Аренда оборудования гражданский кодекс

Статья 606. Договор аренды

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Комментарий к статье 606 Гражданского Кодекса РФ

1. В ст. 606 дается традиционное определение договора аренды, основным признаком которого является передача одним лицом (арендодателем) другому лицу (арендатору) имущества во временное владение и пользование (или только пользование) за плату. В комментируемой норме следует обратить внимание на то, что понятия «аренда» и «имущественный наем» употребляются как тождественные, поскольку при любой аренде имеет место наем имущества. Употребление то одного, то другого термина связано в основном со сложившейся практикой их наименования в определенных сферах.

Правовая дифференциация между арендой и наймом проводится лишь в отношении жилых помещений. При предоставлении жилого помещения гражданину для проживания в нем сторонами заключается договор найма жилого помещения, который выделен в самостоятельный вид и регулируется нормами гл. 35 ГК. Те же помещения могут сдаваться юридическим лицам (с условием проживания в них граждан, обычно работников соответствующей организации). Но в этом случае отношения между арендодателем и юридическим лицом будут строиться по модели договора аренды (п. 2 ст. 671 ГК).

По общему правилу имущество передается арендатору в его владение и пользование. Но с развитием гражданско-правовых отношений, охватывающих новые области экономического партнерства, стала возможной аренда, при которой имущество предоставляется арендатору только в пользование, например, при аренде сложных ЭВМ арендатор получает право в течение определенного времени работать с соответствующей техникой, не владея ею.

По своему характеру данный договор является двусторонним, консенсуальным, возмездным.

2. В ч. 2 ст. 606 воспроизводится норма ч. 2 п. 1 ст. 85 Основ ГЗ (совпадающая в основном с ч. 2 ст. 9 Основ законодательства об аренде), согласно которой плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования имущества, являются его собственностью. Однако указанное право признается за арендатором лишь при условии, что имущество использовалось в соответствии с договором, а не иным образом.

3. В связи с тем что объектом договора аренды нередко являются дорогостоящие вещи (включая недвижимость), ряд норм законодательства предусматривает совершение этих сделок под контролем государственных или иных органов, наделенных соответствующим правом. Так, согласно ст. 295 ГК государственные и муниципальные унитарные предприятия, за которыми имущество закреплено на праве хозяйственного ведения, вправе сдавать объекты недвижимости в аренду лишь с согласия собственника (уполномоченного государством органа). Типовой устав акционерного общества открытого типа, утв. Указом Президента РФ от 01.07.92 N 721 (Ведомости РФ, 1992, N 28, ст. 1657), на основе которого утверждались уставы обществ, созданных в процессе приватизации, предусматривал, что договоры сдачи в аренду принадлежащих обществу объектов стоимостью более 10% стоимости его имущества могли заключаться только с одобрения общего собрания акционеров общества. Несоблюдение этого требования влекло признание соответствующей сделки (договора) ничтожной на основании ст. 168 ГК.

Глава 58 — Найм (аренда)

Глава 58 — Гражданского кодекса

Найм (Аренда)

Параграф 1. Общие положения о найме (аренде)

Статья 759. Договор найма
1. По договору найма (аренды) наймодатель передает или обязуется передать нанимателю имущество в пользование за плату на определенный срок.
2. Законом могут быть предусмотрены особенности заключения и выполнения договора найма (аренды).

Статья 760. Предмет договора найма
1. Предметом договора найма может быть вещь, определенная индивидуальными признаками и которая сохраняет свой первоначальный вид при неоднократном использовании (непотребительская вещь).
Законом могут быть установлены виды имущества, которые не могут быть предметом договора найма.
2. Предметом договора найма могут быть имущественные права.
3. Особенности найма отдельных видов имущества устанавливаются этим Кодексом и другим законом.

Статья 761. Право передачи имущества в найм
1. Право передачи имущества в найм имеет собственник вещи или лицо, которому принадлежат имущественные права.
2. Наймодателем может быть также лицо, уполномоченное на заключение договора найму.

Статья 762. Плата за пользование имуществом
1. За пользование имуществом с нанимателя взимается оплата, размер которой устанавливается договором найма.
Если размер платы не установленный договором, он определяется с учетом потребительского качества вещи и других обстоятельств, которые имеют важное значение.
2. Плата за пользование имуществом может вноситься по выбору сторон в денежной или натуральной форме. Форма платы за пользование имуществом устанавливается договором найму.
3. Договором или законом может быть установлен периодический просмотр, изменение (индексацию) размера платы за пользование имуществом.
4. Наниматель имеет право требовать уменьшения платы, если через обстоятельства, за которые он не отвечает, возможность пользования имуществом существенным образом уменьшилась.
5. Плата за пользование имуществом вносится ежемесячно, если другое не установлен договором.
6. Наниматель освобождается от платы за все время, на протяжении которого имущество не могло быть использовано ним через обстоятельства, за которые он не отвечает.

Статья 763. Срок договора найму
1. Договор найму укладывается на срок, установленный договором.
2. Если срок найму не установленный, договор найму считается заключенным на неопределенный срок.
Любая из сторон договора найму, заключенного на неопределенный срок, может отказаться от договора в любое время, письменно предупредив об этом другу сторону за один месяц, а в случае найму недвижимого имущества — за трех месяцы. Договором или законом может быть установленный другой срок для предупреждения об отказе от договора найму, заключенного на неопределенный срок.
3. Законом могут быть установленные максимальные (предельные) сроки договора найму отдельных видов имущества.
Если к всплыву установленного законом максимального срока найму ни одна из сторон не отказалась от договора, заключенного на неопределенный срок, он прекращается с спливом максимального срока договора.
Договор найму, срок которого превышает установленный законом максимальный срок, считается заключенным на срок, который отвечает максимальному сроку.

Статья 764. Правовые следствия продолжения пользование имуществом после окончания срока договора найму
1. Если наниматель продолжает пользоваться имуществом после окончания срока договора найму, то, из-за отсутствия возражений наймодателя на протяжении одного месяца, договор считается возобновленным на срок, который был раньше установлен договором.

Статья 765. Передача имущества нанимателю
1. Наймодатель обязан передать нанимателю имущество в пользование немедленно или в срок, установленный договором найму.

Статья 766. Правовые следствия непередачи имущества нанимателю
1. Если наймодатель не передает нанимателю имущество, наниматель имеет право по своему выбору:
1) требовать от наймодателя передачи имущества и возмещение убытков, причиненных задержкой;
2) отказаться от договора найму и требовать возмещения причиненных нему убытков.

Статья 767. Качество вещи, переданной в найм
1. Наймодатель обязан передать нанимателю вещь в комплекте и в состоянии, которые отвечают условиям договора найму и ее назначению.
2. Наймодатель обязан предупредить нанимателя об особых свойствах и недостатках вещи, которые нему известные и которые могут быть опасными для жизни, здоровье, имущества нанимателя или других лиц или привести к повреждению самой вещи во время пользования ею.
3. Наниматель обязан в присутствия наймодателя проверить исправность вещи. Если наниматель в момент передачи вещи у ее владения не убедится в ее исправности, вещь считается такой, что переданная нему в надлежащем состоянии.

Статья 768. Гарантия качества вещи, переданной в найм
1. Наймодатель может гарантировать качество вещи на протяжении всего срока найму.
2. Если в вещи, которая была передана нанимателю с гарантией качества, окажутся недостатки, которые препятствуют ее использованию соответственно договору, наниматель имеет право по своему выбору требовать:
1) замены вещи, если это возможно;
2) соответствующего уменьшения размера платы за пользование вещью;
3) безвозмездного устранения недостатков вещи или возмещение затрат на их устранение;
4) разрыв договора и возмещение убытков, которые было нему причиненные.

Статья 769. Права третьих лиц на вещь, переданную в найм
1. Передача вещи в найм не прекращает и не изменяет прав на нее третьих лиц, в частности права залога.
2. При заключении договора найму наймодатель обязан сообщить нанимателя о все права третьих лиц на вещь, которая передается в найм. Если наймодатель не сообщил нанимателя о все права третьих лиц на вещь, которая передается в найм, наниматель имеет право требовать уменьшения размера платы за пользование вещью или разрыв договора и возмещение убытков.

Статья 770. Правопреемство в случае изменения собственника вещи, переданной в найм
1. В случае изменения собственника вещи, переданной в найм, к новому собственнику переходят права и обязанности наймодателя.
2. Стороны могут установить в договоре найму, который в случае отчуждения наймодателем вещи договор найму прекращается.

Статья 771. Страхование вещи, переданной в найм
1. Передача в найм вещи, которая была застрахована наймодателем, не прекращает действия договора страхование.
2. Договором или законом может быть установленная обязанность нанимателя заключить договор страхования вещи, которая переданная в найм.

Статья 772. Риск случайного уничтожения или случайного повреждения вещи
1. Наниматель, который задержал возвращения вещи наймодателю, несет риск ее случайного уничтожения или случайного повреждения.

Статья 773. Пользование вещью, переданной в найм
1. Наниматель обязан пользоваться вещью соответственно ее назначению и условий договора.
2. Если наниматель пользуется вещью, переданной нему в найм, не за ее назначением или с нарушением условий договора найму, наймодатель имеет право требовать разрыва договора и возмещение убытков.
3. Наниматель имеет право изменять состояние вещи, переданной нему в найм, лишь по согласию наймодателя.

Статья 774. Піднайм
1. Передача нанимателем вещи в пользование другому лицу (піднайм) возможное лишь по согласию наймодателя, если другое не установлен договором или законом.
2. Срок договора піднайму не может превышать срока договора найму.
3. К договору піднайму применяются положение о договоре найму.

Статья 775. Право собственности на плоды, продукцию, доходы, полученные от пользования вещью, переданной в найм
1. Нанимателю належит право собственности на плоды, продукцию, доходы, полученные ним в результате пользования вещью, переданной в найм.

Статья 776. Ремонт вещи, переданной в найм
1. Текущий ремонт вещи, переданной в найм, ведется нанимателем за его счет, если другое не установлен договором или законом.
2. Капитальный ремонт вещи, переданной в найм, ведется наймодателем за его счет, если другое не установлен договором или законом.
Капитальный ремонт ведется в срок, установленный договором. Если срок не установлен договором или ремонт вызван неотложной потребностью, капитальный ремонт может быть проведен в умный срок.
3. Если наймодатель не провел капитального ремонта вещи, которая препятствует ее использованию соответственно назначению иd условий договора, наниматель имеет право:
1) отремонтировать вещь, зачислив стоимость ремонта в счет платы за пользование вещью, или требовать возмещения стоимости ремонта;
2) требовать разрыва договора и возмещение убытков.

Статья 777. Преобладающие права нанимателя
1. Наниматель, который належно исполняет свои обязанности по договору найму, после всплыву срока договора имеет преобладающее право перед другими лицами на заключение договора найму на новый срок.
Наниматель, который намеревается воспользоваться преобладающим правом на заключение договора найму на новый срок, обязанный сообщить об этом наймодателя к всплыву срока договора найму в срок, установленный договором, а если он не установлен договором, — в умный срок.
Условия договора найму на новый срок устанавливаются по договоренности сторон. В случае недостижения договоренности относительно платы и других условий договора преобладающее право нанимателя на заключение договора прекращается.
2. Наниматель, который належно исполняет свои обязанности по договору найму, в случае продажи вещи, переданной в найм, имеет преобладающее право перед другими лицами на ее приобретение.

Статья 778. Улучшение нанимателем вещи, переданной в найм
1. Наниматель может улучшить вещь, которая есть предметом договора найму, лишь по согласию наймодателя.
2. Если улучшения могут быть отделены от вещи без ее повреждения, наниматель имеет право на их изъятие.
3. Если улучшение вещи сделан по согласию наймодателя, наниматель имеет право на возмещение стоимости необходимых затрат или на зачисление их стоимости в счет платы за пользование вещью.
4. Если в результате улучшения, сделанного по согласию наймодателя, созданная новая вещь, наниматель становится ее совладельцем. Частица нанимателя в правые собственности отвечает стоимости его затрат на улучшение вещи, если другое не установлен договором или законом.
5. Если наниматель без согласия наймодателя сделал улучшения, которые нельзя отделить без вреда для вещи, он не имеет права на возмещение их стоимости.

Статья 779. Следствия ухудшения вещи, переданной в найм
1. Наниматель обязан устранить ухудшение вещи, которые произошло по его вине.
2. В случае невозможности восстановление вещи наймодатель имеет право требовать возмещения причиненных нему убытков.
3. Наниматель не отвечает за ухудшение вещи, если это произошло вследствие нормального ее износа или упущений наймодателя.

Статья 780. Ответственность за вред, которая причиненная в связи с пользованием вещью, переданной в найм
1. Вред, причиненному третьим лицам в связи с пользованием вещью, переданной в найм, возмещается нанимателем на общих основаниях.
2. Вред, причиненному в связи с пользованием вещью, возмещается наймодателем, если будет установлено, что это произошло вследствие особых свойств или недостатков вещи, о наличии которых наниматель не был предупрежден наймодателем и о которые он не знал и не мог знать.
Условие договора найму об увольнении наймодателя от ответственности за вред, причиненный вследствие особых свойств или недостатков вещи, о наличии которых наниматель не был предупрежден наймодателем и о которые он не знал и не мог знать, есть никчемной.

Статья 781. Прекращение договора найму
1. Договор найму прекращается в случае смерти физического лица — нанимателя, если другое не установлен договором или законом.
2. Договор найму прекращается в случае ликвидации юридического лица, которое было нанимателем или наймодателем.

Статья 782. Право наймодателя отказаться от договора найму
1. Наймодатель имеет право отказаться от договора найму и требовать возвращения вещи, если наниматель не вносит плату за пользование вещью на протяжении трех месяцев подряд.
2. В случае отказа наймодателя от договора найму договор есть разорванным из момента получения нанимателем сообщение наймодателя об отказе от договора.

Статья 783. Разрыв договора найму на требование наймодателя
1. Наймодатель имеет право требовать разрыва договора найму, если:
1) наниматель пользуется вещью вопреки договору или назначению вещи;
2) наниматель без разрешения наймодателя передал вещь в пользование другому лицу;
3) наниматель своим небрежным поведением создает угрозу повреждения вещи;
4) наниматель не приступил к проведению капитального ремонта вещи, если обязанность проведения капитального ремонта был положен на нанимателя.

Статья 784. Разрыв договора найму на требование нанимателя
1. Наниматель имеет право требовать разрыва договора найму, если:
1) наймодатель передал в пользование вещь, качество которой не отвечает условиям договора и назначению вещи;
2) наймодатель не выполняет своей обязанности относительно проведения капитального ремонта вещи.

Статья 785. Обязанности нанимателя в случае прекращения договора найму
1. В случае прекращения договора найму наниматель обязан немедленно возвратить наймодателю вещь в состоянии, в котором она была получена, с учетом нормального сноса, или в состоянии, которое было обусловлено в договоре.
2. Если наниматель не выполняет обязанности относительно возвращения вещи, наймодатель имеет право требовать от нанимателя уплаты неустойки в размере двойной платы за пользование вещью за время просрочки.

Статья 786. Исковая давность, которая применяется к требованиям, которые вытекают из договора найму
1. К требованиям о возмещении убытков в связи с повреждением вещи, которая была передана в пользование нанимателю, а также к требованиям о возмещении затрат на улучшение вещи применяется исковая давность в один год.
2. Перебежал исковой давности относительно требований наймодателя начинается из момента возвращения вещи нанимателем, а относительно требований нанимателя — из момента прекращения договора найму.

Параграф 2. Прокат

Статья 787. Договор проката
1. По договору проката наймодатель, который осуществляет предпринимательскую деятельность из передачи вещей в найм, передает или обязуется передать подвижную вещь нанимателю в пользование за плату на определенный срок.
2. Договор проката есть договором присоединения. Наймодатель может устанавливать типичные условия договора проката. Типичные условия договора проката не могут поднимать прав нанимателей, установленных законом.
Условия договора проката, которые ухудшают положение нанимателя сравнительно с тем, что установлен типичными условиями договора, есть никчемными.
3. Договор проката есть публичным договором.

Статья 788. Предмет договора проката
1. Предметом договора проката есть подвижная вещь, которая используется для удовлетворения бытовых непроизводственных потребностей.
2. Предмет договора проката может использоваться для производственных потребностей, если это установлен договором.

Статья 789. Плата за прокат вещи
1. Плата за прокат вещи устанавливается по тарифам наймодателя.

Статья 790. Право нанимателя на отказ от договора проката
1. Наниматель имеет право отказаться от договора проката и возвратить вещь наймодателю в любое время.
2. Плата за прокат вещи, которая уплаченная нанимателем за весь срок договора, уменьшается соответственно продолжительности фактического пользования вещью.

Статья 791. Особенности договора проката
1. Наниматель не имеет права на заключение договора піднайму.
2. Наниматель не имеет преобладающего права на куплю вещи в случае ее продажи наймодателем.
3. Капитальный и текущий ремонт вещи осуществляет наймодатель за свой счет, если он не докажет, что повреждение вещи произошло по вине нанимателя.

Параграф 3. Найм (аренда) земельного участка

Статья 792. Договор найму земельного участка
1. По договору найму (аренды) земельного участка наймодатель обязуется передать нанимателю земельный участок на установленный договором срок у владения и пользование за плату.
Земельный участок может передаваться в найм вместе с насаждениями, зданиями, сооружениями, водоемами, которые находятся на ней, или без них.
2. Отношения относительно найму (аренды) земельного участка регулируются законом.

Параграф 4. Найм здания или другого капитального сооружения

Статья 793. Форма договора найму здания или другого капитального сооружения
1. Договор найму здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) укладывается в письменной форме.
2. Договор найму здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) сроком на один год и большее подлежит нотариальному удостоверению.

Статья 794. Государственная регистрация договора найму здания или другого капитального сооружения
1. Договор найму здания или другого капитального сооружения (их отдельной части), заключенный на срок не меньшее одного года, подлежит государственной регистрации.

Статья 795. Передача здания или другого капитального сооружения в найм
1. Передача нанимателю здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) оформляется соответствующим документом (актом), что подписывается сторонами договора. Из этого момента начинается вычисление срока договора найму, если другое не установлен договором.
2. Возвращение нанимателем предмета договора найму оформляется соответствующим документом (актом), что подписывается сторонами договора. Из этого момента договор найму прекращается.

Статья 796. Предоставление нанимателю права пользование земельным участком
1. Одновременно с правом найму здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) нанимателю предоставляется право пользования земельным участком, на котором они находятся, а также право пользования земельным участком, которая прилегает к зданию илиd сооружения, в размере, необходимом для достижения цели найму.
2. В договоре найму стороны могут определить размер земельного участка, которая передается нанимателю. Если размер земельного участка в договоре не определенному, нанимателю предоставляется право пользования всем земельным участком, которой владел наймодатель.
3. Если наймодатель не является собственником земельного участка, считается, что собственник земельного участка соглашается на предоставление нанимателю права пользование земельным участком, если другое не установлен договором наймодателя с собственником земельного участка.

Статья 797. Плата за пользование
1. Плата, которая справляется из нанимателя здания или другого капитального сооружения (их отдельной части), состоит из платы за пользование ею и платы за пользование земельным участком.

Параграф 5. Найм (аренда) транспортного средства

Статья 798. Предмет договора найму
1. Предметом договора найму транспортного средства могут быть воздушного, морского, речного судна, а также наземные самоходные транспортные средства и т.п..
2. Договором найму транспортного средства может быть установлено, что он передается в найм с экипажем, который его обслуживает.
3. Стороны могут договориться о предоставлении наймодателем нанимателю комплекса услуг для обеспечения нормального использования транспортного средства.

Статья 799. Форма договора найму транспортного средства
1. Договор найму транспортного средства укладывается в письменной форме.
2. Договор найму транспортного средства с участием физического лица подлежит нотариальному удостоверению.

Статья 800. Деятельность нанимателя транспортного средства
1. Наниматель самостоятельно осуществляет использование транспортного средства в своей деятельности и имеет право без согласия наймодателя укладывать от своего имени договоры перевозка, а также другие договоры соответственно назначению транспортного средства.

Статья 801. Затраты, связанные с использованием транспортного средства
1. Наниматель обязан поддерживать транспортное средство в надлежащем техническом состоянии.
2. Затраты, связанные с использованием транспортного средства, в том числе с уплатой налогов и других платежей, несет наниматель.

Статья 802. Страхование транспортного средства
1. Страхование транспортного средства осуществляется наймодателем.
2. Порядок страхования ответственности нанимателя за вред, которая может быть причинена другому лицу в связи с использованием транспортного средства, устанавливается законом.

Статья 803. Правовые следствия повреждения транспортного средства
1. Наниматель обязан возместить убытки, причиненные в связи с потерей или повреждением транспортного средства, если он не докажет, что это произошло не по его вине.

Статья 804. Правовые следствия задачи вреда другому лицу в связи с использованием транспортного средства
1. Наниматель обязан возместить вред, причиненную другому лицу в связи с использованием транспортного средства, соответственно главе 82 этого Кодекса.

Статья 805. Особенности найму транспортного средства с экипажем, который его обслуживает
1. Управление и техническая эксплуатация транспортного средства, переданного в найм с экипажем, ведутся его экипажем. Экипаж не прекращает трудовых отношений с наймодателем. Затраты на удержание экипажа несет наймодатель.
2. Экипаж транспортного средства обязанный отказаться от выполнения распоряжений нанимателя, если они противоречат условиям договора найму, условиям использования транспортного средства, а также если они могут быть опасными для экипажа, транспортного средства, прав других лиц.
3. Законом могут устанавливаться также другие особенности договора найму транспортного средства с экипажем.

Параграф 6. Лизинг

Статья 806. Договор лизинга
1. По договору лизинга одна сторона (лізингодавець) передает или обязуется передать второй стороне (лізингоодержувачеві) в пользование имущество, которое належит лізингодавцю на правах собственности и было приобретено ним без предшествующей договоренности из лізингоодержувачем (прямой лизинг), или имущество, специально приобретенное лізингодавцем у продавца (поставщика) соответственно установленных лізингоодержувачем спецификациям иd условий (косвенный лизинг), на определенный срок и за установленную плату (лизинговые платежи).
2. К договору лизинга применяются общие положения про найм (аренду) с учетом особенностей, установленных этим параграфом и законом.
К отношениям, связанных с лизингом, применяются общие положения о купле-продаже и положение о договоре поставки, если другое не установлен законом.
3. Особенности отдельных видов и форм лизинга устанавливаются законом.

Статья 807. Предмет договора лизинга
1. Предметом договора лизинга может быть непотребительская вещь, определенная индивидуальными признаками, отнесенная соответственно законодательству к основным фондам.
2. Не могут быть предметом договора лизинга земельные участки и прочие естественные объекты, а также другие вещи, установленные законом.

Статья 808. Ответственность продавца (поставщика) предмета договора лизинга
1. Если соответственно договору косвенного лизинга выбор продавца (поставщика) предмета договора лизинга был осуществлен лізингоодержувачем, продавец (поставщик) несет ответственность перед лізингоодержувачем за нарушение обязательства относительно качества, комплектности, исправности предмета договора лизинга, его доставки, замены, безвозмездного устранения недостатков, монтажа и запуска в эксплуатацию и т.п.. Если выбор продавца (поставщика) предмета договора лизинга был осуществлен лізингодавцем, продавец (поставщик) и лізингодавець несут перед лізингоодержувачем солидарную ответственность за обязательством относительно продажи (поставки) предмета договора лизинга.
2. Ремонт и техническое обслуживание предмета договора лизинга осуществляются продавцом (поставщиком) на основании договора между лізингоодержувачем и продавцом (поставщиком).

Статья 809. Риск случайного уничтожения или случайного повреждения предмета договора лизинга
1. Риск случайного уничтожения или случайного повреждения предмета договора лизинга несет лізингоодержувач, если другое не установлен договором или законом.
2. Если лізингодавець или продавец (поставщик) просрочили передачи предмета договора лизинга лізингоодержувачу или лізингоодержувач просрочил возвращения предмета договора лизинга лізингодавцю, риск случайного уничтожения или случайного повреждения несет сторона, которая просрочила.

Комментарии и аналитика

1 января с.г. — дата вступления в силу нового Гражданского кодекса Украины (ГК), которую многие юристы ожидали со странным двойственным чувством. С одной стороны, всех нас обуяло радостное нетерпение: наконец-то гражданские правоотношения будут регулироваться не атавизмом «счастливого социализма», принятым в 1963 году, а качественно новым нормативно-правовым актом, регулирующим хозяйственные отношения в условиях пусть дикого, но все-таки капитализма.

С другой стороны, каждый здравомыслящий юрист с ужасом представил себе, какие проблемы возникнут у его клиентов на стадии адаптации остальной законодательной базы и сознания государственных чиновников к новому ГК.

Эта консультация посвящена такой банальной, но вместе с тем актуальной для каждого субъекта предпринимательской деятельности теме, как аренда недвижимого имущества.

Арендным отношениям посвящена глава 58 нового ГК. Параграф 4 указанной главы регулирует, в частности именно правоотношения, связанные с арендой зданий, сооружений и их частей.

Исходя из статей 759 и 793 ГК, согласно договору аренды здания либо другого капитального сооружения (их части), арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование здание либо другое капитальное сооружение (их часть). К сожалению, уже на этапе определения предмета договора аренды возникают некоторые спорные моменты.

В ГК отсутствуют определения понятий «здание» и «капитальное сооружение». В соответствии с Государственным классификатором зданий и сооружений ГК 018-2000, утвержденным приказом Госстандарта № 507 от 17 августа 2000 года, здания — это строения, состоящие из несущих и ограждающих либо совмещенных (несуще-ограждающих) конструкций, которые создают наземные либо подземные помещения, предназначенные для проживания либо пребывания людей, размещения оборудования, животных, растений, а также предметов. К этой категории относятся: жилые дома, общежития, отели, рестораны, торговые и промышленные здания, вокзалы, здания для публичных выступлений, для медицинских учреждений и учреждений образования.

В соответствии с Правилами определения стоимости строительства (ДБН Д.1.1-1 — 2000), утвержденными приказом Государственного комитета строительства, архитектуры и жилищной политики от 27 августа 2000 года № 174, к зданиям относятся производственные цеха, склады, жилые дома и т.д., а к сооружениям — мосты, туннели, платформы и т.д. со всеми устройствами (галереями, эстакадами и т.д.), оборудованием, мебелью, инвентарем, подсобными и дополнительными помещениями, а также инженерными сетями, прилегающими к ним.

Таким образом, что касается аренды зданий — как жилых, так и нежилых, сооружений, как наземных, так и подземных — то при заключении договоров аренды таких объектов применяются специальные правила параграфа 4 главы 58 ГК. Законодатель, однако, распространил эти правила на части зданий и сооружений, подразумевая под этим, по всей видимости, отдельные помещения в нежилых и жилых зданиях. Вопрос, по-моему, спорный.

Однако во избежание признания договоров аренды помещений недействительными либо незаключенными к ним следует применять специальные правила параграфа 4 главы 58 ГК, а именно:

1) соблюдение простой письменной формы сделки в отношении всех договоров аренды зданий, сооружений и помещений;

2) соблюдение нотариальной формы сделки в отношении договоров аренды зданий, сооружений и помещений сроком на один год и более, а также государственная регистрация таких договоров;

3) предоставление права пользования земельным участком, на котором находится здание и сооружение, а также земельным участком, прилегающим к такому зданию или сооружению, в размере, необходимом для достижения цели аренды;

4) включение в арендную плату за пользование земельным участком.

Простая письменная форма договора аренды зданий, сооружений, помещений

Этот раздел посвящен исключительно договорам аренды зданий, иных капитальных сооружений либо их частей, срок действия которых не превышает одного календарного года, то есть составляет не более 365 календарных дней (366 календарных дней — в високосном году).

Согласно статье 207 ГК, договор считается заключенным в письменной форме, если его содержание зафиксировано в одном или нескольких документах, письмах, телеграммах, которыми обменялись стороны; если воля сторон выражена с помощью электронного, телетайпного или иного технического средства связи.

При этом нарушение простой письменной формы не является основанием для признания договора аренды здания, сооружения, помещения недействительным (часть 1 статьи 218 ГК). В случае отрицания сторонами факта заключения договора либо оспаривания его отдельных положений решение суда не может основываться на показаниях свидетелей, если он был заключен в устной форме.

С другой стороны, согласно части 1 статьи 795 ГК, исчисление срока действия договора аренды начинается с момента передачи здания, сооружения, помещения арендатору на основании соответствующего документа (акта), если иное не установлено договором.

Из статьи 631 ГК следует, что сроком договора является промежуток времени, на протяжении которого стороны могут осуществлять свои права и исполнять обязанности в соответствии с договором. То есть начало срока действия договора — это, по сути, момент вступления договора в силу. В соответствии с этой же статьей договор вступает в силу с момента его заключения. Статья 638 ГК предусматривает, что договор является заключенным, если стороны в надлежащей форме достигли согласия по всем существенным условиям.

Согласно статье 640 ГК, договор, требующий простой письменной формы, является заключенным с момента получения лицом, направившим предложение заключить договор, ответа о принятии такого предложения. А договор, подлежащий нотариальному заверению либо государственной регистрации, — с момента заверения либо государственной регистрации, а в случае необходимости и первого, и второго — с момента государственной регистрации.

Вместе с тем статьей 640 ГК предусмотрено, что в случае необходимости передачи имущества или совершения другого действия договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества либо совершения действия. Такие договоры в теории гражданского права называются реальными договорами.

Исходя из содержания статьи 795 ГК, можно сделать вывод о том, что договор аренды здания, сооружения либо другого капитального строения (их отдельной части) является реальным и вступает в силу с момента передачи такого здания, сооружения либо их части и оформления документа (акта приемки-передачи), который бы это подтверждал.

При несоблюдении простой письменной формы невозможно доказать, что договором предусмотрен иной момент вступления в силу, а не указанная в ГК фактическая передача здания, сооружения, помещения и подписание акта. Таким образом, договор аренды, заключенный без соблюдения простой письменной формы, вступает в силу по общему правилу, предусмотренному статьей 795 ГК, — с момента подписания акта приемки-передачи здания, сооружения, помещения. Однако, безусловно, странно было бы предполагать, что при несоблюдении простой письменной формы стороны будут составлять письменный акт приемки-передачи помещений. А при отсутствии договора, устанавливающего отличный от определенного в ГК момент вступления его в силу, невозможно ссылаться на то, что стороны по обоюдному согласию решили установить иной момент вступления договора в силу.

Какой же можно сделать вывод из вышеприведенных теоретических изысков? Несоблюдение простой письменной формы не является основанием для признания договора аренды здания, сооружения либо помещения недействительным. В то же время отсутствие составленного на бумаге с подписями и печатями сторон договора аренды и акта приемки-передачи здания, сооружения, помещения будет основанием для признания такого договора аренды незаключенным.

Поэтому, господа, соблюдайте простую письменную форму договоров аренды зданий, сооружений и помещений! Сделайте свою жизнь и жизнь юристов, работающих на вас, проще!

Нотариальная форма договора аренды зданий, сооружений, помещений. Регистрация договора

Договор аренды здания, сооружения либо помещения, заключенный сроком на один календарный год и более, подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

В соответствии со статьей 209 ГК Украины нотариальное удостоверение сделки осуществляется нотариусом либо другим должностным лицом, которое в соответствии с законом имеет право на совершение удостоверяющей надписи на документе с текстом сделки.

Несоблюдение требований закона о нотариальном удостоверении договора приводит к тому, что договор признается ничтожной сделкой (статья 220 ГК), то есть недействительность установлена законом, и признание его недействительным в суде не требуется (статья 215 ГК). Недействительность такого договора влечет за собой возврат сторон в состояние, предшествовавшее заключению договора (двусторонняя реституция), а в случае невозможности осуществления реституции — возмещение стоимости полученного по договору по ценам, существующим в момент такого возмещения.

Общие правила нотариального удостоверения договоров установлены Законом Украины «О нотариате» от 2 сентября 1993 года и Инструкцией о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины, утвержденной приказом Министерства юстиции Украины от 18 июня 1994 года. Однако указанные нормативно-правовые акты не приведены в соответствие с ГК, вступившим в силу с 1 января 2004 года, и не содержат норм, регулирующих порядок нотариального удостоверения договоров аренды зданий, сооружений и помещений, за исключением договоров найма жилых помещений. За неимением лучшего воспользуемся аналогией законодательства и, исходя из содержания пунктов 66—70 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины, попытаемся определиться с порядком нотариального удостоверения договоров аренды нежилых зданий, сооружений, помещений, срок действия которых превышает один календарный год.

Итак, для нотариального удостоверения договора аренды здания, сооружения или помещения потребуются следующие документы:

1. правоустанавливающий документ на здание, сооружение или помещение, зарегистрированный в бюро технической инвентаризации (БТИ) и регистрации прав собственности на объекты недвижимого имущества;

2. выписка из Реестра прав собственности на объекты недвижимого имущества (в народе больше известна как справка-характеристика БТИ);

3. справка об отсутствии налогового залога здания, сооружения или помещения из Государственного реестра залогов движимого имущества (выдается нотариусом и у нотариуса же остается);

4. справка об отсутствии запрета на отчуждение здания, сооружения или помещения из Единого реестра запретов отчуждения объектов недвижимого имущества (выдается нотариусом и у нотариуса же остается);

5. платежный документ, подтверждающий уплату государственной пошлины в размере 1% от стоимости договора, а именно — от арендной платы за весь срок действия договора аренды здания, сооружения либо помещения;

6. документы, подтверждающие юридическую дееспособность сторон договора аренды (для физических лиц — это паспорт, а для юридических — устав, учредительный договор и документ, подтверждающий полномочия представителя стороны, непосредственно подписывающего договор, а именно решение о назначении должностного лица либо доверенность).

Таким образом, процедура заключения договоров аренды помещений, как жилых, так и нежилых, сроком от одного года и более превращается из обычного двустороннего подписания договора в длительное «хождение по мукам». Имеющие опыт получения справок-характеристик в Киевском городском БТИ поймут меня.

Кроме того, перечень вышеуказанных документов вызывает массу вопросов, самый важный — потеря денег сторонами договора аренды. Государственная пошлина за нотариальное заверение договора составляет 1% от суммы арендной платы, умноженной на количество календарных месяцев (других временных отрезков, установленных договором аренды), составляющих срок действия договора аренды (подпункт «д» пункта 3 декрета КМУ «О государственной пошлине» от 21 января 1993 года).

Если договор заключен на определенный срок, то с расчетом суммы государственной пошлины, подлежащей оплате, ни у сторон, ни у нотариуса не возникнет проблем. А каким образом нотариусы будут определять государственную пошлину, если договор заключен на неопределенный срок или договором аренды предусмотрено автоматическое продление его действия, покажет практика.

ГК Украины содержит совершенно новую норму относительно государственной регистрации договоров аренды зданий, сооружений или помещений, заключенных на срок не менее одного календарного года.

В соответствии со статьей 210 ГК договор аренды здания, сооружения или помещения, заключенный на такой срок, начинает действовать с момента его государственной регистрации, даже если договор был нотариально заверен в соответствии с требованиями статьи 793 ГК. Вместе с тем несоблюдение требований относительно государственной регистрации договоров аренды зданий, сооружений или помещений не влечет за собой их недействительность, поскольку это прямо не предусмотрено ГК Украины.

С другой стороны, как было указано выше, исходя из содержания статьи 795 ГК, можно сделать вывод, что договор аренды здания, сооружения или помещения является реальным и вступает в силу с момента передачи такого здания, сооружения либо их части и оформления документа (акта приемки-передачи), подтверждающего это.

Так с какого же все-таки момента вступает в силу договор аренды здания, сооружения или помещения, заключенный более чем на один год?

Во избежание возникновения каких-либо споров в отношении момента возникновения прав и обязанностей у сторон договора аренды здания, сооружения или помещения, заключенного на срок не менее одного календарного года, такой договор следует считать вступившим в силу при соблюдении всех требований ГК: нотариального заверения договора, государственной регистрации, передачи здания, сооружения или помещения и подписания соответствующего акта приемки-передачи.

На момент написания данной статьи порядок регистрации договора аренды зданий, сооружений или помещений законодательно не был урегулирован. Скорее всего, обязанность по урегулированию ситуации будет возложена на коммунальные предприятия — БТИ и регистрации прав собственности на объекты недвижимого имущества.

Пользование земельным участком при заключении договора аренды

Здания и сооружения являются объектами недвижимости, неразрывно связанными с землей и перемещение которых невозможно без их обесценивания и изменения целевого назначения.

Статья 796 ГК устанавливает, что при заключении договора аренды здания, сооружения или помещения арендатору автоматически предоставляется право пользования земельным участком, на котором расположен объект, а также прилегающим к зданию или строению, в размере, необходимом для достижения цели аренды.

Предоставление арендатору права пользования земельным участком обязательно не только для сторон по договору аренды здания, сооружения или помещения, но и для собственника земельного участка, если таким лицом не является арендодатель. Предполагается, что собственник земельного участка согласен на предоставление арендатору права пользования земельным участком, если иное не установлено договором арендодателя с собственником земельного участка.

Норма статьи 796 ГК не является диспозитивной, то есть применяется вне воли арендодателя и арендатора.

Правоотношения пользования земельными участками регулируются на основании параграфа 3 главы 58 ГК, ЗК Украины, Закона Украины «Об аренде земли» от 6 января 1998 года (в редакции от 2 октября 2003 года), других актов земельного законодательства.

Исходя из того, какие права относительно земельного участка имеются у арендодателя, право арендатора на земельный участок может быть оформлено следующим образом:

1) если арендодатель — собственник земельного участка, он обязан заключить с арендатором договор аренды земельного участка;

2) если арендодатель — постоянный пользователь земельного участка, собственник участка обязан заключить с арендатором договор аренды;

3) если арендодатель — арендатор земельного участка, он обязан заключить с арендатором здания или сооружения договор субаренды земельного участка при условии, что целевое назначение земельного участка не изменится.

При этом возникает коллизия норм земельного и гражданского права. Так, статья 93 ЗК Украины, статья 9 Закона Украины «Об аренде земли» устанавливают, что субаренда возможна только при наличии согласия на это собственника земельного участка. Статья же 796 ГК предусматривает, что согласие собственника на субаренду земельного участка, на котором расположено арендованное здание либо сооружение, презюмируется. Не совсем понятно, какую норму следует применять в таком случае: более позднюю ГК либо специальную норму ЗК Украины.

Если арендодатель земельного участка является фактическим землепользователем, то есть не имеет правоустанавливающих документов на землю, то права арендатора на земельный участок должны быть закреплены путем заключения договора аренды с собственником земельного участка. Порядок заключения договора аренды земельного участка установлен ЗК Украины и Законом Украины «Об аренде земли».

Согласно статье 797 ЗК Украины, арендная плата за пользование зданием или сооружением включает в себя плату за пользование земельным участком. Однако возможность применения этой нормы на практике вызывает некоторые сомнения. Пользование земельным участком может осуществляться лишь на основании соответствующего договора аренды участка. Арендная плата является существенным условием договора аренды земельного участка в соответствии с Законом Украины «Об аренде земли» и уплачивается на основании такого договора. Поэтому ее дублирование в договоре аренды здания или сооружения приведет к безосновательному обогащению арендодателя здания или сооружения.

ГК не содержит норм, устанавливающих формы, порядок или сроки внесения арендной платы за пользование зданиями, сооружениями или помещениями. Согласно статье 762 ГК, не установленный договором аренды размер арендной платы определяется с учетом качества здания, сооружения, помещения и других обстоятельств, имеющих существенное значение.

Плата за пользование зданием, сооружением либо помещением осуществляется в форме, установленной договором, ежемесячно, если иное не установлено договором.

Из вышесказанного следует, что даже заключение банального договора аренды отныне превратится в сложную и длительную процедуру, особенно если срок действия такого договора будет равняться либо превышать один календарный год. Соответственно, у предпринимателей и руководителей предприятий усилится ставшая привычной головная боль, а у юристов и нотариусов появится больше работы.

Жить стало лучше, жить стало веселее, господа юристы! С Новым годом и с новыми кодексами!

ТЫЧИНА Оксана — юрист, ООО «Юридическая компания «ОЛ & РУСТ», г. Киев

Смотрите еще:

  • Согласие супруга на продажу квартиры в 2018 году Разбираемся в каких случаях в 2018 году для покупки квартиры нужно/не нужно согласие супруга Здравствуйте. Чтобы объяснить вам о надобности согласия супруга, я выделила 2 варианта: 1) […]
  • Как составить иск в арбитражный суд о взыскании задолженности Образец иска о взыскании задолженности 01 декабря 2013 г. Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области 191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., д. 50-52 ИСТЕЦ: ООО […]
  • Брачный договор кредиты мужа Кредит и брачный договор, а также требование банка оплатить задолженность В браке был взят кредит (оформлен на мужа). Через 2 месяца после этого был оформлен брачный договор, согласно […]
  • Федеральный закон об образовании статья 35 Федеральный закон об образовании статья 35 Статья 35. Пользование учебниками, учебными пособиями, средствами обучения и воспитания 1. Комментируемая статья Федерального закона «Об […]
  • Как подать исковое заявление в арбитражный суд в другом городе Как подать иск на ООО, которое находится в другом регионе? Доброго времени суток! Мы ООО, хотим подать иск на ООО, которое находится в другом регионе. Мы должны подавать иск в арбитражный […]
  • Фз ликвидация ооо О ликвидации ООО на основании статьи 21.1 ФЗ-129 "О госрегистрации.) У нас ООО на УСН 6%. Последние движения по счету были в ноябре 2013 г. Сдали отчетность за 2013 год и за 1 квартал в […]
  • Земельные участки в твери под ижс никулино Земельные участки в твери под ижс никулино Земельные участки под частную застройку, Тверь, Калининский район, д. Никулино Тип недвижимости: Земельные участки под частную застройку Регион: […]
  • Мещанский росп уфссп россии по москве УВАЖАЕМЫЕ ГРАЖДАНЕ! 29.04.2016 года на территории города Москвы произойдет объединение структурных подразделений УФССП России по Москве, расположенных в Центральном, Юго-Восточном и […]

Комментарии запрещены.