

[13] Федеральный закон от 24 июля 2002 г. №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» // Собрание законодательства Российской Федерации. — 29 июля 2002г. — №30. — Ст.3018.

[14] Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005 г. №90

[15] Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 2 ноября 2004 г. №А11-5784/2003-К1-5/262

[16] Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 2 ноября 2004 г. №А11-5784/2003-К1-5/262

[17] Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. №53 // Бюллетень Министерства юстиции Российской Федерации. — 2001г. — №4.

[18] Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005 г. №90

Смотрите еще:

  • Организационная деятельность коммерческих банков Глава 11 КОММЕРЧЕСКИЕ БАНКИ В системе организации общественного производства важное место занимает кредит. Кредитная система в странах с рыночной экономикой включает банковскую систему и […]
  • Какие обязанности у коммерческого директора Коммерческий директор Коммерческий директор охватывает очень широкий фронт работ: под его управление подпадают такие сферы, как службы продаж и логистики, маркетинговые и закупочные […]
  • Образец приказа о назначении директора в ооо с одним учредителем Приказ о назначении директора ООО: образец 2018 года Ни один глава компании не может приступить к исполнению своих обязанностей без вступления документа о его назначении в силу. Другими […]
  • Срок преступления средней тяжести Срок преступления средней тяжести Статья 15. Категории преступлений 1. В зависимости от характера и степени общественной опасности деяния, предусмотренные настоящим […]
  • Родство первой степени это Родство первой степени это 3.2. Круг наследников по закону, порядок призвания их к наследованию Согласно ГК в настоящее время установлено восемь очередей наследников (ст. 1142–1145 […]
  • Психология социальной работы с детьми пережившими насилие в семье Работа социального педагога с детьми, подвергавшимися насилию в семье Главная > Курсовая работа >Психология Омский государственный педагогический университет Факультет психологии и […]
  • СюрпризовНет задать вопрос Какие средства контрацепции предпочитают современные россиянки? Различные методы контрацепции известны чуть ли не с доисторических времен, когда наши предки открыли для себя тайну […]
  • Закон о банкротстве республики узбекистан В Узбекистане с 2018 года введена процедура банкротства для физлиц ДУШАНБЕ, 9 янв — Sputnik. Процедура банкротства для физических лиц, утративших статус индивидуального предпринимателя, […]

Комментарии запрещены.